Vorzeitige Wohnungsrückgabe: Die Miete muss der Mieter zahlen

Ein Mieter ist nicht verpflichtet die Wohnung bis zum letzten Tag zu nutzen. Ist das Mietverhältnis gekündigt, kann er ihnen die Schlüssel zurückgeben. Dabei endet das Mietverhältnis jedoch auch bei vorzeitiger Schlüsselrückgabe erst zum Ende der Kündigungsfrist. Ihr Mieter bleibt weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Annahmeverzug und Verjährungsfrist bei Rückgabe der Wohnung

Vier Wochen vor Ende des Mietverhältnisses ruft sie der Mieter an und bittet um einen Termin zur Schlüsselübergabe. Sie wiegeln ab und möchten erst einmal die Wohnung sehen. Alternativ haben sie die Wohnung zwar schon besichtigt und festgestellt, dass noch einige Arbeiten vom Mieter zu erledigen sind, bevor das nicht geschehen ist, nehmen sie die Wohnungsschlüssel nicht zurück. Dieses Verhalten ist in beiden Fällen keine gute Idee.


Verweigern sie das Angebot zur Rückgabe der Wohnungsschlüssel, geraten sie in Annahmeverzug.


Zwei Sachverhalte sind zu unterscheiden:

  1. Die Rückgabepflicht bei Vertragsende beschreibt nicht den Zustand, in dem die Mietsache zurückzugeben ist. In § 546 Abs. 1 BGB steht nur "Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben". Das kann auch schon früher geschehen.
  2. In welchem Zustand sich die Mietsache bei Rückgabe befinden muss, wird durch die vertraglichen Vereinbarungen und § 538 BGB "Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten." definiert.

Die Konsequenzen eines Annahmeverzuges

  1. Die kurze sechsmonatige Verjährung ihrer Forderungen wegen Beschädigungen und nicht bzw. schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt zu laufen, wenn sie wieder im Besitz der Wohnung sind, auch wenn sie durch die verweigerte Annahme der Schlüssel die Wohnung tatsächlich noch nicht zurückerhalten haben und demzufolge auch nicht untersuchen können, ob zum Beispiel Schäden vorhanden sind oder nicht. 
  2. Weigern sie sich, einen Termin zur Schlüsselübergabe zu vereinbaren, genügt es zur Rückgabe der Wohnung, wenn der Mieter ihnen nach vorheriger Androhung die Schlüssel z.B. in den Briefkasten wirft.
  3. Mit Beginn des Annahmeverzuges haftet ihr Mieter nur noch für vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführte Schäden an der Mietsache (§ 300 BGB).

Ausnahme "überraschende Rückgabe"

Sie sind nicht verpflichtet die Mietsache jederzeit - sozusagen "auf Zuruf" - zurückzunehmen. Klingelt der Mieter abends überraschend an Ihrer Wohnungstür und will ihnen die Schlüssel in die Hand drücken, geraten sie nicht in Annahmeverzug, wenn sie die Annahme verweigern. Ein Mieter muss ihnen die Schlüsselübergabe ankündigen und hierzu einen Termin mit ihnen vereinbaren (BGH, Az. VIII ZR 8/11).

Ausnahme "Hausmeister und Co."

Gibt der Mieter die Schlüssel zur Wohnung einer Person, die vom Vermieter nicht zur Entgegennahme der Wohnung bevollmächtigt ist (z.B. Hausmeister, Reinigungspersonal), hat der Mieter die Wohnung nicht zurückgegeben (BGH, Az. VIII ZR 402/12).

In diesen beiden Ausnahmefällen läuft die Verjährung ihrer Forderungen also noch nicht.

 

 

Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe

Führen Mieter und Vermieter auf Wunsch des Mieters eine Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe vor Ende des Mietverhältnisses durch, muss der Mieter trotzdem bis zum Ende der Mietzeit die vereinbarte Miete zahlen. Das Mietverhältnis endet nicht durch die vorzeitige Wohnungsrückgabe (LG Wuppertal, Urteil vom 05.11.2015, Az. 9 S 69/15).

Achtung: Sie dürfen die Wohnung nicht bereits einem neuen Mieter zur Verfügung stellen. Wer vor Ablauf der Kündigungsfrist auszieht, muss nur bis zu dem Tag Miete zahlen, an dem der Nachmieter einzieht. Im ungünstigsten Fall kann ihr Ex-Mieter die zuviel gezahlte Miete zurückverlangen (AG Neuruppin, 42 C 273/08).

Mitaufhebungsvereinbarung

Ein anderer Sachverhalt liegt vor, wenn Mieter und Vermieter einvernehmlich eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vereinbaren. Hier entfällt die Mietzahlungspflicht des Mieters. Eine vorzeitig durchgeführte Wohnungsabnahme mit der Entgegennahme sämtlicher Schlüssel stellt aber keine Mietaufhebungsvereinbarung dar. Hier sind zusätzliche Anhaltspunkte notwendig. Beispielsweise muss der Vermieter deutlich zum Ausdruck bringen, dass für ihn mit der Rückgabe der Schlüssel das Mietverhältnis beendet ist oder kundtun, dass die Wohnung sofort renoviert oder weitervermietet wird.

Tipp 1: Möchte der Mieter die Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückgeben, sollten Vermieter, damit es nicht zu Missverständnissen kommt, der vorzeitigen Rückgabe nur unter dem ausdrücklichen Hinweis zustimmen, dass der Mieter zur weiteren Mietzahlung verpflichtet ist. Quittieren sie die Schlüsselübergabe mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses damit nicht verbunden ist.

Tipp 2: Auch wenn von ihrem Mieter noch einige Arbeiten durchzuführen sind, sollten sie die Schlüssel annehmen, wenn der Mieter dies möchte. So tritt kein Annahmeverzug ein. Fordern sie den Mieter anschließend mit Fristsetzung auf, die spezifizierten Arbeiten durchzuführen und stellen sie ihm hierfür einen Schlüssel zur Verfügung.

 

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