Mietmangel und Mietminderung - die Grundlagen für den Mieter

Bei Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die im Vertrag bezeichneten Mieträume in einem zur beabsichtigten Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen. Die vertraglich übernommene Verantwortung endet nicht mit der Übergabe der Mieträume, sondern bleibt während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages bestehen. Daraus ergibt sich die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, die vermieteten Räume von Mängeln aller Art freizuhalten. Die Verpflichtung besteht grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, wen das Verschulden für den Mangel trifft.

Wann darf der Mieter die Miete mindern?

Eine Mietminderung darf nur bei erheblichen, die Nutzung beeinträchtigenden Mietmängeln erfolgen. Ein erheblicher Mangel der  Mietsache liegt dann vor, wenn tatsächlich und nachweisbar in die Nutzbarkeit der Mieträume eingegriffen wird. Die Regelung des § 536 BGB sieht in einem solchen Fall die Befreiung des Mieters von seiner Mietzahlungspflicht oder die Minderung der geschuldeten Miete vor. Unerhebliche Nutzungseinschränkungen werden ausdrücklich ausgenommen.

Weil jedes Individuum seine eigenen Vorstellungen darüber hat, wann Störungen oder Beeinträchtigungen beim Wohnen erheblich oder unerheblich sind, haben oft die Amtsgerichte das letzte Wort.

Unstreitig entfällt die Mietzahlungspflicht, wenn Räume aufgrund eines Mangels gar nicht genutzt werden können. Nach mitteleuropäischem Standard ist eine Wohnung nicht nutzbar, wenn sie während der Wintermonate nicht beheizt werden kann, die Wasserversorgung ausfällt oder Fenster fehlen. Zwischen solchen erheblichen Einschränkungen und dem idealen Nutzungszustand gibt es viele verschiedene Stufen von Beeinträchtigungen.

Mietmängel können

  • baulich bedingt sein,
  • durch das Verhalten des Vermieters oder anderer Mieter hervorgerufen oder
  • aufgrund des Umfeldes der Wohnung

verursacht sein.

  • Durch fehlende Feuchtigkeitssperren und mangelhafte Dämmung kann aus dem Keller aufsteigende Feuchtigkeit ins Mauerwerk geraten und Schimmelbefall verursachen. Nicht abgedichtete, schlecht eingesetzte Fenster können Zugluft und Feuchtigkeit in die Wohnung lassen. Schädlingsbefall oder Schimmelbildung gelten immer als Mietmangel und können im schlimmsten Fall das Wohnen aus gesundheitlichen Gründen unmöglich machen.
  • Funktionsstörungen bei Heizung, Stromversorgung oder Wasserleitungen führen, je nach Intensität und Dauer, zu Mietmängeln unterschiedlicher Ausprägung.
  • Baumaßnahmen am Haus oder in der nächsten Umgebung des Hauses können ebenfalls Mietmängeln verursachen. Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung bei Baumaßnahmen jedoch außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintreten, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
  • Lärm aus Nachbarwohnungen, aus dem Hausflur oder aus angrenzenden Parkanlagen kann dann als Mietmangel angesehen werden, wenn er die Grenzen sozialer Vertretbarkeit überschreitet. Nach der allgemeinen Ansicht von Gesetzgeber und Gerichten liegt dabei die Grenze bei von Kindern ausgehenden Geräuschen sehr hoch. Strenger sind die Maßstäbe bei ausgelassenen Feiern oder bei angetrunkenen Spätheimkehrern. Voraussetzung ist immer, dass die Lärmbelästigung nicht nur einmalig, sondern wiederholt aufgetreten ist. Normale Wohngeräusche müssen Nachbarn hinnehmen. Der Vermieter muss Schalldämmung auf dem Niveau gewährleisten, das zu der Zeit, als das Haus gebaut worden ist, den baurechtlichen Vorschriften entsprach. Werden Wohnungen gewerblich genutzt, kommt es jeweils auf den Einzelfall an, welche Geräusche in welcher Intensität den Nachbarn dazu berechtigen, seine Miete zu mindern.

 

Der Mieter muss den Mangel beweisen

Der Mieter muss im Streitfall beweisen, dass ein Mietmangel vorliegt und dass die Voraussetzungen des § 536 BGB erfüllt sind. Wer einen Mietminderungsanspruch durchsetzen will, muss zusätzlich darlegen, dass er den Vermieter unverzüglich über den Mietmangel informiert hat. Kürzt ein Mieter die Miete, ohne den Vermieter vorher über den Mangel informiert zu haben, kann der auflaufende Mietrückstand zum Kündigungsgrund werden (BGH, Az. VIII ZR 330/09).

