Unter 10%, mindestens 10% oder doch die tatsächliche Flächenabweichung? Eine kurze Aufstellung zur 10%-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Thema Flächenabweichungen bei Mietminderung, Mieterhöhung, Kaution und Betriebskostenabrechnung.

Mietminderung

Ist die Wohnung um mindestens 10% kleiner, als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete anteilig kürzen.

In dem verhandelten Fall wurde im Mietvertrag zur Anmietung eines Reihenhauses die Wohnfläche mit 126,45 Quadratmetern vereinbart. Die Nachmessung ergab, daß die Gesamtfläche des Hauses nur 106 Quadratmeter betrug. Die Mieter kürzten daraufhin die laufende Mietzahlung und rechneten wegen überzahlter Mieten in der Vergangenheit auf.

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht. (BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03)

Mieterhöhung

Jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe ist für die Anwendbarkeit einer Vergleichsmieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.

Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist. (BGH, Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14). Zwei Rechenbeispiele finden sie hier.

Betriebskosten

Es gilt die tatsächliche Fläche des Objektes, hier gab der BGH seine vorherige Rechtsprechung auf.

In dem verhandelten Fall hatte ein Kölner Vermieter die Heizkosten nach der tatsächlichen Wohnfläche in Höhe von 78,22 Quadratmeter abgerechnet. Mietvertraglich waren 74,59 Quadratmeter vereinbart.

Es sind auch Betriebskosten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, und zu denen - jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) - auch Heizkosten zählen, nach den tatsächlichen Gegebenheiten abzurechnen.

Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, aaO), hält er daran nicht mehr fest. (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17)

Mietkaution

Ist ein Mieter wegen einer Flächenabweichung von mindestens 10% zu einer Mietminderung berechtigt, ist die Kaution zu reduzieren, und zwar auf die 3-fache - dauerhafte geminderte - Nettokaltmiete. Die zu viel gezahlte Mietsicherheit darf der Mieter auch im laufenden Mietverhältnis zurückfordern.

In dem verhandelten Fall wurde eine Wohnung mit einer vereinbarten Größe von "ca. 180 Quadratmetern" angemietet. Die Nettokaltmiete betrug 1.288 Euro. An Kaution wurden 3.864 Euro, das Dreifache der Nettomiete, gezahlt. Es stellte sich heraus, dass die tatsächliche Fläche der Wohnung 154,83 Quadratmeter betrug und somit eine Abweichung von der vereinbarten Wohnfläche in Höhe von 13,98% bestand. Die Mieter kürzten die Miete und verlangten darüberhinaus die anteilige Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit.

Der BGH rechnete nach und stellte fest, dass die zulässige Höhe der Kaution sich sich nach der um 13,98 % geminderten Nettomiete von 1.288 Euro, somit nach dem Betrag von 1.107,89 Euro, bemisst. Das Dreifache dieser Miete ergibt eine zulässige Kaution von höchstens 3.323,67 Euro. Den darüber hinausgehenden Betrag von 540,33 Euro hatte die Vermieterin an die Mieter zurückzuzahlen (BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04).

Fristlose Kündigung

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB dar, der den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (BGH, VIII ZR 142/08). Fristlose Kündigung wegen Wohnflächenabweichung möglich.