Eigenbedarfkündigung: Wann muss der Vermieter eine Vergleichswohnung anbieten?

Eine Eigenbedarfskündigung ist für den Mieter immer eine unschöne Angelegenheit. Kommt es zur Kündigung, sind viele Mieter und Eigentümer zudem nicht über ihre Rechte und Pflichten informiert, wenn es um das Anbieten einer möglichen Vergleichswohnung geht. Zunächst muss zwischen

  1. zum Kündigungszeitpunkt frei stehenden Wohnungen und
  2. während der Kündigungfrist frei werdenden Wohnungen unterschieden werden.

Frei stehende Wohnungen zum Kündigungszeitpunkt

Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf, obwohl eine vergleichbare Wohnung frei ist und diese Wohnung wieder vermietet werden soll, ist eine Kündigung rechtsmissbräuchlich und somit unwirksam. Ebenfalls unwirksam ist eine Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter die leer stehende Wohnung entgegen zuvor anderslautender Aussagen nicht selbst nutzt, sondern neu vermietet.

Frei werdende Wohnung während der Kündigungsfrist

Wird während der laufenden Kündigungsfrist eine Alternativwohnung frei, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter unverzüglich ein Angebot zu unterbreiten (Anbietpflicht). Eine Anbietpflicht besteht nicht, wenn eine Vermietung an diesen Mieter nicht zumutbar ist.


Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass ein Vermieter nur eine freie oder frei werdende vergleichbare Wohnung im Haus oder in der Wohnanlage anbieten muss. Die Anbietpflicht besteht nur während der Kündigungsfrist. Dies gilt auch, wenn mit ziemlicher Sicherheit feststeht, dass eine Alternativwohnung kurz nach Ende der Kündigungsfrist frei wird.


Zusammenfassung

  • Die Wohnung muss vergleichbar sein.
  • Die Alternativwohnung muss bereits bei der Eigenbedarfskündigung leer stehen oder sie muss während der Kündigungsfrist frei werden.
  • Die Wohnung soll auch wieder als Mietwohnung vermietet werden.
  • Sie muss sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befinden, sagt der Bundesgerichtshof.
  • Der Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dem bisherigen Mieter muss für den Vermieter zumutbar sein.

 

Wann ist eine Wohnung vergleichbar?

Vergleichbar ist eine Wohnung laut Auffassung des BGH, wenn sie im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage liegt und nach Größe und Ausstattung sowie nach Mietpreis mit der gekündigten Wohnung vergleichbar ist.

Als Vermieter sollten sie großzügig sein, was die Vergleichbarkeit angeht. Auch etwas größere oder kleinere oder besser oder schlechter ausgestattete oder geschnittene Wohnungen sollten sie anbieten. Vergleichbar meint nicht, identisch in Lage, Ausstattung, Größe und Preis. Ebenso wie der Vermieter seinen Bedarf selbst bestimmen kann, steht es auch dem Mieter frei, über seinen Bedarf selbst zu entscheiden.

Die Pflicht entfällt nur, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnungen von vornherein ausscheidet. Überspitzt gesagt, sie müssen der sechsköpfigen Familie als Alternative zur bisherigen 5-Zimmer-Wohnung, nicht das unter dem Dach gelegene 40 Quadratmeter Appartement anbieten. Für das bisher auf 45 Quadratmetern lebende Pärchen kann die 65 Quadratmeter große Wohnung jedoch eine Alternative sein. Wir raten, auch nicht ganz passende Wohnungen anzubieten. Gute Mieter will jeder Vermieter halten.

Der Vermieter muss aktiv werden und die Wohnung anbieten

Ist oder wird eine vergleichbare Wohnung bis zum Ende der Kündigungsfrist frei und sie möchten die Wohnung wieder vermieten, müssen sie aktiv werden. Wenn sie jetzt denken, Mieter Schulz weiß doch sicher, dass Frau Meier letzte Woche gekündigt hat, soll er sich doch bei Interesse melden, ist das nachvollziehbar, aber nicht korrekt. Sobald sie von der Kündigung erfahren, müssen sie ihrem Mieter die Anmietung aktiv anbieten und dabei konkrete Auskünfte zu Größe, Ausstattung und Mietkonditionen geben (BGH, Urteil vom 13. 10. 2010, Az. VIII ZR 78/10).

 


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Zu welchem Preis muss die Alternativwohnung angeboten werden?

