So sparen Mieter Einkommensteuer mit Betriebskosten (35a EStG)

Auch mit einer Betriebskostenabrechnung können Mieter bares Geld sparen, dies ermöglicht § 35a EStG. Ob Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeisterdienste oder Wartungen – da der Mieter mit diesen Kosten über die Betriebskostenabrechnung belastet wird, kann er Teile in der Steuererklärung geltend machen und seine tarifliche Einkommensteuer somit senken.

Diese Betriebskostenarten kommen in Betracht

BetriebskostenartSteuerermäßigung
Öffentliche Lasten Nein
Kosten der Wasserversorgung teilweise
Kosten der Entwässerung teilweise
Heizungskosten teilweise
Warmwasserkosten teilweise
Verbundene Anlagen teilweise
Kosten des Aufzugs teilweise
Straßenreinigung & Müllbeseitigung teilweise
Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung Ja
Gartenpflege Ja, keine Neuanpflanzungen
Beleuchtung Nein
Schornsteinreinigung Ja, umfassend
Sach- und Haftpflichtversicherung Nein
Hauswartkosten Ja, soweit auf den Mieter umlegbar
Antenne & Breitband teilweise
Wäschepflege Überwachung und Pflege der
Maschinen, Betriebsbereitschaftsprüfung
und Einstellungen
Sonstige Betriebskosten Nur wenn mietvertraglich vereinbart:
Wartung von Feuerlöschern, Notstromaggraten, Rauchabzugsanlagen, Rauchwarnmeldern
Prüfung von Elektroanlagen
Spülung von Fußbodenheizungen
Reinigungskosten für Lichtschächte, Dachrinnen

 

Welche Kosten kann der Vermieter bescheinigen

Der Arbeitslohn zuzüglich in Rechnung gestellter Maschinen- und Fahrtkosten inkl. Umsatzsteuer. Unberücksichtigt bleiben gelieferte Waren oder Materialien. Dies gilt nicht für Verbrauchsmaterialien wie Spülmittel, Reinigungs- oder Schmiermittel, Streugut, Chemikalien.

Eine genaue Aufstellung der umlegbaren Kosten finden sie unter BMF-Anwendungsschreiben zu § 35a des Einkommensteuergesetzes. Hier finden Vermieter auch eine Musterbescheinigung.

 

betriebskosten abrechnen 350 mal 350

 

Welche Höchstbeträge gelten?

35a Abs. 2 (Dienstleistungen, die als haushaltsnach einzustufen sind)
Hier ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 4.000 Euro.

35a Abs. 3 (Handwerkerleistungen)
Hier ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 1.200 Euro. 

Muss der Vermieter eine Bescheinigung ausstellen?

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet der Betriebskostenabrechnung automatisch eine Bescheinigung nach § 35a EStG beizulegen. In der Literatur wird teilweise davon abgeraten, weil sich für den Vermieter Haftungsrisiken durch eine falsche Zuordnung ergeben können.

Belässt es der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung ist sie jedoch so zu gestalten, dass ein Mieter in seinem Antrag auf Verminderung der tariflichen Einkommensteuer den steuerrelevanten Auwand beziffern kann.

Erstellt er eine Bescheinigung kann er keine Kostenerstattung für die Ausstellung verlangen. Denn der Mehraufwand stellt Verwaltungskosten dar, diese dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 23.5.2011, 105 C 394/10, GE 2012 S. 1325).

Ich zahle eine Betriebskostenpauschale, mein Vermieter will mir keine Bescheinigung ausstellen!

Da ist er im Recht, da dem Vermieter eine Abrechnung bzw. Erstellung einer Bescheinigung nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist. Darüber hinaus ist in diesem Fall nicht klar, welche Beträge der Mieter im Rahmen der Bruttokaltmiete für die entsprechenden Betriebskosten bezahlt hat. Letzteres ist aber Anspruchsgrundlage für die Steuerersparnis nach § 35 a EStG.

Wenn die Betriebskostenabrechnung kommt, habe ich die Steuererklärung schon lange abgegeben. Was tun?

Ein Fristverlängerungsantrag bei ihrem Finanzamt ist nicht nötig. Erhalten sie die Betriebskostenabrechnung erst nach der Abgabe der Steuererklärung, können sie die Aufwendungen in dem Jahr geltend machen, in dem ihnen die Bescheinigung zugeht.

Beispiel: Die Betriebskostenabrechnung für 2016 geht ihnen im November 2017 zu. Ihre Steuererklärung für das Jahr 2016 haben sie im Mai 2017 schon eingereicht. Sie haben nun bis zum 31.05.2018 Zeit, die Aufwendungen des Jahres 2016 in ihrer Steuererklärung für 2018 geltend zu machen.

Urteile

Unberechtigte Eigenbedarfskündigung: Der Mieter ist in der Beweispflicht!

Vermieter und Mieter wohnten in gleichen Haus - der Vermieter in der Souterrainwohnung, der Mieter in der Erdgeschoßwohnung. Im Dezember 1998 kündigte der Vermieter das bestehende Mietverhältnis zum 31. Dezember 1999 mit der Begründung, er wolle "in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoß einziehen". Die Mieter räumten die Wohnung und mieteten eine andere Wohnung zu einem höheren Mietzins. In der folgenden Zeit nahm der Vermieter in der Erdgeschoßwohnung Sanierungsarbeiten vor, die sich bis in das Jahr 2002 hinzogen. Nachdem er geheiratet hatte, vermietete er die Erdgeschoßwohnung Mitte des Jahres 2002 anderweitig. Er lebt mit seiner Ehefrau in der durch Umbau ebenfalls vergrößerten Souterrainwohnung.

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