Wohnungskündigung und Nachmietersuche

Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass man als Mieter Kündigungsfristen verkürzen kann, wenn man drei Nachmieter stellt. Dies gilt grundsätzlich nur in den Fällen, in denen dies vertraglich vereinbart wurde. Aber auch dann zählt nur das, was in der Nachmieterklausel ausdrücklich geregelt ist.

Wichtig ist zunächst die Unterscheidung von echten und unechten Nachmieterklauseln

Bei den echten Nachmieterklauseln ist der Mieter direkt berechtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachmieter zu übertragen. Diese Vertragsklauseln sind jedoch außerordentlich selten.

Ebenfalls selten, aber häufiger als echte sind unechte Nachmieterklauseln. Diese räumen dem Mieter ein vorzeitiges Kündigungsrecht ein, wenn er eine gewisse Anzahl (meist drei) Nachmieter benennen kann, die dem Vermieter eine zumutbare Fortsetzung des Vertragsverhältnisses garantieren.

Inhalt von Nachmieterklauseln

Oft beinhalten Nachmieterklauseln Einschränkungen in Bezug auf den Personenkreis der Nachmieter. Der Mieter sei zum Beispiel nur dann zur vorzeitigen Kündigung berechtigt, wenn die potenziellen Nachmieter wirtschaftlich und persönlich in der Lage sind, die Miete zu zahlen. Diese Klauseln sind durchaus rechtmäßig, denn sie liegen im legitimen Interesse des Vermieters.

Zu beachten für den Vermieter ist allerdings, dass der Mieter, wenn er wirklich drei persönlich und wirtschaftlich leistungsfähige Nachmieter stellt, die Kündigung vorzeitig aussprechen kann. Ab dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter zur Übernahme der Wohnung bereit ist, wird der bisherige Mieter von seinen Verpflichtungen frei, auch wenn sich der Vermieter für die Prüfung dieser Voraussetzungen Zeit lässt – mehr als drei Monate werden hierfür von den Gerichten in der Regel nicht akzeptiert.

Nachmieter-Problematik hat an Bedeutung verloren

Seitdem die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter unabhängig von der Mietdauer auf drei Monate festgelegt wurde (§ 573c Abs. 1 und Abs. 4 BGB), ist das Thema "Nachmieter" bei unbefristeten Mietverträgen in den Hintergrund getreten und spielt nur noch bei Zeitmietverträgen oder einem vereinbarten Kündigungsausschluss im Mietvertrag eine wichtige Rolle.


Fazit: Keinesfalls ein Vermieter verpflichtet, Nachmieterklauseln in Mietverträge aufzunehmen. Und ebenfalls berechtigt die bloße Stellung von Nachmietern – ohne vertragliche Regelung oder dem Vorliegen von Ausnahmefällen – den Mieter keinesfalls zur vorzeitigen Kündigung.


Ausnahme- und Härtefälle

Ausnahmefälle

Wie sehen nun die Ausnahmefälle aus, in denen die Stellung von Nachmietern seitens des Mieters einen Einfluss auf die Kündigungsfristen haben können, obwohl der Mietvertrag keine derartigen Klauseln vorsieht? Dies betrifft nur Situationen, bei denen in der Person des Mieters ein berechtigtes Interesse vorliegt. Hier haben sich in der Rechtsprechung Präzedenzfälle entwickelt, bei denen immer wieder der Treu-und-Glauben-Grundsatz des § 242 BGB zur Begründung von Ausnahmefällen herangezogen wird. Beispiele hierfür sind berufliche Versetzungen, Hochzeit, Familienzuwachs und manchmal auch unverschuldete Arbeitslosigkeit (so das LG Berlin in einem Urteil vom 21. September 2004 – Az. 63 S 175/04) . Werden in diesen Fällen Nachmieter gestellt, muss der Vermieter dies akzeptieren – selbstverständlich nur, wenn die gestellten Nachmieter eine Gewähr dafür bieten, dass die vertraglichen Verpflichtungen eingehalten werden.

Härtefälle

Es gibt allerdings auch Konstellationen, bei denen der Mieter auch ohne Stellung von Nachmietern berechtigt ist, mit einer verkürzten Frist aus dem Mietvertrag auszusteigen. Es ist zum Beispiel niemandem zuzumuten an Kündigungsfristen festgehalten zu werden, wenn er aus gesundheitlichen Gründen gezwungen ist, in ein Alters- oder Pflegeheim umzuziehen (vgl. z.B. AG Calw, Urteil vom 11. Mai 1999 – Az. 7 C 1251/98).

Als Faustregel kann hier gelten, dass ins Auge springende Ungerechtigkeiten und Unzumutbarkeiten regelmäßig auch von den Gerichten als Härtefälle gewertet werden, die zu einer vorzeitigen Kündigung ohne Stellung von Nachmietern berechtigen. Allerdings sind hierbei auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen – in Grenzbereichen von Härtefällen wird eine Kündigungsfrist von drei Monaten in der Regel für beide Seiten zumutbar sein.

 

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Wenn eine Nachmieterstellung grundsätzlich akzeptiert wird

Bei der Formulierung von Nachmieterklauseln oder Ablehnungsgründen für benannte Nachmieter sollte der Vermieter unbedingt vorsichtig vorgehen, denn das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz gilt auch für den Zugang zu Wohnraum. Einschränkungen des Personenkreises sollten nur insoweit vorgenommen werden, wie sich diese auf die legitimen Interessen des Vermieters beziehen: zuverlässige und regelmäßige Überweisung des Mietzinses, verlässliches Verhalten des Mieters in Bezug auf den Erhalt der Mietsache oder keine zu befürchtenden Belästigungen der Mitbewohner sind zum Beispiel Erwartungen, die jeder Vermieter an die Nachmieter stellen darf. Diskriminierende Ablehnungsgründe von Mietern sollten vermieden werden, weil diese unzulässig sind und im Falle eines Rechtsstreits mit großer Wahrscheinlichkeit zu einer Niederlage führen.

 

Urteile

BGH - Kündigung wegen verweigerter Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis durch Kündigung beenden, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren.
Der BGH entschied, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 1 BGB*) nicht generell erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten "querulatorische Züge" zeigt.

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