Flächenabweichung BGH | Die Übersicht für Mieter & Vermieter

Unter 10%, mindestens 10% oder doch die tatsächliche Flächenabweichung? Eine kurze Aufstellung zur 10%-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Thema Flächenabweichungen bei Mietminderung, Mieterhöhung, Kaution und Betriebskostenabrechnung.

Mietminderung

Ist die Wohnung um mindestens 10% kleiner, als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete anteilig kürzen.

In dem verhandelten Fall wurde im Mietvertrag zur Anmietung eines Reihenhauses die Wohnfläche mit 126,45 Quadratmetern vereinbart. Die Nachmessung ergab, daß die Gesamtfläche des Hauses nur 106 Quadratmeter betrug. Die Mieter kürzten daraufhin die laufende Mietzahlung und rechneten wegen überzahlter Mieten in der Vergangenheit auf.

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht. (BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03)

Mieterhöhung

Es kommt auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche an. Dies gilt auch, wenn die Wohnfläche größer ist, als vertraglich vereinbart.

In dem verhandelten Fall war in dem von der Voreigentümerin abgeschlossenen Mietvertrag die Wohnfläche mit 156,95 Quadratmetern angegeben. Die neue Eigentümerin lies die Wohnung nachmessen, es ergab sich eine tatsächliche Wohnfläche von 210,43 Quadratmetern (!). Das Mieterhöhungsverlangen unter Zugrundelegung von Vergleichsmieten erfolgte auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche.

Basis der Mieterhöhung ist die bisher gezahlte Miete. Zwei Rechenbeispiele finden sie hier.

Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist. (BGH, Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14)

Betriebskosten

Es gilt die tatsächliche Fläche des Objektes, hier gab der BGH seine vorherige Rechtsprechung auf.

In dem verhandelten Fall hatte ein Kölner Vermieter die Heizkosten nach der tatsächlichen Wohnfläche in Höhe von 78,22 Quadratmeter abgerechnet. Mietvertraglich waren 74,59 Quadratmeter vereinbart.

Es sind auch Betriebskosten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, und zu denen bei eröffnetem Anwendungsbereich (§ 1 HeizkostenV) - jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) - auch Heizkosten zählen, nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, aaO), hält er daran nicht mehr fest. (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17)

 


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Mietkaution

Ist ein Mieter wegen einer Flächenabweichung von mindestens 10% zu einer Mietminderung berechtigt, ist die Kaution zu reduzieren, und zwar auf die 3-fache - dauerhafte geminderte - Nettokaltmiete. Die zu viel gezahlte Mietsicherheit darf der Mieter auch im laufenden Mietverhältnis zurückfordern.

In dem verhandelten Fall wurde eine Wohnung mit einer vereinbarten Größe von "ca. 180 Quadratmetern" angemietet. Die Nettokaltmiete betrug 1.288,00 Euro. An Kaution wurden 3.864 Euro, das Dreifache der Nettomiete, gezahlt. Es stellte sich heraus, dass die tatsächliche Fläche 154,83 Quadratmeter betrug. Die Mieter kürzten die Miete und verlangten darüberhinaus die anteilige Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit.

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht.

Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten) außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt. (BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04)

 

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