Eigenbedarf, wer zählt zu den Angehörigen?

§ 573 BGB regelt, wann ein Vermieter eine Eigenbedarfkündigung aussprechen darf. Dies ist immer der Fall, wenn er den Wohnraum für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt. Doch welche Verwandschaftsgrade zählen die Gerichte noch zu den Familienangehörigen und wie definiert der Gesetzgeber "Angehörige des Haushalts"?

Gar nicht so einfach festzustellen, wer zu den Angehörigen gehörtGar nicht so einfach festzustellen, wer zu den Angehörigen gehört! Bild: 61852631 © ollyBild, fotolia.com

Der einfachste Fall ist der Eigenbedarf des Vermieters

Hierzu zählen:

  • der Vermieter als "Privatperson",
  • ein Mitglied einer Vermietergemeinschaft,
    (ein Teil eines Geschwisterpaares benötigt die Wohnung)
  • Mitglieder einer Erben-, Bruchteils- oder Personengesellschaft.
    (Herr und Frau Schmitz haben zusammen mit ihrer Tochter Frau Baader das Haus der Tante geerbt. Zur Verwaltung des Hauses haben sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet, eine Personengesellschaft)

Nicht möglich ist die Eigenbedarfkündigung durch eine juristische Person (GmbH, AG), wenn z.B. der Gesellschafter oder ein Angestellter einer GmbH eine Wohnung benötigt.

Wer ist Familienangehöriger?

Hier richtet sich die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs zum einen nach dem Verwandtschaftsgrad und zum anderen nach der persönlichen Verbundenheit mit dem Vermieter bzw. einer rechtlichen oder moralischen Verpflichtung des Vermieters Unterhalt oder sonstige Fürsorge zu gewähren.

Geht man nach dem Verwandtschaftsgrad, so wird eine Eigenbedarfkündigung regelmäßig bejaht bei:

  • Eltern
  • Großeltern
  • Kindern (auch Stiefkindern)
  • Geschwistern
  • Neffen, Nichten
  • Ehegatten (auch in Trennung befindlich)
  • eingetragenen Lebenspartnern
  • Enkeln
  • Schwiegereltern (außer nach Scheidung)

Verneint wird bis jetzt eine enge verwandtschaftliche Beziehung und damit auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf bei:

  • schwägerschaftlichen Beziehungen
  • Cousin, Cousine
  • Onkel, Tante
  • Großnichten und Großneffen

Hier sind Kündigungen wegen Eigenbedarf durch den Vermieter regelmäßig nur möglich, wenn eine enge besondere Bindung zu den Personen besteht.

Verneint wird ebenfalls eine Eigenbedarfkündigung bei:

  • geschiedenen Ehegatten
  • geschiedenen Lebenspartner
  • ehemalige Lebensgefährten

Wer ist ein "Angehöriger des Haushalts"?

Hierzu gehören Personen, die der Vermieter auf Dauer in seinen Haushalt aufgenommen hat und die mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben ohne einen eigenen Hauhalt zu führen (Bamberger/Roth/Reick § 573 Rn 40). Zu nennen sind hier:

  • Pflegekinder
  • Lebensgefährten
  • Kinder des Lebensgefährten
  • Hausangestellte (Pflegepersonen, Haushaltshilfen oder Hausmeister)

 


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Strittig ist es, ob es sich um eine aktuelle Hausgemeinschaft handeln muss bzw. es reicht, wenn die Aufnahme in den Haushalt zum Kündigungstermin aufgrund einer bestehenden Notwendigkeit beabsichtigt ist. Die Richter des Bundesgerichtshofes gaben einer Eigentümerin recht, die glaubhaft darlegen konnte, sie benötige die Wohnung ihrer Mieterinnen zur Unterbringung einer Betreuungs- und Pflegeperson - eines "Au-pair-Mädchens" - für ihre beiden minderjährigen Kinder und ihre in ihrem Haushalt lebende Schwiegermutter. Da half auch die Sperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung nicht.

Voraussetzung für ein berechtigtes Interesse ist, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu privaten Wohnzwecken nutzen will. Hierunter fällt auch die Nutzung als Zweitwohnung oder Ferienwohnung, aber auch der Bedarf wegen Zusammenlegung mit einer anderen Wohnung.

Eigenbedarfkündigung wegen gewerbliche Nutzung

Das ist nicht mehr so einfach. Der BGH weist darauf hin, dass jeweils intensive und konkrete Einzelfallprüfungen erforderlich sind. Ein Vorrang für Eigentümerinteressen könne hier nicht in generalklauselartiger Form gewährt werden.


Anhand eines Musterschreibens einer Eigenbedarfkündigung zeigen wir Ihnen, welche Anforderungen an ein formal korrektes Kündigungsschreiben gestellt werden. Unter Kündigung wegen Eigenbedarf - Wie Mieter sich wehren können, gehen wir auf die Chancen und Risiken eines Widerspruchs ein.


 

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