Mieter in Deutschland können die Mietkaution in drei Monatsraten zahlen, beginnend mit Mietbeginn. Diese Regelung ist in § 551 Abs. 2 BGB verankert und schützt Mieter vor zu hohen Einmalzahlungen.

Laut § 551 Abs. 2 BGB gilt folgende Regelung für die Zahlung der Mietkaution:

• Erste Rate: Fällig zum Beginn des Mietverhältnisses.
• Zweite Rate: Fällig zu Beginn des zweiten Mietmonats.
• Dritte Rate: Fällig zu Beginn des dritten Mietmonats.

Achtung: Zu unterscheiden ist zwischen dem Datum des Vertragsabschlusses und dem Datum des Mietbeginns. Mieter und Vermieter unterschreiben den Mietvertrag am 10.05., vertraglich vereinbarter Beginn des Mietverhältnisses ist der 01.09. Die erste Rate der Kaution ist somit nach der gesetzlichen Regelung auch erst zum 01.09. fällig.

Es ist nicht erforderlich, dass die Ratenzahlung ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wird, ebenso darf das Recht zur Ratenzahlung im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Der Vermieter darf die Kaution nicht als Einmalzahlung fordern.

Muss ich eine Kaution zahlen, wenn sie nicht im Mietvertrag steht?

Sie finden nichts zur Mietkaution im Mietvertrag? Der Vermieter oder die Hausverwaltung fordert sie trotzdem zur Zahlung der Mietkaution auf und droht sogar mit Kündigung des Mietvertrages, wenn sie nicht zahlen?

Lassen sie sich nicht einschüchtern. Ein Vermieter hat nur dann Anspruch auf Zahlung der Mietsicherheit, wenn dies mietvertraglich vereinbart wurde. Wurde nichts vereinbart, muss auch nichts gezahlt werden. Auch nicht nachträglich!

Schreiben sie also ihren Vermieter oder die Hausverwaltung an und weisen sie darauf hin, dass sie ohne mietvertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet sind, eine Mietkaution zu leisten und hierzu würden sie im Mietvertrag keinen Passus finden.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

BGB § 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Im Mietvertrag steht, dass der Mietvertrag nur gültig ist, wenn die Mietkaution vorab gezahlt wird

Den Mietvertrag können sie ruhig unterschreiben. Sogenannte Umgehungsgeschäfte, etwa die Vereinbarung, dass das Mietverhältnis unter der aufschiebenden Bedingung der Kautionszahlung zustande kommen soll oder wonach die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der vollen Mietkaution abhängig ist, sind unwirksam. Die Wirksamkeit des Mietvertrages bleibt hiervon unberührt. Auch die Kautionsvereinbarung bleibt in der gesetzlich zulässigen Form erhalten (BGH, Urteil vom 25.06.2003, VIII ZR 344/02).

Verhält sich der Vermieter entsprechend der unwirksamen Vereinbarung - übergibt er z.B. die Wohnungsschlüssel bei Beginn des Mietverhältnisses nicht - so kann der Mieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen und Ersatz des Kündigungsfolgeschadens geltend machen. Will er trotz aller Streitigkeiten über die Kautionszahlung einziehen, bleibt ihm nur die Klage wegen Leistungsverzug.

Welche Folgen hat eine verspätete Kautionszahlung?

Zahlt der Mieter die Kaution nicht fristgerecht, kann der Vermieter folgende Maßnahmen ergreifen:

• Mahnung mit Fristsetzung,
• Verzugszinsen fordern,
• bei erheblichem Rückstand eine fristlose Kündigung aussprechen.

Schonfrist gilt auch bei Kautionsrückstand

Durch Verweis auf § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 (Schonfristzahlung) wird dem Mieter jedoch wie auch beim Verzug mit der Mietzahlung die Möglichkeit eingeräumt, die Kündigung durch Nachzahlung der Kaution innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, also mit Zustellung der Räumungsklage an den Mieter, unwirksam werden zu lassen.

Hat ihr Vermieter zugleich „hilfsweise ordentlich“ gekündigt, bleibt diese Kündigung trotz späterer Zahlung erst einmal wirksam (BGH, Urteil v. 01.07.20, Az. VIII ZR 323/18).

Kann ich die Kaution durch eine Bürgschaft ersetzen?

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet die Bürgschaft einer Kautionskasse zu akzeptieren. Er ist nur verpflichtet, die überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen und das Geld getrennt von seinem Vermögen aufzubewahren. 

Der Vermieter hat die Anforderung der Kaution vergessen

Nach der Mietrechtsreform im Jahr 2001 verjähren viele Forderungen aus einem Mietverhältnis regelmäßig nach 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, indem der Anspruch entstanden ist und ein Mieter oder Vermieter von dem Anspruch erfahren hat bzw. hätte erfahren müssen (§ 199 Abs. 1 BGB).

Unter die regelmäßige Verjährung fallen: Säumige Mieten oder überzahlte Mieten, nicht bezahlte Nebenkostenabrechnungen, fehlende Kautionszahlungen.

Ein Beispiel: Sie haben den Mietvertrag am 17.06.2020 unterschrieben, Mietbeginn war der 01.10.2020. Durch die 3-Jahres-Frist verjährt der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution zum 31. Dezember 2023.

Wird die Mietkautionsvereinbarung unwirksam, wenn die Kaution vorab gezahlt werden muss?

Nein, eine Klausel, die den Mietvertrag von der vorherigen Zahlung der Kaution abhängig macht, ist unwirksam. Der Mietvertrag bleibt dennoch gültig (BGH, Urteil vom 25.06.2003, VIII ZR 344/02))

Wie erfahre ich, ob meine Kaution richtig angelegt wurde?

Am besten erbitten sie von ihrem Vermieter den entsprechenden schriftlichen Nachweis zur Anlage der Mietkaution mit diesem Musterschreiben. Ihr Vermieter ist verpflichtet, ihnen über die Anlage des Mietkaution Auskunft zu geben. Weigert er sich oder reagiert er nicht, können sie sogar bis zum Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage die Mietzahlungen bis zur Höhe der gezahlten Mietkaution zurückbehalten.

Darf der Vermieter Kosten für die Eröffnung eines Mietkautionskontos bei Auszug von der Kaution abziehen?

Die Anlage einer Barkaution gehört zu den Pflichten des Vermieters. Entstehen hierdurch Kosten, zählen diese zu den Verwaltungskosten und sind vom Vermieter selbst zu tragen. Auch wenn ihr Vermieter zur Kostentragung eine besondere Mietvertragsklausel in dem Mietvertrag aufgenommen hat ist diese unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt und gegen einen wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung verstößt (LG München I, Urteil vom 03. Juli 1997, Az. 7 O 18843/96).  

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Die Mietkaution muss erst nach Ende des Mietverhältnisses azurückgezahlt werden. Sie sichert eventuelle Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Die Prüfung sollte innerhalb einer angemessenen Frist (meist 3–6 Monate) und nachdem mögliche Forderungen geprüft wurden erfolgen.

Darf der Vermieter die Kaution mit Mietschulden verrechnen?

Ja, aber nur nach Mietende. Während der Mietzeit ist eine Verrechnung nicht erlaubt.