Wenn ein Mieter die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung über Monate hinweg nicht begleicht, fragen sich viele Vermieter, ob sie das Mietverhältnis kündigen können. Besonders dann, wenn der offene Betrag eine erhebliche Summe erreicht. Doch ist in einem solchen Fall eine fristlose Kündigung möglich? Oder bleibt nur die ordentliche Kündigung? In diesem Artikel klären wir, welche Möglichkeiten Vermieter haben und worauf sie achten sollten, um rechtlich sicher zu handeln.
1. Fristlose Kündigung wegen Betriebskostennachzahlung
Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich, wenn der Mieter mit der Miete in erheblichem Rückstand ist. Voraussetzung ist, dass:
→ zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten vollständig oder zu einem großen Teil nicht gezahlt wurden, oder
→ der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg einen Mietrückstand in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten aufweist.
Aber Achtung: Betriebskostennachzahlungen gelten rechtlich nicht als „Miete“, sondern als sonstige Forderungen des Vermieters. Das bedeutet:
→ Eine fristlose Kündigung wegen offener Betriebskostenabrechnungen ist NICHT möglich.
Sollte der Mieter jedoch dauerhaft jede Zahlung verweigern und damit seine Vertragspflichten gravierend verletzen, könnte eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1 BGB) geprüft werden. In der Praxis sind die Hürden hierfür jedoch sehr hoch.
2. Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Da eine fristlose Kündigung wegen Betriebskostennachzahlungen nicht infrage kommt, bleibt die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB.
→ Eine ordentliche Kündigung ist möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt. Dazu gehört auch das dauerhafte Nichtbezahlen von Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung.
Ist eine Abmahnung erforderlich?
Eine Abmahnung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sie kann die Erfolgschancen der Kündigung vor Gericht erheblich verbessern.
Warum eine Abmahnung sinnvoll ist:
→ Gerichtliche Praxis: Viele Gerichte verlangen eine vorherige Abmahnung, bevor sie eine Kündigung wegen offener Betriebskosten akzeptieren.
→ BGH-Rechtsprechung (VIII ZR 107/12): Der Bundesgerichtshof betont, dass eine Pflichtverletzung „nicht unerheblich“ sein muss. Eine Abmahnung hilft, dies nachzuweisen.
→ Beweisfunktion: Falls der Mieter sich gegen die Kündigung wehrt, zeigt eine Abmahnung, dass der Vermieter ihn ausdrücklich zur Zahlung aufgefordert hat.
→ Ausnahme: Wenn der Vermieter den Mieter bereits mehrfach schriftlich zur Zahlung aufgefordert hat, kann eine zusätzliche Abmahnung entbehrlich sein.
Empfehlung für Vermieter: Vor der ordentlichen Kündigung sollte der Mieter schriftlich abgemahnt und eine Zahlungsfrist gesetzt werden.
Die Verjährung der Betriebskostennachzahlung – Ein wichtiger Punkt für Vermieter
Betriebskostennachforderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem die Abrechnung zugegangen ist.
Beispiel:
→ Die Betriebskostenabrechnung für 2021 wurde im Juli 2022 erstellt und zugestellt.
→ Die Verjährung beginnt am 31. Dezember 2022.
→ Ab dem 1. Januar 2026 kann der Vermieter die Forderung nicht mehr gerichtlich durchsetzen.
Tipp: Falls sich der Mieter weigert zu zahlen, kann es sinnvoll sein, frühzeitig ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage einzuleiten, um die Verjährung zu stoppen.
3. Alternative: Gerichtliches Mahnverfahren oder Zahlungsklage
Wenn der Mieter nicht zahlt, gibt es zwei Möglichkeiten:
Gerichtliches Mahnverfahren
Schnell, kostengünstig und ohne Gerichtsverhandlung
→ Ein Antrag wird beim Amtsgericht gestellt.
→ Der Mieter erhält einen Mahnbescheid und kann innerhalb von zwei Wochen Widerspruch einlegen.
→ Falls kein Widerspruch erfolgt, kann ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden – der Gerichtsvollzieher kann dann aktiv werden.
→ Falls der Mieter Widerspruch einlegt, geht das Verfahren in ein normales Gerichtsverfahren über.
Wann sinnvoll?
✔ Wenn der Mieter voraussichtlich nicht widersprechen wird.
✔ Wenn der Vermieter eine schnelle Lösung ohne Verhandlung sucht.
Zahlungsklage
Reguläres Klageverfahren mit Gerichtsverhandlung
→ Der Vermieter reicht eine Klage beim zuständigen Gericht ein.
→ Das Gericht prüft den Fall und es kommt in der Regel zu einer Verhandlung.
→ Falls der Vermieter gewinnt, kann ein Gerichtsvollzieher die Forderung zwangsweise eintreiben.
Wann sinnvoll?
✔ Wenn der Mieter wahrscheinlich Widerspruch einlegen wird.
✔ Wenn es Streit über die Forderung gibt (z. B. Mietminderung).
→ Beste Strategie für Vermieter: Zuerst ein Mahnverfahren versuchen – falls der Mieter widerspricht, kann anschließend eine Zahlungsklage eingereicht werden.
Fazit
→ Fristlose Kündigung? ❌ Nicht möglich bei Betriebskostennachzahlungen.
→ Ordentliche Kündigung? ✅ Möglich, aber am besten mit vorheriger Abmahnung.
→ Verjährung beachten? Ja, Forderungen verjähren nach drei Jahren.
→ Alternative zur Kündigung? Zahlungsklage oder Mahnverfahren als Option.
Empfohlene Vorgehensweise:
✔ Abmahnung mit Frist versenden
✔ Zahlungsklage oder Mahnverfahren erwägen
✔ Falls nötig, ordentliche Kündigung aussprechen
