Möchten mehrere Personen eine Wohngemeinschaft gründen, sind drei Gestaltungsmöglichkeiten die Regel: Alle Bewohner unterschreiben den Mietvertrag und sind somit Hauptmieter oder es gibt einen Hauptmieter und mehrere Untermieter oder jeder Bewohner ist eigenständiger Mieter eines Zimmers in der Wohnung. Möchte ein Bewohner raus aus der Wohngemeinschaft und kündigen, zeigen sich die Unterschiede.

1. Alle Bewohner haben den Mietvertrag unterschrieben und "gründen" eine Wohngemeinschaft

Dann sind alle Mitglieder der Wohngemeinschaft, die im Mietvertrag stehen, gleichberechtigte Mieter. Vorneweg: Es gibt keinen speziellen "WG-Mietvertrag". Der Mietvertrag für eine Wohngemeinschaft unterscheidet sich rein rechtlich nicht von einem konventionellen Wohnraummietvertrag. 

• Alle Mitglieder der Wohngemeinschaft übernehmen die volle vertragliche Haftung.
• Die Wohnungskündigung müssen alle Mieter unterschreiben, ansonsten ist die Kündigung unwirksam.
• Die Teilkündigung eines Mieters gibt es nicht.
• Zieht ein Mitmieter einfach aus, bleibt er trotzdem weiter Vertragspartei und haftet als Gesamtschuldner für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. Eine Ausnahme besteht nur bei den gesetzlich geregelten Folgen der Ehewohnung im Fall einer Ehescheidung.
• Einem Vermieter kann kein neuer Mieter als Vertragspartner aufgezwungen werden.

Alles in allem ist diese Regelung nicht sehr flexibel, da bei einem Mietertausch alle Vertragspartner (Mieter und Vermieter) der Vertragsänderung "Mieterwechsel" zustimmen müssen.

Eine Mietermehrheit hilft bei der Wohnungskündigung auch nicht weiter

Auch wenn ein Mieter ausziehen möchte und die Mehrheit damit einversanden ist, hat der verbleibende Rest der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Austausch eines Mit-Mieters und Aufnahme in den Mietvertrag. Ein Wechselrecht besteht nur:

• wenn das ausdrücklich und von vornherein im Mietvertrag geregelt ist oder
• wenn dies zu einem späteren Zeitpunkt mit dem Vermieter vereinbart wurde (LG Berlin, Urteil v. 14.7.2020, 65 S 176/19.

Es gibt derzeit Bestrebungen, das Recht auf einen Mieterwechsel in Wohngemeinschaften klarer zu regeln, jedoch sind diese Bemühungen noch nicht allgemein durchgesetzt.

Der Bundesgerichtshof (Urteil VIII ZR 304/21 vom 27. April 2022) hat festgelegt, dass ein Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel nicht automatisch aus dem Vorhandensein eines Mietvertrags mit mehreren Mietern einer WG abgeleitet werden kann.

Ein solcher Anspruch kann in Betracht gezogen werden, wenn Vermieter und Mieter bei Vertragsabschluss davon ausgehen, dass eine hohe Fluktuation zu erwarten ist, wie beispielsweise bei einer Studenten-WG. Hierbei sind die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen, insbesondere hinsichtlich der wirtschaftlichen Risiken und Einschränkungen seiner Dispositionsfreiheit​.

Vertragsauslegung bei Mieterwechsel: Wenn ein Mietvertrag keine spezifische Regelung zum Austausch von Mietern in einer Wohngemeinschaft enthält, muss durch eine interessengerechte Auslegung ermittelt werden, ob ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel bestehen sollte.

Fehlende Annahme einer Einigung: Das Vorhandensein eines Mietvertrags mit mehreren Mietern in einer Wohngemeinschaft führt nicht automatisch zu der Annahme, dass die Parteien sich auf das Recht zum Mieterwechsel geeinigt haben. Es müssen konkrete Hinweise dafür vorliegen.

