Eigenbedarfkündigung: Wann muss der Vermieter eine Vergleichswohnung anbieten?

Eine Eigenbedarfskündigung ist für den Mieter immer eine unschöne Angelegenheit. Kommt es zur Kündigung, steht oft das Thema Ersatzwohnung im Raum, hier muss zwischen

  1. einer zum Kündigungszeitpunkt frei stehenden Wohnungen,
  2. einer während der Kündigungfrist frei werdenden Wohnungen und
  3. einer frei werdende Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist
    unterschieden werden.

Frei stehende Wohnungen zum Kündigungszeitpunkt

Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf, obwohl eine vergleichbare Wohnung, die die Nutzungswünsche des Vermieters weitestgehend erfüllt, frei ist und diese Wohnung soll wieder vermietet werden, ist eine Kündigung rechtsmissbräuchlich und somit unwirksam. 

Frei werdende Wohnung während der laufenden Kündigungsfrist

Wird während der laufenden Kündigungsfrist eine Ersatzwohnung frei, ist der Vermieter auch hier verpflichtet, dem Mieter unverzüglich ein Angebot zur Anmietung zu unterbreiten.


Ein Vermieter muss nur eine freie oder frei werdende vergleichbare Wohnung im Haus oder in der Wohnanlage anbieten. Die Anbietpflicht besteht nur während der laufenden Kündigungsfrist. Dies gilt auch, wenn mit ziemlicher Sicherheit feststeht, dass eine Alternativwohnung kurz nach Ende der Kündigungsfrist frei wird.


Zusammenfassung

  • Die Ersatzwohnung muss vergleichbar sein.
  • Sie muss bereits bei der Eigenbedarfskündigung leer stehen oder sie muss während der Kündigungsfrist frei werden.
  • Die Wohnung soll auch wieder als Mietwohnung vermietet werden.
  • Sie muss sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befinden.
  • Der Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dem bisherigen Mieter muss für den Vermieter zumutbar sein.

Wann ist eine Ersatzwohnung vergleichbar?

Vergleichbar ist eine Wohnung laut Auffassung des BGH, wenn sie im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage liegt und nach Größe und Ausstattung sowie nach Mietpreis mit der gekündigten Wohnung vergleichbar ist.

Als Vermieter sollten sie großzügig sein, was die Vergleichbarkeit angeht. Auch etwas größere oder kleinere oder besser oder schlechter ausgestattete oder geschnittene Wohnungen sollten sie anbieten. Vergleichbar meint nicht, identisch in Lage, Ausstattung, Größe und Preis. Ebenso wie der Vermieter den Bedarf selbst bestimmen kann, steht es auch dem Mieter frei, über seinen Bedarf selbst zu entscheiden.

Die Pflicht entfällt nur, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnungen von vornherein ausscheidet. Überspitzt gesagt, sie müssen der sechsköpfigen Familie als Alternative zur bisherigen 5-Zimmer-Wohnung, nicht das unter dem Dach gelegene 40 Quadratmeter Appartement anbieten. Für das bisher auf 45 Quadratmetern lebende Pärchen im Erdgeschoss kann die 65 Quadratmeter große Wohnung im 3. Obergeschoß jedoch eine Alternative sein. Bieten sie also auch nicht ganz passende Wohnungen an. Gute Mieter will jeder Vermieter halten.

Anbietpflicht des Vermieters

Ist oder wird eine vergleichbare Wohnung bis zum Ende der Kündigungsfrist frei und sie soll wieder vermietet werden, muss sie aktiv dem Mieter angeboten werden. Wenn sie als Vermieter jetzt denken, Mieter Schulz weiß doch sicher, dass Frau Meier gekündigt hat, soll er sich doch bei Interesse melden, ist das nachvollziehbar, aber nicht korrekt. Ein Vermieter muss seinem Mieter die Wohnung anzeigen und dabei konkrete Auskünfte zu Größe, Ausstattung und Mietkonditionen geben (BGH, Urteil vom 13. 10. 2010, Az. VIII ZR 78/10).

Die Verletzung der Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass eine berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016, VIII ZR 232/15; insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Urteil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11).

 

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Zu welcher Miete muss die Ersatzwohnung angeboten werden?

