Das Wichtigste zur Zahlungsfrist: Bei einer als Geldsumme vereinbarten Mietkaution für Wohnraum dürfen Sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die zweite und dritte Rate werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Absatz 2 BGB).
Entscheidend ist der vereinbarte Mietbeginn, nicht der Tag, an dem Sie den Mietvertrag unterschreiben. Ihr Recht auf Ratenzahlung gilt auch dann, wenn es im Mietvertrag nicht erwähnt wird. Der Vermieter darf es nicht durch eine Vertragsklausel ausschließen.
Wann wird die erste Kautionsrate fällig?
Die erste Rate müssen Sie grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses zahlen.
Beispiel: Sie unterschreiben Ihren Mietvertrag am 10. Mai. Als Mietbeginn ist der 1. September vereinbart. Die erste Kautionsrate ist damit erst am 1. September fällig, nicht schon bei der Unterschrift im Mai.
Auch Ihr tatsächlicher Umzugstag ist nicht ausschlaggebend. Ziehen Sie erst am 15. September ein, obwohl das Mietverhältnis am 1. September beginnt, verschiebt sich dadurch die Fälligkeit der Kaution nicht.
Eine für Sie günstigere Vereinbarung ist möglich. Der Vermieter kann Ihnen beispielsweise einen späteren Zahlungstermin oder kleinere Raten einräumen.
Mietkaution in drei Raten: ein Zahlungsplan
Die drei gesetzlichen Teilzahlungen sind gleich hoch. Bei einer vereinbarten Kaution von 2.400 Euro beträgt jede Rate 800 Euro.
Beispiel: Ihre Nettokaltmiete beträgt 800 Euro. Vereinbart sind eine Kaution von 2.400 Euro und ein Mietbeginn am 1. September.
| Teilzahlung | Betrag | Fälligkeit |
|---|---|---|
| Erste Kautionsrate | 800 Euro | Bei Mietbeginn am 1. September |
| Zweite Kautionsrate | 800 Euro | Zusammen mit der Oktober-Miete |
| Dritte Kautionsrate | 800 Euro | Zusammen mit der November-Miete |
Die Kautionsraten kommen zur laufenden Miete hinzu. Bei Ihrer Zahlungsplanung müssen Sie deshalb in den ersten drei Monaten sowohl die Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen als auch die jeweilige Kautionsrate berücksichtigen.
Tipp zum Zahlungsnachweis: Überweisen Sie die Kaution möglichst getrennt von der Miete und verwenden Sie einen eindeutigen Verwendungszweck, beispielsweise „Mietkaution, erste Rate, Wohnung Musterstraße 10“. Bewahren Sie Zahlungsbelege auf. Bei einer Barzahlung sollten Sie sich eine Quittung geben lassen.
Muss der Vermieter die Ratenzahlung genehmigen?
Nein. Die Zahlung in drei gleichen monatlichen Raten ist Ihr gesetzliches Recht. Sie müssen dafür weder finanzielle Schwierigkeiten nachweisen noch die Erlaubnis des Vermieters einholen.
Es ist trotzdem sinnvoll, ihm vorab mitzuteilen, dass Sie die Kaution in drei Raten leisten. So lassen sich Missverständnisse vor der Wohnungsübergabe vermeiden.
Eine Vertragsklausel, nach der Sie die gesamte Geldkaution bei Mietbeginn oder schon bei Vertragsabschluss zahlen müssen, kann Ihnen dieses Recht nicht nehmen. Sie dürfen die Kaution allerdings freiwillig vollständig zahlen.
Möchten Sie mehr als drei Raten vereinbaren, benötigen Sie dafür das Einverständnis des Vermieters.
Muss die Kaution vor dem Einzug gezahlt werden?
Die gesamte Geldkaution müssen Sie nicht vor dem Einzug zahlen. Maßgeblich sind der vereinbarte Mietbeginn und Ihr Recht auf drei Teilzahlungen.
