Wieviel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?

Ihr Vermieter darf höchsten das Dreifache der monatlichen Miete als Mietkaution verlangen. Für die Berechnung der Mietkautionshöhe ist die Grundmiete (Kaltmiete) der Wohnung maßgeblich. Betriebskosten bleiben unberücksichtigt, ohne dass es darauf ankommt, ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind. Achtung: Ist dagegen eine PAUSCHALMIETE vereinbart, so ist für die Kautionsberechnung der gesamte Mietpreis maßgebend (§ 551 Abs. 1 BGB).

Wie hoch darf die Mietkaution sein?Bild von Tumisu auf Pixabay

Zuviel Kaution gezahlt, habe ich Anspruch auf Rückerstattung?


Hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters eine höhere Mietkaution gezahlt, sodass die gesetzliche Obergrenze überschritten wurde, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung, vielmehr bleibt die Kautionsvereinbarung in der zulässigen Höhe wirksam (BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 86/03). Der Mieter kann jedoch den überzahlten Teil vom Vermieter zurückfordern.

Beispiel: Sie haben bei einer Kaltmiete von monatlich 500 Euro an den Vermieter 2.000 Euro Mietkaution gezahlt. Ihr Vermieter durfte maximal 1.500 Euro Mietsicherheit verlangen. Ihnen stehen somit 500 Euro Rückerstattung zu.


Bürgschaft eines Dritten und Mietkaution ist in der Regel unzulässig

Vereinbaren Mieter und Vermieter neben der Mietsicherheit in Höhe von drei Monatsmieten noch die Stellung eines Bürgen, so ist die Bürgschaftsvereinbarung unwirksam (BGH, Urteil vom 20.04.1989, IX ZR 212/88). Eine Ausnahme zur Stellung eines Bürgen soll nur dann gelten, wenn der Bürge die Bürgschaft freiwillig anbietet, um die Bedenken des Vermieters gegen die Zahlungsfähigkeit des Mieters zu zerstreuen und wenn mit der Bürgschaft keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind (BGH, Urteil vom 7.06.1990, IX ZR 16/90).

Gleiches gilt, wenn dem Vermieter während der Mietzeit eine zusätzliche Bürgschaft angeboten wird, damit dieser einen in Zahlungschwierigkeiten geratenen Mieter nicht kündigt oder eine bereits ausgesprochene Kündigung wieder zurücknimmt (LG Kiel, NJW-RR 1991, 1291). 

 

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Zusätzliche Mietkautionen

Einige findige Vermieter vereinbaren mit ihren Mietern weitere Kautionen, z.B. für bei Auszug fällige Schönheitsreparaturen oder das Abschleifen des Parkettbodens. Der Phantasie sind keine Grenzen gesetzt. Das ist nicht zulässig. ALLE Mietkautionen sind aufzuaddieren und dürfen drei Kaltmieten nicht übersteigen. Auch hier kann vom Mieter der übersteigende Betrag vom Vermieter zurückverlangt werden.

Mietkaution und Mietpreisbremse

Verstößt die Mietpreisvereinbarung gegen die Mietpreisbremse, richtet sich die Kaution nicht nach der vereinbarten Miete, sondern nach dem dreifachen Monatsbetrag der zulässigen Miete.

Die Anhebung der Mietkaution nach einer Mieterhöhung ist unzulässig

Einen gesetzlichen Anspruch auf Aufstockung der Mietsicherheit bei einer Mieterhöhung hat der Vermieter nicht. Abweichend hiervon vertreten einige Mietrechtsexperten die Auffassung, dass eine Kautionsanpassung nach einer Mieterhöhung möglich ist, wenn eine Aufstockungsvereinbarung vertraglich vereinbart wurde. Diese Individualvereinbarung zum Mietvertrag muss hinreichend klar sein und eine Anpassung für beide Seiten ermöglichen, also auch eine Senkung der Mietkaution bei einem dauerhaften Mietpreisnachlass. Ohne eine besondere Anpassungsvereinbarung bleibt die Höhe, wie schon in Satz 1 des Absatzes geschrieben, unverändert.

 

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Urteile

Unzureichende Schönheitsreparaturen müssen vom Vermieter konkret beanstandet werden

Die meisten Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter entstehen häufig beim Auszug. Oft ist der Vermieter mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht einverstanden und verlangt Nachbesserung. 

In einem vor dem Berliner Kammergericht verhandelten Fall passierte genau das bei der Abnahme der Wohnung. Allerdings nannte der Vermieter keine konkreten Mängel, sondern argumentierte lediglich, die Arbeiten seien nicht fachgerecht ausgeführt worden. Dazu befanden die Richter jedoch, der Terminus "nicht fachgerecht" enthalte eine bloße Bewertung und stelle keine Beschreibung eines Mangels dar. Erforderlich seien vielmehr die Angaben konkreter Tatsachen. Andernfalls könne der Mieter ja nicht wissen, was er verkehrt gemacht hat. Der Vermieter hatte mit seiner Klage bei den Richtern keinen Erfolg (Urteil vom 22.01.2007, Kammergericht Berlin, Az. 12 U 28/06).

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