Die Gerichte fordern, dass der Vermieter eine Alternativwohnung zu „angemessenen Bedingungen“ anbieten muss. Daraus folgt, dass ein Vermieter die Bedingungen nicht so hoch legen darf, dass der Mieter zu dieser Alternative nur "nein" sagen kann. Für die Miethöhe gilt:

  1. Die vom bisherigen Mieter gezahlte Miete ist immer angemessen.
  2. Ein Vermieter ist jedoch nicht auf diese Miete festgelegt. Haben zum Beispiel die Mieter eine nicht mehr marktübliche Miete gezahlt, kann der Vermieter eine Marktmiete verlangen. Ein Vermieter darf einen Preis fordern, den er auch von jedem anderen Mieter, an den er die Wohnung jetzt neu vermieten würde, fordern könnte (LG Berlin, Beschluss von 07.08.2014, Az. 67 S 280/14).
  3. In den unter Punkt 2 genannten Fällen muss der Vermieter jedoch eine eventuelle Mietpreisbremse beachten. Hier müssen die Vorschriften zur Miethöhe eingehalten werden. Es kann maximal eine Miete von 10% oberhalb der ortsüblichen Miete verlangt werden.

Frei werdende Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist

Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt  sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (BGH 4.6.08, VIII ZR 292/07).

Beispiel

Ihr Vermieter kündigt Ihnen nachweislich am 23.04.2021 die Wohnung wegen Eigenbedarf. Beginn der Kündigungsfrist 01.05.2021; Ende der Kündigungsfrist 31.07.2021.

Am 15.05.2021 erhält ihr Vermieter nachweislich die Wohnungskündigung ihrer Nachbarin, die in einer vergleichbaren Wohnung lebt. Beginn der Kündigungsfrist 01.06.2021; Ende der Kündigungsfrist 31.08.2021.

kleines MietshausWie sie eine Kündigung wegen Eigenbarf formulieren

Eigenbedarf kann nur dann zu einer ordentlichen Kündigung führen, wenn der Vermieter den Wohnraum benötigt. Dies liegt vor, wenn für den geltend gemachten Nutzungswunsch „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ darlegt werden.

Wann müssen Leerstand oder frei werdende Wohnung angeboten werden?

Hier finden sich in der Literatur viele Urteile der diversen Amts- und Landgerichte und auch der Bundesgerichtshof hat sich schon öfters geäußert. Denken sie daran, dass es dem Richter obliegt, im konkreten Einzelfall zu entscheiden. Hier ein paar Klassiker:

  • Frau Müller kündigt Mieter Schulz die Wohnung 1. OG links wegen Eigenbedarf zum 31.10. Ein paar Tage zuvor hat die Mieterin Wolf ihre Wohnung im 3. OG rechts ebenfalls zum 31.10. gekündigt. Beide Wohnungen sind in Größe und Aufteilung vergleichbar. Frau Müller will Herrn Schulz jedoch loswerden, denn er ist mit Mängelanzeigen zur Wohnung immer flott dabei, sie unterschlägt die frei werdende Wohnung. Dies könnte zu Schadenersatzansprüchen des Mieters Schulz führen.
  • Anders sieht der Fall aus, wenn Herr Schulz ein notorischer Zuspätzahler ist. Frau Müller muss ihren Mieter regelmäßig anmahnen, die Miete doch bitte pünktlich zu überweisen. Ihr Rechtsanwalt empfiehlt schon die ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Hier könnte die Vermieterin argumentieren, dass der Abschluss eines neuen Mietvertrages nicht zumutbar ist.
  • Frau Müller kündigt Mieter Schulz die Erdgeschosswohnung links zum 31.10. wegen Eigenbedarf mit der Begründung, dass sie aufgrund ihres Alters keine Treppen mehr steigen kann. Die im Erdgeschoss rechts liegende Wohnung steht schon zwei Monate leer, hier soll ihre Enkelin wohnen, die die betagte Dame betreuen soll.
    Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, eine frei stehende Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt zuzuführen. Möchte der Vermieter die Wohnung in Zukunft beispielsweise einem Familienangehörigen zur Verfügung stellen oder sie zu gewerblichen Zwecken nutzen oder dazu vermieten, besteht keine Verpflichtung, diese dem Mieter als Ersatzwohnung anzubieten (BVerfG, NJW 1994, 435 = WuM 1994, 13).
  • Eigentümerin Müller kündigt Mieter Schulz die Wohnung wegen Eigenbedarf zum 31.10. Sie besitzt 5 Kilometer entfernt ein weiteres Mietshaus. Hier wäre eine vergleichbare Wohnung frei.
    Laut Bundesgerichtshof müssen jedoch nur Wohnungen angeboten werden, die sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befinden. Da wären wir etwas vorsichtiger. Wir hatten den Fall einer Eigenbedarfskündigung, in dem nachgefragt wurde, ob die Eigentümerin nicht noch in einem anderen Kölner Stadtteil ein Mietshaus mit freier Wohnung besitzt.

Fazit

Es muss einiges zusammenkommen: Die Ersatzwohnung muss frei sein oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei werden. Sie muss im selben Haus oder in der Wohnanlage liegen. Sie muss vergleichbar sein. Der Eigentümer muss den Willen haben, die Wohnung auch wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen. Bei einem 10-Parteien-Haus hat das viel mit Glück zu tun.

Urteile

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