Mancher Vermieter möchte die monatliche Miete gerne auf Grund einer Einzugsermächtigung (SEPA-Lastschriftverfahren) einziehen. Das hat für den Mieter den Vorteil, dass er nicht Gefahr läuft durch Nachlässigkeit in Zahlungsverzug zu kommen. Andererseits beschleicht so manchen Mieter ein ungutes Gefühl, wenn der Vermieter so einfach "Geld vom Konto" abbuchen kann. Befürchtet er doch, dass Beträge zu unrecht abgebucht werden.
Die SEPA-Lastschrift kann nicht verlangt werden
Grundsätzlich können Mieter und Vermieter eine Einzugsermächtigung auch formularvertraglich vereinbaren (BGH WuM 96, 205). Der Vermieter kann sie jedoch nicht verlangen! Eine dementsprechende Klausel in einem Formularmietvertrag ist unwirksam. So urteilte schon das OLG Braunschweig im Jahr 2004 (Az. 7 U 165/03), dass die Klausel "Der Mieter ist zur Erfüllung der Einzugsermächtigung verpflichtet" den Vermieter nicht berechtigt, die geforderte Miete einzuziehen.
Wichtig: Hat der Mieter eine Einzugsermächtigung erteilt, darf sie nur für die geschuldete Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen verwendet werden (LG Hamburg, 22.02.2019, Az. 307 S 76/18). Betriebskostennachzahlungen dürfen nicht abgebucht werden, es sei denn, sie haben ausdrücklich ihre schriftlich Zustimmung hierzu erteilt. Andere Forderungen müssen zunächst gerichtlich geltend gemacht werden.
Widerruf der Einzugsermächtigung
Besteht keine vertragliche Vereinbarung, könnnen Sie die Einwilligung jederzeit widerrufen. Sie müssen keine Begründung angeben.
Haben sie sich vertraglich zum Lastschrifteinzug verpflichtet, können sie ihre Einwilligung nur aus einem wichtigen Grund widerrufen.
Beispiele
- Ihr Vermieter möchte die Miete erhöhen, sie reagieren nicht auf das Mieterhöhungsverlangen? Der Vermieter darf dies nicht als Zustimmung interpretieren und die Höhe des Lastschrifteinzugs auf die verlangte Miete ändern (LG Stuttgart, Urteil v. 26.10.2011, 13 S 41/11). Grundsätzlich sollten Mieter im Falle einer Mieterhöhung auf Basis der Vergleichsmiete prüfen, ob die Fristen einer Mieterhöhung eingehalten wurden, die Vergleichsmiete richtig ermittelt wurde und das Mieterhöhungsschreiben korrekt formuliert ist.
- Aufgrund eines Mietmangels haben sie die Miete gemindert? Ihr Vermieter ist mit dieser Mietkürzung nicht einverstanden und zieht die volle Miete ein. (LG Köln WuM 90, 380; AG Kiel WuM 87, 380; AG Wedding GE 95, 1139).
- Ihr Vermieter hat ihnen die Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlung vorgelegt. Gegen zwei Abrechnungspositionen erheben sie Einwände. Ihr Vermieter darf den strittigen Betrag nicht abbuchen. (AG Hamburg, Az. 49 C 609/04)
Beachtet der Vermieter den Widerruf nicht, müssen sie ihn im Wege der einstweiligen Verfügung dazu zwingen (LG Berlin GE 96, 805).
Wann darf die Miete abgebucht werden?
In der Regel muss die Mietzahlung bis zum 3. Werktag des Monats auf den Weg gebracht sein. Der Vermieter kann die Miete also frühestens ab dem 1. Werktag eines Monats vom Konto abbuchen.
Verzug der Mietzahlung
Sie müssen für ausreichende Kontendeckung sorgen. Solange dies der Fall ist, kommen sie nicht in Verzug. Zieht ihr Vermieter die Miete nicht, zu spät oder nicht in der richtigen Höhe ein, ist das nicht ihr verschulden. (AG Köln WuM 82, 251 LS)
Andersherum: Kann der Vermieter die Miete mangels Deckung nicht vom Konto abbuchen, kommen sie in Verzug. Die berechnete "Rücklastschriftgebühr" wird die Bank dem Vermieter - also demjenigen, der die Forderung nicht einziehen konnte - in Rechnung stellen. Diese - bei manchen Banken recht hohen Gebühren - müssen sie dem Vermieter ersetzen.
Widerrufen sie die Einzugsermächtigung nur hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung, die Miete soll der Vermieter jedoch weiter abbuchen, kommen sie nicht in Verzug, wenn der Vermieter die Abbuchung unterlässt. (AG Gelsenkirchen, Az. 3b C 798 10)
Rückbuchung
Halten sie eine Abbuchung für nicht rechtens, können sie die Buchung innerhalb von 8 Wochen nach der Belastung ohne Angabe von Gründen rückgängig machen (675x Abs. 4 BGB). Eventuelle Gebühren können sie von ihrem Vermieter zurückverlangen.