Einzelfallbetrachtung: In bestimmten Fällen kann ein Anspruch der Mieter auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel vorliegen, insbesondere wenn bei Vertragsabschluss klar war, dass aufgrund der Lebensumstände der Mieter häufige Wechsel erforderlich sind. Dies gilt insbesondere für Studenten-WGs, in denen die Bewohner oft nur für kurze Zeiträume in der Stadt bleiben.

Die Risiken aus Sicht des Vermieters

Wirtschaftliches Risiko: Neue Mieter könnten weniger zahlungsfähig sein als die ursprünglichen, was finanzielle Unsicherheiten schafft.

Vertragsbindung: Häufige Mieterwechsel schränken die Möglichkeit des Vermieters ein, die Immobilie langfristig anderweitig zu nutzen oder zu vermieten.

Beschränkte Mietanpassungen: Ein Mieterwechsel erschwert die Anpassung der Miete an Marktveränderungen.

Vertrauensverlust: Vermieter können durch die ursprüngliche Auswahl der Mieter ein Vertrauen aufgebaut haben, das durch neue, unbekannte Mieter erschüttert wird.

Auch die nichteheliche Lebensgemeinschaft ist eine Wohngemeinschaft

Auch die nichteheliche Lebensgemeinschaft wird vom Gesetzgeber nicht anders behandelt. Stehen beide im Mietvertrag, ist ein Vermieter nicht verpflichtet, die ausziehende Ex-Partnerin aus dem Vertrag zu streichen. Sie bleibt weiter Vertragspartei und haftet als Gesamtschuldnerin für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag.

Mitwirkungspflicht an der Kündigung

Was tun, wenn die in der Wohnung verbleibende Ex-Lebensgefährtin oder die übrigen zwei WG-Bewohner nicht daran denken, den Mietvertrag zu kündigen und die Unterschrift unter dem Kündigungsschreiben verweigern? Wie kommt der kündigungswillige Mit-Mieter nun raus aus dem Mietvertrag und damit auch aus der Haftung?

Hier entschied bereits der Bundesgerichtshof, dass grundsätzlich der ausziehende Mieter einen Anspruch gegen den verbleibenden Mieter hat, sich der Kündigung des ausziehenden Mieters anzuschließen. Nach der Rechtsprechung bilden mehrere Mieter eine sogenannte Gemeinschaft, sodass jeder Teilhaber dieser Gemeinschaft auch jederzeit die Aufhebung dieser Gemeinschaft verlangen kann. Die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt durch „Kündigung des Mietverhältnisses“. Insofern hat jeder Mieter, der das Mietverhältnis beenden möchte, gegen die übrigen Mieter einen Anspruch darauf, dass auch diese dem Vermieter gegenüber die Kündigung des Mietverhältnisses erklären müssen (BGH, 16.03.2005, Aktenzeichen VIII ZR 14/04).

Den Mit-Mietern wird die Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses in nachweisbarer Form erklärt. Zugleich sollte der kündigungswillige Mieter seine Mit-Mieter auffordern, an der Kündigung des Mietverhältnisses mitzuwirken und gleich entsprechend vorbereitete Erklärungsvordrucke beilegen, die nur unterschrieben zurückgeschickt werden müssten. Eine Anwältin ist nicht notwendig, kann aber - gerade bei zerstrittenen Gemeinschaften - schneller zur Problemlösung führen. Zumindest empfiehlt es sich, den bestehenden Mietvertrag vorab prüfen zu lassen und die Schriftstücke durch eine Anwältin vorzubereiten.

Sollten die Mit-Mieter die Kündigungserklärung nicht freiwillig gegenüber dem Vermieter erklären, muss derjenige Mieter, der das Mietverhältnis beenden möchte, die noch verbleibenden Mitmieter in der Wohnung auf Abgabe der Kündigungserklärung verklagen.

2. Ein Hauptmieter, sie haben ein Zimmer in der Wohnung angemietet

Hier unterschreiben nicht alle einzugswilligen Personen den Mietvertrag. Es steht nur eine Person im Mietvertrag, diese Person ist Hauptmieter mit allen Rechten und Pflichten gegenüber dem Vermieter. Je nach Vereinbarung zwischen Hauptmieter und Vermieter kann sie dann einen oder mehrere Untermietverträge mit weiteren Personen abschließen und wird so zugleich Mieter und Vermieter.