Unterscheiden Sie deshalb diese Situationen:
- Sie unterschreiben den Vertrag vor Mietbeginn: Allein die Unterschrift macht die erste Kautionsrate noch nicht fällig.
- Sie erhalten die Schlüssel vor Mietbeginn: Eine vorgezogene Schlüsselübergabe macht nicht automatisch die gesamte Kaution fällig.
- Das Mietverhältnis beginnt: Die erste Rate ist grundsätzlich fällig. Die beiden weiteren folgen zusammen mit den nächsten Mietzahlungen.
Erhalten Sie die Wohnung vorzeitig zur Nutzung, sollte klar vereinbart sein, ob lediglich die Schlüssel früher übergeben werden oder ob auch der Mietbeginn vorgezogen wird.
Darf der Vermieter die volle Kaution vor der Schlüsselübergabe verlangen?
Der Vermieter darf Ihr gesetzliches Ratenzahlungsrecht nicht dadurch umgehen, dass er die Schlüssel nur gegen Zahlung der gesamten Kaution herausgeben will. Eine solche Forderung ist von der Zahlung der ersten, bei Mietbeginn fälligen Rate zu unterscheiden.
Vereinbaren Sie deshalb rechtzeitig, wie Sie die erste Rate leisten und wann die Wohnungsübergabe stattfindet. Klären Sie auch, auf welches Konto Sie zahlen sollen.
Steht im Mietvertrag, dass die volle Kaution vorab zu zahlen ist, entfällt dadurch nicht automatisch die Kautionspflicht insgesamt. Eine unwirksame Fälligkeitsregelung kann von der ansonsten wirksamen Kautionsvereinbarung getrennt werden.
BGH, Urteil vom 25. Juni 2003, VIII ZR 344/02.
Achtung bei verweigerter Übergabe: Verweigert der Vermieter die Übergabe, obwohl Sie Ihr Ratenzahlungsrecht nutzen und die erste Rate ordnungsgemäß anbieten beziehungsweise leisten, sollten Sie die Forderung und den Verlauf dokumentieren und kurzfristig rechtlichen Rat einholen.
Welche Schlüssel Ihnen bei der Übergabe zustehen, erläutert der Artikel Wohnungsschlüssel: Anzahl, Austausch, Verlust und Notfallschlüssel.
Auf welches Konto muss die Mietkaution überwiesen werden?
Der Vermieter muss eine ihm überlassene Geldkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.
Sie dürfen die Kautionszahlung davon abhängig machen, dass er Ihnen ein insolvenzfestes Kautionskonto benennt. Sie müssen sich nicht darauf einlassen, die Sicherheit zunächst auf sein gewöhnliches Privatkonto zu überweisen und erst anschließend auf eine getrennte Anlage zu hoffen.
BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 98/10.
Fragen Sie rechtzeitig vor Mietbeginn nach den Zahlungsdaten. Weitere Informationen und ein Musterschreiben finden Sie im Artikel Wie muss der Vermieter die Mietkaution anlegen?
Muss ich eine Kaution zahlen, wenn sie nicht vereinbart wurde?
Eine Mietkaution ist nicht automatisch gesetzlich vorgeschrieben. Der Vermieter benötigt eine entsprechende vertragliche Vereinbarung.
Prüfen Sie dafür nicht nur den Hauptvertrag, sondern auch wirksam einbezogene Anlagen und gegebenenfalls gesonderte Vereinbarungen. Fehlt eine Kautionsvereinbarung, kann der Vermieter die Zahlung nicht allein durch eine spätere Aufforderung verpflichtend machen.
Sie können während des Mietverhältnisses freiwillig eine Kaution vereinbaren. Der Vermieter kann eine solche neue Vereinbarung jedoch nicht einseitig erzwingen.
Welche Folgen hat eine verspätete Kautionszahlung?
Eine vereinbarte und fällige Kautionsrate sollten Sie pünktlich leisten. Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter die Zahlung verlangen und gegebenenfalls Verzugszinsen sowie erstattungsfähige Rechtsverfolgungskosten geltend machen.
