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Der Schlüssel liegt im Briefkasten, die Wohnung ist leer – aber auf dem Konto fehlt die Miete. „Der Mieter hat doch gekündigt“, denkt man sich als Vermieter. Doch dann schaut man genauer hin: Die Kündigung war weder unterschrieben noch fristgerecht – oder es war ein Zeitmietvertrag, der gar nicht kündbar ist. Und plötzlich hat man einen Auszug ohne gültige Kündigung. Was nun?

1. Keine Unterschrift? Keine Kündigung!

Laut § 568 BGB muss die Kündigung schriftlich erfolgen – mit Originalunterschrift. E-Mail, WhatsApp oder Fax? Bringt alles nichts.

Häufiger Fehler: Nur einer von zwei Mietern kündigt. Das Mietverhältnis bleibt bestehen – für alle.

📍Mini-Zusammenfassung: Keine Unterschrift = keine Kündigung.

2. Kündigungsfrist falsch? Ein Monat zu spät

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Aber sie greift nur, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats eingeht. Wer sich verrechnet, verlängert versehentlich die Mietzeit.

Achtung: Samstage zählen als Werktag – Sonn- und Feiertage nicht.

📍Mini-Zusammenfassung: Falsch gerechnet = Kündigung wirkt später.

3. Zeitmietvertrag? Keine Kündigung möglich!

Ist im Mietvertrag ein befristetes Ende mit Grund vereinbart (§ 575 BGB), darf der Mieter nicht ordentlich kündigen. Viele ignorieren das – oder wissen es schlicht nicht.

📍 Mini-Zusammenfassung: Zeitmietverträge enden nur zum vereinbarten Datum.

4. Fristlose Kündigung: erlaubt – aber nur bei echten Härtefällen

Auch eine fristlose Kündigung müssen sie nicht ohne weiteres hinnehmen. Hier kommen nur massive Pflichtverletzungen in Betracht und es muss schon einiges zusammenkommen, damit eine fristlose Kündigung durchkommt. Wenn wir von den groben Fällen absehen - schwere Beleidigung oder tätliche Angriffe, unbefugtes Betreten der Wohnung etc. - gilt in der Regel auch für den Mieter der Dreiklang:

1. Abmahnen,
2. auf Unterlassung klagen,
3. fristlos kündigen.

Eine fristlose Kündigung ist nur erlaubt, wenn ein wichtiger Grund vorliegt: z. B. erhebliche Gesundheitsgefahr, dauerhaft unerträgliche Zustände, unterlassene Mängelbeseitigung trotz Fristsetzung.

Viele kündigen fristlos „aus dem Bauch heraus“ – das reicht nicht.

📍 Mini-Zusammenfassung: Fristlos nur bei echtem Grund – sonst unwirksam.

5. Kündigungsausschluss im Mietvertrag? Dann muss der Mieter warten

In vielen Mietverträgen findet sich ein sogenannter Kündigungsausschluss – meist für die ersten 12 bis 48 Monate. Das heißt: Der Mieter verpflichtet sich, für einen bestimmten Zeitraum keine ordentliche Kündigung auszusprechen.

Rechtlich ist das zulässig, solange der Verzicht höchstens vier Jahre beträgt (§ 573c Abs. 4 BGB, gefestigte Rechtsprechung des BGH).

Viele Mieter kennen diesen Passus nicht genau oder überlesen ihn – und kündigen trotzdem. Auch hier gilt: Die Kündigung ist unwirksam, wenn sie vor Ablauf des Kündigungsverzichts erfolgt.

📍 Mini-Zusammenfassung: Ein vertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss bindet – eine Kündigung vor Ablauf ist unwirksam.

6. Der Mieter bleibt – und Sie haben schon neu vermietet?

Jetzt wird’s unangenehm: Die Kündigung war fehlerhaft, der alte Mieter bleibt – und Sie haben die Wohnung schon weitervermietet. Der neue Mieter kann nicht rein, Sie geraten in Verzug.

Folge: Sie haften unter Umständen für Schäden des neuen Mieters (Hotelkosten, Ausfallzeiten etc.).

📍 Mini-Zusammenfassung: Erst prüfen, dann weitervermieten.

 

📋 Interaktive Vermieter-Checkliste: Ist die Kündigung des Mieters wirksam?

Hier direkt anklicken und prüfen:

 

BGH-Urteile zum Thema Kündigung durch Mieter

• VIII ZR 307/08 (2009): Kündigung nur wirksam, wenn alle Mieter unterschreiben.
• VIII ZR 379/12 (2013): Auszug und Schlüsselrückgabe beenden das Mietverhältnis nicht automatisch.
• VIII ZR 57/13 (2013): Fristlose Kündigung nur bei erheblichen Mängeln und Fristsetzung.

Fazit: Als Vermieter sollten Sie eine Kündigung immer genau prüfen

Stecken sie den Kopf nicht in den Sand, bei einer fehlerhaften Kündigung entsteht ein unguter Schwebezustand. Ihr Mieter bleibt an den Mietvertrag gebunden, er wird seine Planung jedoch so ausrichten, als hätte er wirksam gekündigt.  Und je nach den Umständen können sie nicht sicher sein, dass der Mieter auszieht, wenn ihm der Fehler auffällt.

Nur weil ein Mieter kündigt, heißt das nicht, dass er es auch darf. Bleiben Sie wachsam, prüfen Sie jede Kündigung  – und handeln Sie konsequent. Sonst haben Sie schnell eine leere Wohnung, aber keinen Rechtsanspruch auf Räumung oder Miete.

Musterschreiben unwirksame Kündigung

Anrede

in Ihrem Kündigungsschreiben vom ... teilen Sie mir mit, dass Sie das Mietverhältnis fristgerecht zum ... kündigen. Zur Wirksamkeit der Kündigung ist es notwendig, dass alle Mieter die Kündigung unterschreiben. Dies ist nicht geschehen. Wenn Sie den Mietvertrag wirksam kündigen möchten, senden Sie mir bitte eine Kündigung, die von allen Mietern unterschrieben ist. Die Fristen ändern sich entsprechend.

Grußformel

Musterschreiben unwirksame fristlose Kündigung

Anrede

am ... haben Sie das Mietverhältnis mit der folgenden Begründung fristlos gekündigt:

[genauen Wortlaut des Kündigungsgrundes angeben]

Ich weise Sie darauf hin, dass eine fristlose Kündigung nur zulässig ist, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unmöglich macht. Dies ist ganz offensichtlich nicht der Fall. Daher weise ich Ihre Kündigung zurück.

[Ich schlage daher vor, dass Sie unser Mietverhältnis ordentlich zum ... kündigen.]

Grußformel