Mietzahlung/Mietrückstände: Der Hauptmieter schuldet die Miete an den Vermieter. Bei Zahlungsrückständen hat der Vermieter nur Ansprüche gegen den Hauptmieter als Schuldner. Ist der zahlungsunfähig, geht er leer aus. Gegen den oder die Untermieter kann er rechtlich nicht vorgehen.

Wechsel des Untermieters: Liegt keine pauschale Erlaubnis zur Untervermietung vor, hat der Vermieter ein Mitspracherecht, wer neu in die Wohnung einzieht. Der Vermieter muss bei einem Mieterwechsel um Erlaubnis gefragt werden.

Kündigung: Soll ein möbliertes Zimmer oder ein Leerzimmer in der Vermieterwohnung gekündigt werden? Die Fristen liegen je nach Konstellation zwischen "zum Monatsende" und länger, siehe "Kündigung Untermietvertrag: Fristen, Regeln & Musterschreiben".

3. Jeder Bewohner ist eigenständiger Mieter eines Zimmers

Der Vermieter wohnt nicht selbst in der Wohnung und hat mit jedem Mieter einen separaten eigenständigen Mietvertrag abgeschlossen. In der Regel über ein Zimmer sowie die Nutzung der Gemeinschaftsräume (Bad, Küche, Keller etc.).

Mietzahlung/Mietrückstände: Jeder Mieter schuldet und haftet nur für seinen Mietanteil, eine gesamtschuldnerische Haftung gibt es nicht.

Kündigung des Vermieters: Ist die Wohnung komplett fremdvermietet, können Vermieter sich nicht auf die Ausnahmen vom Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses nach § 549 Abs. 2 (Vermietung eines möblierten Zimmers in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung) oder auf die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB (Vermietung eines unmöblierten Zimmers in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung oder die Einliegerwohnung in einem vom Vermieter auch bewohnten Haus) berufen. Sind die Mietverhältnisse unbefristet, gelten also die normalen Kündigungsfristen der ordentlichen Kündigung gemäß § 573 c BGB.

Kündigung des Mieters: Der Mieter kann bei den in Deutschland üblichen unbefristeten Mietverträgen unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten ohne Nennung von Gründen kündigen.

Achtung: Kein Mieterschutz bei möblierten Einliegerwohnungen

Üblicherweise werden Mieter durch gesetzliche Regelungen intensiv geschützt. Insbesondere vor einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter schützt das Gesetz besonders umfassend. Das zeigt sich beispielsweise daran, dass der Vermieter nicht ohne Weiteres zur Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses berechtigt ist. Vielmehr muss er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen können.

Außerdem ist die Befristung eines Mietvertrags nicht uneingeschränkt möglich. Stattdessen muss für die Befristung ein plausibler Befristungsgrund im Sinne des § 575 Abs.1 BGB dargelegt werden. Gelingt die Begründung nicht, gilt der Mietvertrag als unbefristet.

Unkomplizierter gestaltet sich die Rechtslage für den Vermieter aber, wenn er eine Einliegerwohnung vermietet. Befindet sich die betreffende Wohnung innerhalb einer Wohnung, die der Vermieter selbst bewohnt, greift der übliche Mieterschutz nämlich nicht. Das bedeutet: Der Vermieter muss sich in diesen Fällen nicht an die Vorschriften zur Miethöhe bei Mietbeginn und an solche über Mieterhöhungen halten. Auch der Mieterschutz im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses gilt für die möblierte Einliegerwohnung nicht.

Für den Vermieter ergibt sich daher die Möglichkeit, den Mieter einer möblierten Einliegerwohnung bei Bedarf unkompliziert und schnell „loszuwerden“. Schließlich ist er dazu in der Lage, das Mietverhältnis ohne Angabe spezieller Gründe zu befristen oder es zu beenden.