Mietmangel und Mietminderung - die Grundlagen für den Mieter

Altes Haus mit vielen MietmängelnBei Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die im Vertrag bezeichneten Mieträume in einem zur beabsichtigten Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen. Die vertraglich übernommene Verantwortung endet nicht mit der Übergabe der Mieträume, sondern bleibt während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages bestehen. Daraus ergibt sich die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, die vermieteten Räume von Mängeln aller Art freizuhalten. Die Verpflichtung besteht grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, wen das Verschulden für den Mangel trifft.

 

 

Mietminderung nur bei erheblichen, die Nutzung beeinträchtigenden Mietmängeln

Ein erheblicher Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn tatsächlich und nachweisbar in die Nutzbarkeit der Mieträume eingegriffen wird. Die Regelung des § 536 BGB sieht in einem solchen Fall die Befreiung des Mieters von seiner Mietzahlungspflicht oder die Minderung der geschuldeten Miete vor. Unerhebliche Nutzungseinschränkungen werden ausdrücklich ausgenommen. Weil jedes Individuum seine eigenen Vorstellungen darüber hat, wann Störungen oder Beeinträchtigungen beim Wohnen erheblich oder unerheblich sind, hat oft der Richter das letzte Wort.

Unstreitig entfällt die Mietzahlungspflicht, wenn Räume aufgrund eines Mangels gar nicht genutzt werden können. Nach mitteleuropäischem Standard ist eine Wohnung nicht nutzbar, wenn sie während der Wintermonate nicht beheizt werden kann, die Wasserversorgung ausfällt oder Fenster fehlen. Zwischen solchen erheblichen Einschränkungen und dem idealen Nutzungszustand gibt es viele verschiedene Stufen von Beeinträchtigungen.

Mietmängel können baulich bedingt sein, durch das Verhalten des Vermieters oder anderer Mieter hervorgerufen oder aufgrund des Umfeldes der Wohnung verursacht sein.

  • Durch fehlende Feuchtigkeitssperren und mangelhafte Dämmung kann aus dem Keller aufsteigende Feuchtigkeit ins Mauerwerk geraten und Schimmelbefall verursachen. Nicht abgedichtete, schlecht eingesetzte Fenster können Zugluft und Feuchtigkeit in die Wohnung lassen. Schädlingsbefall oder Schimmelbildung gelten immer als Mietmangel und können im schlimmsten Fall das Wohnen aus gesundheitlichen Gründen unmöglich machen.
  • Funktionsstörungen bei Heizung, Stromversorgung oder Wasserleitungen führen, je nach Intensität und Dauer, zu Mietmängeln unterschiedlicher Ausprägung.
  • Baumaßnahmen am Haus oder in der nächsten Umgebung des Hauses können ebenfalls Mietmängeln verursachen. Lärm und Schmutz sind dabei ein Aspekt, Sicherheitsmängel ein anderer. Langfristig aufgestellte Baugerüste an Fassaden können in der Dunkelheit leicht zum Anziehungspunkt für ungebetene Gäste werden. Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung bei Baumaßnahmen jedoch außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintreten, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
  • Lärm aus Nachbarwohnungen, aus dem Hausflur oder aus angrenzenden Parkanlagen kann dann als Mietmangel angesehen werden, wenn er die Grenzen sozialer Vertretbarkeit überschreitet. Nach der allgemeinen Ansicht von Gesetzgeber und Gerichten liegt dabei die Grenze bei von Kindern ausgehenden Geräuschen sehr hoch. Strenger sind die Maßstäbe bei ausgelassenen Feiern oder bei angetrunkenen Spätheimkehrern. Voraussetzung ist immer, dass die Lärmbelästigung nicht nur einmalig, sondern wiederholt aufgetreten ist. Normale Wohngeräusche müssen Nachbarn hinnehmen. Der Vermieter muss Schalldämmung auf dem Niveau gewährleisten, das zu der Zeit, als das Haus gebaut worden ist, den baurechtlichen Vorschriften entsprach. Werden Wohnungen gewerblich genutzt, kommt es jeweils auf den Einzelfall an, welche Geräusche in welcher Intensität den Nachbarn dazu berechtigen, seine Miete zu mindern.

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