Wann muss die Mietkaution gezahlt werden?

Der Mieter hat das Recht die Mietkaution in drei Monatsraten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Fällig ist die 1. Kautionsrate nicht bei Vertragsabschluss, sondern wenn das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll.

Beispiel: Mieter und Vermieter unterschreiben den Mietvertrag am 10.05., vertraglich vereinbarter Beginn des Mietverhältnisses ist der 01.09. Die erste Rate der Kaution ist somit nach der gesetzlichen Regelung auch erst zum 01.09. fällig. Die beiden folgenden Raten sind zu Beginn des zweiten und dritten Monats zu zahlen.

Es ist nicht erforderlich, dass die Ratenzahlung ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wird, ebenso darf das Recht zur Ratenzahlung im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden.

Ich finde nichts zur Mietkaution in meinem Mietvertrag

Der Vermieter oder die Hausverwaltung fordert sie trotzdem zur Zahlung der Kaution auf und droht sogar mit Kündigung des Mietvertrages, wenn sie nicht zahlen?

Lassen sie sich nicht einschüchtern. Ein Vermieter hat nur dann Anspruch auf Zahlung der Mietsicherheit, wenn dies mietvertraglich vereinbart wurde. Wurde nichts vereinbart, muss auch nichts gezahlt werden. Auch nicht nachträglich! Schreiben sie also ihren Vermieter oder die Hausverwaltung an und weisen sie darauf hin, dass sie ohne mietvertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet sind, eine Mietkaution zu leisten und hierzu würden sie im Mietvertrag keinen Passus finden.

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Einzelfragen 

Im Mietvertrag steht, dass der Mietvertrag nur gültig ist, wenn die Mietkaution vorab gezahlt wird

Den Mietvertrag können sie ruhig unterschreiben. Sogenannte Umgehungsgeschäfte, etwa die Vereinbarung, dass das Mietverhältnis unter der aufschiebenden Bedingung der Kautionszahlung zustande kommen soll oder wonach die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der vollen Mietkaution abhängig ist, sind unwirksam. Die Wirksamkeit des Mietvertrages bleibt hiervon unberührt. Auch die Kautionsvereinbarung bleibt in der gesetzlich zulässigen Form erhalten (BGH, Urteil vom 25.06.2003, VIII ZR 344/02).

Verhält sich der Vermieter entsprechend der unwirksamen Vereinbarung - übergibt er z.B. die Wohnungsschlüssel bei Beginn des Mietverhältnisses nicht - so kann der Mieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen und Ersatz des Kündigungsfolgeschadens geltend machen. Will er trotz aller Streitigkeiten über die Kautionszahlung einziehen, bleibt ihm nur die Klage wegen Leistungsverzug.

Kann ich die Zahlung der Kautionsraten hinausschieben?

Zahlen sie trotz vertraglicher Vereinbarung keine Kaution, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn der Rückstand der säumigen Mietkaution mindestens der 2-fachen Monatsmiete entspricht (§ 569 Abs. 2a BGB). Betriebskosten bleiben hier ausnahmsweise unberücksichtigt.

Wenn sie mit ihrem Vermieter eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten vereinbart haben und sie mit 2 Kautionsraten in Verzug sind, ist eine fristlose Kündigung möglich. Haben sie eine Kaution nur in Höhe von 2 Monatsmieten vereinbart, ist die fristlose Kündigung nur möglich, wenn sie mit der gesamten vereinbarten Kaution in Verzug sind. Und wenn sie eine Kaution von weniger als 2 Monatsmieten vereinbart haben sollten, hätte sich der Vermieter um die Möglichkeit gebracht, wegen Kautionsrückständen fristlos zu kündigen.

Voraussetzung ist natürlich, dass sie mit der Zahlung in Verzug sind. Dabei ist zu beachten, dass jeder Wohnungsmieter die vereinbarte Kaution in 3 gleichen Monatsraten jeweils zu Beginn der ersten 3 Mietmonate zu zahlen hat (§ 551 Abs. 2 BGB). Anderslautende Regelungen im Mietvertrag sind unwirksam. Machen sie also von ihrem Recht auf Ratenzahlung Gebrauch, kann ihnen der Vermieter nicht nach der 1. Rate wegen der ausstehenden 2. und 3. Rate fristlos kündigen.

Schonfrist gilt auch bei Kautionsrückstand

Durch Verweis auf § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 (Schonfristzahlung) wird dem Mieter jedoch wie auch beim Verzug mit der Mietzahlung die Möglichkeit eingeräumt, die Kündigung durch Nachzahlung der Kaution innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, also mit Zustellung der Räumungsklage an den Mieter, unwirksam werden zu lassen.