Die Gerichte fordern, dass der Vermieter eine Alternativwohnung zu „angemessenen Bedingungen“ anbieten muss. Daraus folgt, dass ein Vermieter die Bedingungen nicht so hoch legen darf, dass der Mieter zu dieser Alternative nur "Nein" sagen kann. Für die Miethöhe gilt:

  1. Die vom bisherigen Mieter gezahlte Miete ist immer angemessen.
  2. Ein Vermieter ist jedoch nicht auf diese Miete festgelegt. Haben zum Beispiel die Mieter eine nicht mehr marktübliche Miete gezahlt, kann der Vermieter eine Marktmiete verlangen. Ein Vermieter darf vom neuen Mieter einen Preis fordern, den er auch von jedem anderen Mieter, an den er die Wohnung jetzt neu vermieten würde, fordern (LG Berlin, Beschluss von 07.08.2014, Az. 67 S 280/14).
  3. In den unter Punkt 2 genannten Fällen muss der Vermieter jedoch eine eventuelle Mietpreisbremse beachten. Hier müssen die Vorschriften zur Miethöhe eingehalten werden. Es kann maximal eine Miete von 10% oberhalb der ortsüblichen Miete verlangt werden.

Wann müssen Leerstand oder frei werdende Wohnung angeboten werden?

Hier finden sich in der Literatur viele Urteile der diversen Amts- und Landgerichte und auch der Bundesgerichtshof hat sich schon öfters geäußert. Denken sie daran, dass es dem Richter obliegt, im konkreten Einzelfall zu entscheiden. Hier ein paar Klassiker:

  • Frau Müller kündigt Mieter Schulz die Wohnung 1. OG links wegen Eigenbedarf zum 31.10. Einen Monat später kündigt die Mieterin Wolf die Wohnung im 3. OG rechts. Beide Wohnungen sind praktisch identisch. Frau Müller will Herrn Schulz loswerden, denn er ist mit Mietminderungen immer flott dabei, sie unterschlägt die frei werdende Wohnung. Hier wäre eine Kündigung rechtsmissbräuchlich und somit unwirksam.
  • Anders sieht der Fall aus, wenn Herr Schulz ein notorischer Zuspätzahler ist. Die Märzmiete steht noch aus und sie muss ihn jeden Monat anmahnen, die Miete doch bitte pünktlich zu zahlen. Eine fristlose Kündigung ist nicht möglich, aber ihr Rechtsanwalt empfiehlt schon eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung. Hier kann die Mieterin argumentieren, dass der Abschluss eines neuen Mietvertrages nicht zumutbar ist.
  • Frau Müller kündigt Mieter Schulz die Erdgeschosswohnung links zum 31.10. wegen Eigenbedarf mit der Begründung, dass sie aufgrund ihres Alters keine Treppen mehr steigen kann. Die im Erdgeschoss rechts liegende Wohnung steht schon zwei Monate leer, hier soll ihre Enkelin wohnen, die die betagte Dame betreuen soll.
    Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, eine frei stehende Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt zuzuführen. Möchte der Vermieter die Wohnung in Zukunft beispielsweise einem Familienangehörigen zur Verfügung stellen oder sie zu gewerblichen Zwecken nutzen oder dazu vermieten, besteht keine Verpflichtung, diese dem Mieter als Ersatzwohnung anzubieten (BVerfG, NJW 1994, 435 = WuM 1994, 13).
  • Eigentümerin Müller kündigt Mieter Schulz die Wohnung wegen Eigenbedarf zum 31.10. Sie besitzt 5 Kilometer entfernt ein weiteres Mietshaus. Hier wäre eine vergleichbare Wohnung frei.
    Laut Bundesgerichtshof müssen nur Wohnungen angeboten werden, die sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befinden. Da wären wir etwas vorsichtiger. Wir hatten den Fall einer Eigenbedarfskündigung, in dem nachgefragt wurde, ob die Eigentümerin nicht noch in einem anderen Kölner Stadtteil ein Mietshaus mit freier Wohnung besitzt.

Fazit

Es muss einiges zusammenkommen: Die Ersatzwohnung muss frei sein oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei werden. Sie muss im selben Haus oder in der Wohnanlage liegen. Sie muss vergleichbar sein. Der Eigentümer muss den Willen haben, die Wohnung auch wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen usw. Bei einem 10-Parteien-Haus hat das schon was mit Glück zu tun.

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