Ein Mieter kann die Miete aufgrund einer nicht unerheblichen Wohnflächenabweichung mindern und die zuviel gezahlte Miete inkl. etwaiger Betriebskostenzahlungen zurückverlangen. Ebenso ist der Mieter berechtigt, bei einem vorliegenden Wohnungsmangel einen Teil der Miete einzubehalten, bis der Mangel behoben ist. Dies hat auch Auswirkungen auf die Betriebskostenvorauszahlungen und damit die Betriebskostenabrechnung. Bei einer Wohnflächenabweichung besteht für den Mieter zusätzlich der Anspruch, dass der Vermieter die Mietkaution anteilig zurückbezahlt. So wird gerechnet:
Wohnflächenabweichung
Beginn des Mietvertrages: März 2012
Feststellung der verringerten Wohnfäche März 2013
Im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße "ca. 180 qm"
Kaltmiete 1.288 Euro, Betriebskostenvorauszahlung 194,00 Euro, Bruttomiete gleich 1.482 Euro.
Die Kaution beträgt das dreifache der Nettokaltmiete, also 3.864 Euro.
Eine Nachmessung der Wohnungsgröße ergab eine tatsächliche Fläche von 154,83 m², somit eine prozentuale Abweichung von 13,98%.
Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete. Dabei ist es unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart wurden.
Die im Mietvertrag mit 1.482 Euro einschließlich Nebenkostenvorauszahlung vereinbarte Bruttomiete kann aufgrund der geringeren Wohnfläche um 13,98 % gemindert werden, sie beläuft sich deshalb auf 1.274,82 Euro. Da der Mangel seit Einzug vorlag, kann der Differenzbetrag von monatlich 207,18 Euro für den Zeitraum März 2012 bis März 2013 zurückgefordert werden.
Der Minderungsanspruch ist allein begrenzt durch die Verjährungsfrist. Der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung des überzahlten Mietzinses verjährt nach drei Jahren ab Kenntnis der Wohnflächenabweichung (§199 BGB).
Die vereinbarte Kaution kann in diesem Fall ebenfalls gemindert werden, da der Mangel nicht behebbar ist. Auch hier müssen 13,98% der Kaution vom Vermieter zurückgezahlt werden.
Der Einfluss der Mietminderung auf die Nebenkostenabrechnung
Fallbeispiel "Ausfall des Fahrstuhls im Juli und August"
Nettomiete 500,00 Euro
Betriebskostenvorauszahlung 100,00 Euro
Mietminderung für zwei Monate, jeweils 10%
Der Mieter ist berechtigt von der Bruttomiete der Monate Juli und August jewels 60,00 Euro einzubehalten.
Die vereinbarte Kaution kann nicht gemindert werden, der Mangel ist behebbar, der Fahrstuhl kann ab September wieder in Betrieb genommen werden.
Was passiert bei der Betriebskostenabrechnung?
Der XII. Senat versteht unter der Bruttomiete "den Mietzins einschließlich aller Nebenkosten". Hierunter ist das vom Mieter insgesamt zu zahlende Entgelt zu verstehen, also Nettomiete plus Vorauszahlungen jedweder Art plus Mehr- oder Minderbetrag aus der Betriebskostenabrechnung. Hier ein Rechenbeispiel zum Fall "Ausfall des Fahrstuhls im Juli und August". Im Abrechnungsjahr sind real 1500 Euro Betriebskosten angefallen. Hiervon sind 10% bezogen auf die Monate Juli und August abzuziehen.
| Kaltmiete | 500,00 € | ||
| Betriebskosten | 100,00 € | ||
| Bruttomiete | 600,00 € | ||
| Betriebskosten | |||
| gel. Zahlungen | Abrechnung | ||
| Jan | 100,00 € | 125,00 € | |
| Feb | 100,00 € | 125,00 € | |
| Mär | 100,00 € | 125,00 € | |
| Apr | 100,00 € | 125,00 € | |
| Mai | 100,00 € | 125,00 € | |
| Jun | 100,00 € | 125,00 € | |
| Jul minus 10% | 90,00 € | 112,50 € | |
| Aug minus 10% | 90,00 € | 112,50 € | |
| Sep | 100,00 € | 125,00 € | |
| Okt | 100,00 € | 125,00 € | |
| Nov | 100,00 € | 125,00 € | |
| Dez | 100,00 € | 125,00 € | |
| Summe | 1.180,00 € | 1.475,00 € | |
| angefallene Betriebskosten | 1.500,00 € | mtl. | 125,00 € |
| Vorauszahlungen inkl. Minderung | 1.180,00 € | ||
| Jahresabrechnung mit berücksichtiger Mietminderung | 1.475,00 € | ||
| tats. nachzuzahlende Betriebskosten | -295,00 € | ||
Leitsatzentscheidung BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04
BGB §§ 551 Abs. 1, 536 Abs. 1
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als
10 % beruht.
Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.
Leitsatzentscheidung BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03
BGB § 536
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden
