Wieviel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?

springende fischeIhr Vermieter darf höchsten das Dreifache der monatlichen Miete als Mietkaution verlangen. Für die Berechnung der Mietkautionshöhe ist die Grundmiete (Kaltmiete) der Wohnung maßgeblich. Betriebskosten bleiben unberücksichtigt, ohne dass es darauf ankommt, ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind. Achtung: Ist dagegen eine PAUSCHALMIETE vereinbart, so ist für die Kautionsberechnung der gesamte Mietpreis maßgebend, § 551 Abs. 1 BGB.

Hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters eine höhere Mietkaution gezahlt, sodass die gesetzliche Obergrenze überschritten wurde, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung, vielmehr bleibt die Kautionsvereinbarung in der zulässigen Höhe wirksam (BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 86/03). Der Mieter kann jedoch den überzahlten Teil vom Vermieter zurückfordern.

Beispiel: Haben sie bei einer Kaltmiete von monatlich 500,00 Euro an den Vermieter 2.000,00 Euro Mietkaution gezahlt - 1.500,00 Euro währen die Höchstgrenze - so stehen ihnen 500,00 Euro Rückerstattung zu.

Lesetipp: Wann muss die Mietkaution gezahlt werden?

Bürgschaft und Mietkaution

Vereinbaren Mieter und Vermieter neben der Mietsicherheit in Höhe von drei Monatsmieten noch die Stellung eines Bürgen, so ist die Bürgschaftsvereinbarung unwirksam (BGH, Urteil vom 20.04.1989, IX ZR 212/88). Eine Ausnahme zur Stellung eines Bürgen soll nur dann gelten, wenn der Bürge die Bürgschaft freiwillig anbietet, um die Bedenken des Vermieters gegen die Zahlungsfähigkeit des Mieters zu zerstreuen und wenn mit der Bürgschaft keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind (BGH, Urteil vom 7.06.1990, IX ZR 16/90).

Gleiches gilt, wenn dem Vermieter während der Mietzeit eine zusätzliche Bürgschaft angeboten wird, damit dieser einen in Zahlungschwierigkeiten geratenen Mieter nicht kündigt oder eine bereits ausgesprochene Kündigung wieder zurücknimmt (LG Kiel, NJW-RR 1991, 1291). 

 

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Zusätzliche Mietkautionen

Einige findige Vermieter vereinbaren mit ihren Mietern mehrere Kautionen, z.B. für die Kaltmiete, die Schönheitsreparaturen und den Parkettboden etc. So geht es nicht, diese Kautionen sind aufzuaddieren und dürfen drei Kaltmieten nicht übersteigen. Auch hier kann der Mehrbetrag vom Vermieter zurückverlangt werden.

Mietwucher

Für die Berechnung der Kaution ist der Mietpreis maßgeblich, der im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldet wird. Verstößt die Mietpreisvereinbarung gegen § 5 WiStrG Mietpreisüberhöhung, so richtet sich die Kaution nicht nach der vereinbarten Miete, sondern nach dem dreifachen Monatsbetrag der höchstzulässigen Miete.

Anhebung der Mietkaution nach einer Mieterhöhung

Einen gesetzlichen Anspruch auf Aufstockung der Mietsicherheit bei einer Mieterhöhung hat der Vermieter nicht. Abweichend hiervon vertreten einige Mietrechtsexperten die Auffassung, dass eine Kautionsanpassung nach einer Mieterhöhung möglich ist, wenn eine Aufstockungsvereinbarung vertraglich vereinbart wurde. Diese Individualvereinbarung zum Mietvertrag muss hinreichend klar sein und eine Anpassung für beide Seiten ermöglichen, also auch eine Senkung der Mietkaution bei einem dauerhaften Mietpreisnachlass. Ohne eine besondere Anpassungsvereinbarung bleibt die Höhe, wie schon in Satz 1 des Absatzes geschrieben, unverändert.

 

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