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Eigenbedarfskündigung: Wann muss der Vermieter eine Vergleichswohnung anbieten?

kleines mietshausEine Eigenbedarfskündigung ist für den Mieter immer eine unschöne Angelegenheit. Kommt es zur Kündigung, sind viele Mieter und Eigentümer zudem nicht über ihre Rechte und Pflichten informiert, wenn es um das Anbieten einer möglichen Vergleichswohnung geht. Zunächst muss zwischen zum Kündigungszeitpunkt frei stehenden Wohnungen und während der Kündigungfrist frei werdenden Wohnungen unterschieden werden.

Freistehende Wohnungen zum Kündigungszeitpunkt

Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf, obwohl eine vergleichbare Wohnung frei ist und diese Wohnung wieder vermietet werden soll, ist eine Kündigung rechtsmissbräuchlich und somit unwirksam. Ebenfalls unwirksam ist eine Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter die leer stehende Wohnung entgegen zuvor anderslautender Aussagen nicht selbst nutzt, sondern neu vermietet.

 

 

Eine Wohnung wird während der Kündigungsfrist frei

Wird während der Kündigungsfrist eine Alternativwohnung frei, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter unverzüglich ein Angebot zu unterbreiten (Anbietpflicht). Eine Anbietpflicht besteht nicht, wenn eine Vermietung an diesen Mieter nicht zumutbar ist.

Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass ein Vermieter nur eine freie oder frei werdende vergleichbare Wohnung im Haus oder in der Wohnanlage anbieten muss. Die Anbietpflicht besteht nur während der Kündigungsfrist. Dies gilt auch, wenn mit ziemlicher Sicherheit feststeht, dass die Alternativwohnung kurz nach dem Ende der Kündigungsfrist frei wird.

Zusammenfassung

  • Die Wohnung muss vergleichbar sein.
  • Die Alternativwohnung muss bereits bei der Eigenbedarfskündigung leer stehen oder sie muss während der Kündigungsfrist frei werden.
  • Die Wohnung soll auch wieder als Mietwohnung vermietet werden.
  • Sie muss sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befinden, sagt der Bundesgerichtshof.
  • Der Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dem bisherigen Mieter muss für den Vermieter zumutbar sein.

 

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Wann ist eine Wohnung vergleichbar?

Vergleichbar ist eine Wohnung laut Auffassung des BGH, wenn sie im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage liegt und nach Größe und Ausstattung sowie nach Mietpreis mit der gekündigten Wohnung vergleichbar ist.

Als Vermieter sollten sie großzügig sein, was die Vergleichbarkeit angeht. Auch etwas größere oder kleinere oder besser oder schlechter ausgestattete oder geschnittene Wohnungen sollten sie anbieten. Vergleichbar meint nicht, identisch in Lage, Ausstattung, Größe und Preis. Ebenso wie der Vermieter seinen Bedarf selbst bestimmen kann, steht es auch dem Mieter frei, über seinen Bedarf selbst zu entscheiden. Die Pflicht entfällt nur, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnungen von vornherein ausscheidet. Überspitzt gesagt, sie müssen der sechsköpfigen Familie als Alternative zur bisherigen 5-Zimmer-Wohnung, nicht das unter dem Dach gelegene 40 Quadratmeter Appartement anbieten. Für das bisher auf 45 Quadratmetern lebende Pärchen kann die 65 Quadratmeter große Wohnung jedoch eine Alternative sein. Wir raten, auch nicht ganz passende Wohnungen anzubieten. Gute Mieter will jeder Vermieter halten.

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