Ein Kautionsrückstand kann außerdem zur Kündigung führen. Nach § 569 Absatz 2a BGB besteht ein besonderer Grund für eine fristlose Kündigung, wenn Sie mit der Kaution in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug sind. Gesondert ausgewiesene Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen bleiben bei dieser Berechnung außer Betracht.
Keine vorherige Abmahnung erforderlich: Für die fristlose Kündigung wegen eines Kautionsrückstands in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten muss der Vermieter Sie nicht zunächst abmahnen oder eine zusätzliche Zahlungsfrist setzen.
Beispiel: Bei 800 Euro Nettokaltmiete liegt die Grenze bei 1.600 Euro Kautionsrückstand. Sind zwei fällige Raten von jeweils 800 Euro unbezahlt und befinden Sie sich damit in Verzug, kann diese Grenze erreicht sein.
Damit wird deutlich: Das Recht auf Ratenzahlung erlaubt Ihnen, die Zahlung aufzuteilen. Es erlaubt Ihnen nicht, die fälligen Raten beliebig hinauszuschieben.
Weitere Informationen zur Kündigung wegen Zahlungsrückständen finden Sie im Artikel Die fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug durch den Vermieter.
Kann eine Nachzahlung die Kündigung unwirksam machen?
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Kautionsverzugs sieht das Gesetz eine Möglichkeit zur Schonfristzahlung vor. Die Kündigung kann durch vollständige Begleichung des maßgeblichen Rückstands spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage unwirksam werden.
Eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung wird dadurch nicht automatisch beseitigt. Ob sie wirksam ist, muss gesondert geprüft werden. Lassen Sie eine Kündigung deshalb umgehend prüfen und warten Sie mit einer möglichen Nachzahlung nicht bis zum Ende der Schonfrist.
Der Vermieter fordert die vereinbarte Kaution erst später – muss ich noch zahlen?
Hat der Vermieter die Kaution zunächst nicht eingefordert, bedeutet das nicht automatisch, dass er darauf verzichtet hat. Eine wirksam vereinbarte und noch offene Kaution kann grundsätzlich auch später verlangt werden.
Allerdings unterliegt der Zahlungsanspruch regelmäßig der dreijährigen Verjährungsfrist. Diese beginnt grundsätzlich mit dem Ende des Jahres, in dem die betreffende Zahlung fällig geworden ist und die gesetzlichen Kenntnisvoraussetzungen vorliegen. Bei Raten, die in unterschiedlichen Kalenderjahren fällig werden, können sich unterschiedliche Fristenden ergeben.
Beispiel zur Verjährung: Sämtliche Kautionsraten waren im Jahr 2023 fällig. Ohne Hemmung oder Neubeginn der Verjährung verjähren die Zahlungsansprüche grundsätzlich mit Ablauf des 31. Dezember 2026.
Nach Eintritt der Verjährung müssen Sie sich darauf berufen. Die Forderung verschwindet nicht automatisch. Eine bloße Mahnung des Vermieters hemmt die Verjährung grundsätzlich nicht (§§ 195, 199, 204 und 214 BGB).
Weitere Fragen zur Mietkaution
Wie hoch darf die Kaution sein?
Bei Wohnraum darf sie grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne die gesondert ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Einzelheiten finden Sie unter Wie viel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?
Kann ich statt einer Geldkaution eine Bürgschaft stellen?
Eine vereinbarte Geldkaution dürfen Sie nicht einseitig durch eine Bürgschaft ersetzen. Dafür benötigen Sie eine entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter. Mehr dazu: Mietkautionsbürgschaften: Das Geschäft mit den Mietern.
Wann bekomme ich die Kaution zurück?
Die Rückzahlung nach Mietende ist von der Einzahlung bei Mietbeginn zu unterscheiden. Welche Ansprüche der Vermieter noch absichern darf, erläutert der Artikel Kautionseinbehalt nach Auszug – darf der Vermieter das?