Hat ihr Vermieter zugleich „hilfsweise ordentlich“ gekündigt, bleibt diese Kündigung trotz späterer Zahlung erst einmal wirksam (BGH, Urteil v. 01.07.20, Az. VIII ZR 323/18).

Kann ich die Kaution durch eine Mietkautionsbürgschaft leisten?

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet die Bürgschaft einer Kautionskasse zu akzeptieren. Er ist nur verpflichtet, die überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen und das Geld getrennt von seinem Vermögen aufzubewahren. 

Der Vermieter hat die Anforderung der Kaution vergessen

Nach der Mietrechtsreform im Jahr 2001 verjähren viele Forderungen aus einem Mietverhältnis regelmäßig nach 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, indem der Anspruch entstanden ist und und ein Mieter oder Vermieter von dem Anspruch erfahren hat bzw. hätte erfahren müssen (§ 199 Abs. 1 BGB).

Unter die regelmäßige Verjährung fallen: Säumige Mieten oder überzahlte Mieten, nicht bezahlte Nebenkostenabrechnungen, fehlende Kautionszahlungen.

Beispiel: Sie haben den Mietvertrag am 17.06.2020 unterschrieben, Mietbeginn war der 01.10.2020. Durch die 3-Jahres-Frist verjährt der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution zum 31. Dezember 2023.

 

Daher ist eine eingehende Prüfung in den letzten Monaten des Jahres wichtig, damit festgestellt wird, ob und welche offenen Forderungen vom Mieter oder Vermieter noch nicht beglichen und zum Ende des Fristablaufs noch geltend gemacht werden müssen. Die Unterbrechung (Hemmung) der Verjährung wird durch die Einreichung einer Klage oder eines Mahnbescheid-Antrages erreicht.

 

Laut Mietvertrag sollte ich die Kaution in einer Summe zahlen, das habe ich auch getan. Eine Ratenzahlung wurde nicht erwähnt. Kann ich nun die gesamte Kaution zurückfordern, da diese Klausel ja unwirksam ist?

Nein, entschied der Bundesgerichtshof, ein Mieter hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution (BGH, Urteil vom 25. Juni 2003 VIII ZR 344/02).

Ich habe gehört, dass die Mietkaution auf einem Treuhandkonto angelegt werden muss. Wie erfahre ich, ob mein Vermieter das auch getan hat?

Am besten erbitten sie von ihrem Vermieter den entsprechenden schriftlichen Nachweis zur Anlage der Mietkaution mit diesem Musterschreiben. Ihr Vermieter ist verpflichtet, ihnen über die Anlage des Mietkaution Auskunft zu geben. Weigert er sich oder reagiert er nicht, können sie sogar bis zum Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage die Mietzahlungen bis zur Höhe der gezahlten Mietkaution zurückbehalten.

Ich habe meinem Vermieter bei Einzug die Kaution in Bar übergeben. Für die Eröffnung eines Sparbuches hat er seinerzeit eine Gebühr von 10 EUR gezahlt. Die will er mir jetzt von meiner Kaution abziehen. Geht das?

Die Anlage einer Barkaution gehört zu den Pflichten des Vermieters. Entstehen hierdurch Kosten, zählen diese zu den Verwaltungskosten und sind vom Vermieter selbst zu tragen. Auch wenn ihr Vermieter zur Kostentragung eine besondere Mietvertragsklausel in dem Mietvertrag aufgenommen hat ist diese unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt und gegen einen wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung verstößt (LG München I, Urteil vom 03. Juli 1997, Az. 7 O 18843/96).  

Urteile

Ausschlussfrist: Schuldanerkenntnis des Mieters lässt die Verjährung nicht erneut beginnen

Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters war für einen Mieter unverständlich und damit formell nicht ordnungsgemäß. Er forderte deshalb eine verständliche Betriebskostenabrechnung und versicherte mündlich, dass er eine eventuelle Nachzahlung begleichen würde. Die korrigierte Abrechnung ging ihm zu, jedoch leider verspätet, die einjährige gesetzliche Abrechnungsfrist wurde vom Verwalter überschritten. An seine mündliche Zusage zur Zahlung des Abrechnungsbetrages konnte er sich nicht mehr erinnern und so verweigerte er die Zahlung des Nachzahlungsbetrages, da die einjährige Abrechnungsfrist überschritten war.

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