Was passiert mit der Mietkaution beim Eigentümerwechsel?

moderne mietwohnungsanlage nach verkaufBeim Eigentümerwechsel wird die Mietkaution automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen. Der neue Vermieter tritt an die Stelle des alten Vermieters inklusive aller Rechte und Pflichten. Es ist die Verantwortung des neuen Vermieters, sicherzustellen, dass er die Kautionen der Mieter erhält. Sollte der Mieter die Sicherheit nach dem Eigentümerwechsel nicht vom neuen Vermieter erhalten können, bleibt der alte Vermieter weiterhin zur Rückzahlung verpflichtet.

Und wenn der neue Eigentümer sagt, keine Kaution erhalten zu haben?

Ein gar nicht so seltener Fall: Ein Mieter zieht ein, die Jahre vergehen und das Haus wechselt unter Umständen mehrmals den Eigentümer. Oftmals geht die Mietsicherheit bei dieser Übergabekette „verloren“. Kommt es zur Wohnungskündigung, verweigert der aktuelle Eigentümer dann die Rückzahlung der Kaution mit der Begründung, das Geld nie erhalten zu haben, der Mieter solle sich doch an seinen Vor- oder Vorvorgänger wenden. 

Das es so nicht geht, darauf wies der Bundesgerichtshof in seinem Urteil aus dem Jahr 2011 (VIII ZR 304/10) hin. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten, die sich aus der Mietsicherheit ergeben, ein. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Kaution bei einem Eigentumswechsel übergeben wurde oder nicht oder ob die Kautionskette irgendwann unterbrochen wurde. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.


 

muss der Vermieter über den Verkuf des Hauses informieren?

Wenn Sie Ihre Mieter über den Verkauf des Hauses informieren möchten, sollten Sie dies rechtzeitig tun. Gemäß dem Vorkaufsrecht des Mieters muss der Vermieter den Mieter vor dem Verkauf über den anstehenden Verkauf informieren und ihn auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht hinweisen. Der Mieter hat dann in der Regel zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob er die Immobilie erwerben möchte.

Es ist daher ratsam, die Mieter so früh wie möglich über den Verkaufsprozess zu informieren, um einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten und mögliche rechtliche Aspekte zu berücksichtigen.

Mein Mietshaus hat einen neuen Eigentümer, wann soll ich die Miete an den Neuen überweisen?

  • Wenn das Mietshaus einen neuen Eigentümer hat, sollten Sie die Miete in der Regel ab dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung an den neuen Eigentümer überweisen. In den meisten Fällen wird der Verwalter oder die Verwaltungsgesellschaft des neuen Eigentümers Ihnen entsprechende Informationen zukommen lassen, einschließlich der Kontodaten, an die die Miete überwiesen werden soll, sowie des Datums, ab dem die Zahlungen an den neuen Eigentümer erfolgen sollen.
  • Es ist ratsam, sich bei Unklarheiten direkt an den neuen Eigentümer oder dessen Verwalter zu wenden, um sicherzustellen, dass Sie die Miete rechtzeitig und an die richtige Stelle überweisen. In der Regel werden solche Informationen rechtzeitig vor dem Eigentumsübergang mitgeteilt, damit die Mietzahlungen reibungslos erfolgen können.
  • Die Miete sollte jedoch nicht voreilig an den Käufer gezahlt werden. Er kann die Miete erst beanspruchen, wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat, man sollte sich als Mieter also unbedingt den Grundbuchauszug zeigen lassen. Erst wenn der Erwerber dort eingetragen ist, ist er Eigentümer und berechtigt die Miete zu erhalten.
  • Ohne Risiko kann an den neuen Eigentümer auch gezahlt werden, wenn der bisherige Vermieter die Mieter hierzu auffordert.
  • Bei Zwangsversteigerungen kommt es auf den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss an.
  • Erben können ihre Berechtigung mit Hilfe des Erbscheins nachweisen.

Tipp: Kümmern sie sich rechtzeitig um die ordnungsgemäße Anlage ihrer Mietkauion. So vermeiden sie im Falle einer Vermieter-Insolvenz Ärger und einen eventuellen Verlust der Mietkaution.

Urteile

Eigenbedarf, keine Ansprüche nach Vergleich

Schließen Mieter und Vermieter einen Vergleich nach einer Eigenbedarfskündigung, kann der Mieter anschließend keine Ansprüche mehr geltend machen. Dies gilt auch, wenn sich die Kündigung später als unberechtigt erweist. Grundätzlich haben Mieter zwar einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn die Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht ist, ein Vergleich kommt jedoch einem Schlussstrich gleich befand das Amtsgericht München (474 C 19752/11), Ansprüche können danach nicht mehr geltend gemacht werden.

Weiterlesen ...