Kündigung wegen Eigenbedarf? Ihre Chancen steigen mit einer ausführlichen Begründung. | Bild von Mohamed Hassan auf Pixabay
Kündigung wegen Eigenbedarf: Wann ist sie erlaubt – und wie sieht ein rechtssicheres Muster aus? Hier finden Sie ein kostenloses Kündigungsschreiben, das Sie verwenden und bei Bedarf individuell anpassen können.
Wenn Sie als Vermieter eine Wohnung selbst nutzen oder einem nahen Angehörigen zur Verfügung stellen möchten, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich möglich – jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Die wichtigste Grundlage für eine Eigenbedarfskündigung ist § 573 BGB. Sie dürfen kündigen, wenn, wenn ein „berechtigtes Interesse“ besteht, beispielsweise wenn Sie die Wohnung selbst benötigen oder ein Familienmitglied einziehen möchte. Sie müssen dabei nachvollziehbare und konkrete Gründe angeben.
Was der Bundesgerichtshof zur Eigenbedarfskündigung sagt
Der Bundesgerichtshof hat mehrfach betont, dass Gerichte die Lebensplanung des Vermieters respektieren müssen. Es ist nicht ihre Aufgabe, eigene Vorstellungen von „angemessenem Wohnen“ an die Stelle des Vermieters zu setzen (BGH, Urteil v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14).
Der Vermieter darf selbst entscheiden, ob er die Wohnung nutzen oder einem nahen Angehörigen zur Verfügung stellen möchte. Gerichte dürfen diesen Wunsch nur dann hinterfragen, wenn er offensichtlich missbräuchlich ist – etwa bei überhöhtem Wohnbedarf oder vorgeschobenen Gründen.
Es besteht keine soziale Auswahlpflicht
Wichtig ist: Es besteht keine soziale Auswahlpflicht zwischen mehreren in Frage kommenden Wohnungen – Sie dürfen frei entscheiden, welche Wohnung Sie benötigen. Die Interessen des Mieters spielen grundsätzlich keine Rolle, es sei denn, es liegen besondere Härtefälle vor (→ § 574 BGB, Sozialklausel).
Was sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe für eine Eigenbedarfskündigung?
Vernünftige und nachvollziehbare Gründe können sich aus vielen verschiedenen Gesichtspunkten ergeben:
- Kauf einer Eigentumswohnung, in die der Käufer nun selbst einziehen möchte. Neueigentümer müssen jedoch bei Umwandlung in Eigentumswohnungen die Kündigungsfristen beachten.
- Gründung eines eigenen Hausstands des Vermieters oder einer anderen berechtigten Person.
- Der Wohnungseigentümer wohnt selbst zur Miete und ihm wurde gekündigt.
- Die Ehepartner trennen sich, ein Teil hat die Absicht die häusliche Gemeinschaft zumindest vorläufig zu beenden.
- Umzug in eine kleinere Wohnung (der Haushalt verkleinert sich durch Auszug der Kinder oder der Vermieter ist zur Erhaltung des Hauses gezwungen, die größere Wohnung zu vermieten).
- Umzug in eine größere Wohnung (jedem Kind soll ein eigenes Zimmer zur Verfügung gestellt werden,
der Eigentümer empfängt regelmäßig längere Besuche,
Lebenspartner oder Pflegepersonal soll mit in die Wohnung aufgenommen werden). - Umzug von einem Obergeschoß in das Erdgeschoß (aufgrund des fortgeschrittenen Alters ist es dem Vermieter nicht mehr möglich die Treppe zu nutzen, den Kindern soll das Spielen im Garten zu ermöglicht werden).
- Wechsel des Wohnortes (sei es wegen eines neuen Arbeitsplatzes, um den Lebensabend dort zu verbringen, um näher bei den Kindern zu wohnen oder den Arbeitsweg erheblich zu verkürzen).
Sie sehen, die Gerichte haben sich mit einer Fülle von Nutzungswünschen der Eigentümer und Eigentümerinnen auseinandersetzen müssen.
1. Die Eigenbedarfskündigung zu privaten Wohnzwecken
Voraussetzung für ein berechtigtes Interesse ist, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen primär zu privaten Wohnzwecken nutzen will. Hierunter fällt auch die Nutzung als Zweitwohnung oder Ferienwohnung, aber auch der Bedarf wegen Zusammenlegung mit einer anderen Wohnung.
Auch berufliche Gründe können in bestimmten Fällen einen Wohnbedarf begründen. Allerdings gelten hier strengere Anforderungen als bei der rein privaten Nutzung.
2. Die Eigenbedarfskündigung aus beruflichem Interesse
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass berufliche oder gewerbliche Nutzungswünsche nicht automatisch als berechtigter Eigenbedarf gelten. Eine Kündigung kann nur dann zulässig sein, wenn im Einzelfall nachvollziehbar dargelegt wird, dass der Wohnraum ernsthaft und dauerhaft zu beruflichen Zwecken benötigt wird – etwa als Homeoffice für eine selbstständige Tätigkeit oder bei fehlenden Alternativen am Arbeitsort.
👉 Mehr zur beruflich motivierten Eigenbedarfskündigung finden Sie hier.
Die Checkliste zur Eigenbedarfskündigung
Welche Angaben Ihre Eigenbedarfskündigung enthalten muss – finden Sie übersichtlich in unserer kostenlosen Checkliste als PDF.
Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf (Muster)
Weiterführende Informationen
👉 Vermieter: Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses
👉 Sozialklausel im Mietrecht: Schutz vor Kündigung oder Ausnahme?
👉 Was ist eine stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB?
👉 Umwandlung in eine Eigentumswohnung – was passiert jetzt?
👉 Eigenbedarfskündigung von Wohnraum zur beruflichen Nutzung