Kann der Vermieter dem Mieter nachweisen, dass dieser einen Mietmangel selbst schuldhaft herbeigeführt hat, kann er Schadensersatz geltend machen.

  • Wurde dem Vermieter ein Mangel nicht vorher angezeigt, sind Mietminderungsrechte gesetzlich ausgeschlossen (§ 536 c BGB).
  • Mängel, die bereits bei der Übergabe der Wohnung vorhanden waren, vom Mieter zu diesem Zeitpunkt jedoch nicht beanstandet wurden, können später nicht als Grund für eine Mietminderung angegeben werden (§ 536 b BGB). Für Mieter und Vermieter ist deshalb ein aussagekräftiges Übergabeprotokoll, in dem vorhandene Wohnungsmängel vermerkt, sind wichtig.

Grundsätzlich kann ein Mieter den Vermieter auch mündlich oder telefonisch über einen Mietmangel informieren. Weil es später zu Beweisschwierigkeiten kommen kann, ist Schriftform zu empfehlen.

Tipp Lärm und Co.

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines "Protokolls" bedarf es nicht (BGH, Az. VIII ZR 155/11).

 

Beginn der Mietminderung

Die Mietminderung ist ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige - nicht ab dem Zeitpunkt des Mangels - möglich. Zahlt der Mieter umgekehrt trotz eines Mangels weiterhin vorbehaltlos die Miete, kann er unter Umständen sein Minderungsrecht verlieren (BGH, Az. VIII ZR 274/02). Wenn ein Mieter nicht sofort die Miete mindern möchte, sich das Recht auf Rückforderung jedoch offen halten will, sollte er sich überlegen, die die Mietzahlung unter Vorbehalt zu stellen.

Kündigt ein Mieter an, dass er wegen einzelner Mietmängel die Miete mindern wird und zahlt dann doch die Miete in voller Höhe, kann er später nicht rückwirkend mindern. Die bloße Ankündigung stellt keinen Vorbehalt der Mietzahlung dar (LG Berlin, Beschluss vom 11. März 2016, Az. 63 T 28/16).

 

Fristsetzung zur Mängelbeseitigung

Der Mieter sollte dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Das Vorgehen ist nicht gesetzlich geregelt, ergibt sich aber aus den allgemeinen Regelungen des BGB zu Leistungsstörungen bei gegenseitigen Vertragsverhältnissen. Die Generalklausel des § 242 BGB verpflichtet zu angemessener gegenseitiger Rücksichtnahme. Ein Recht zur Mietminderung ist deshalb auch nur bis zum Zeitpunkt der Mängelbeseitigung gegeben. Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, bleibt dem Mieter nur der Klageweg. Infrage kommt die Verpflichtungsklage, die Leistungsklage oder die Feststellungsklage. Die Unterschiede zeigen wir hier auf.

Stellen Mieter einen Mangel in der Wohnung fest, so sollten sie nicht eigenmächtig einen Handwerker mit der Beseitigung beauftragen. Sie müssen vielmehr zunächst den Eigentümer über den Mangel informieren und ihm ausreichend Zeit lassen, den Schaden zu prüfen und beseitigen zu lassen. Tun sie das nicht, müssen die Mieter die Kosten für die Reparatur selbst tragen. Eine Ausnahme stellen akute Notfälle wie z.B. Wasserrohrbrüche, die sofort behoben werden müssen, dar (BGH Az. VIII ZR 222/06).

 

Höhe der Mietminderung

In welchem Umfang die Miete wegen eines Mietmangels gemindert werden kann, muss für jeden Einzelfall neu bestimmt werden. Eine rechtsverbindliche Mietminderungstabelle gibt es nicht. Die in Fachliteratur oder im Internet angebotenen Tabellen wurden aufgrund verschiedener Einzelfallentscheidungen zusammengestellt und sind mit Vorsicht zu behandeln. Die Entscheidungspraxis kann von Gericht zu Gericht, manchmal auch innerhalb eines Gerichts unterschiedlich sein. Richter sind in ihrer Entscheidung von Verfassung wegen frei, deshalb empfiehlt sich kompetenter Rechtsrat durch jeweils ortskundigen Anwalt oder Rechtsberater. Denn stellt sich heraus, dass die Mietminderung deutlich zu hoch angesetzt war oder wurde der Mangel vom Mieter selbst verschuldet, droht aufgrund der Zahlungsrückstände die fristlose Kündigung durch den Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b).

 

Bemessungsgrundlage der Mietminderung

Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete. Dabei ist es unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart wurden (BGB VIII ZR 347/04).

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