Die Branche der Heizkostenabrechner war gut in das Geschäft mit der Vermietung und Wartung von Rauchwarnmeldern eingestiegen. Schmackhaft machte sie den Vermietern die Anmietung sicher auch, weil sie mit der Weitergabe der Kosten über die Betriebskostenabrechnung warb. Der Bundesgerichtshof verneinte die Umlage der Mietkosten über die Betriebskostenabrechnung.
Mietkosten der Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten
Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern - da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind - um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.
Auch wenn der Mietvertrag die Möglichkeit vorsieht, dass der Vermieter auch solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann, die zur Zeit des Vertragsschlusses (noch) nicht anfallen, aber später entstünden oder künftig vom Gesetzgeber neu eingeführt würden, umfasst diese Regelung die Mietkosten von Rauchwarnmelder nicht. Es fehlt nämlich an der hierfür erforderlichen generellen Umlagefähigkeit dieser Betriebskostenposition.
Es handelt sich letztlich um "verkappte Anschaffungskosten", weil sie an die Stelle der andernfalls dem Vermieter entstehenden Erwerbskosten treten. Anschaffungskosten stellen indes keine Betriebskosten dar.
Dieser Sichtweise steht nicht entgegen, dass der Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV vereinzelt die "Kosten der Anmietung" bestimmter Geräte beziehungsweise das "Nutzungsentgelt" hierfür aufführt (in Nr. 2: Wasserzähler; in Nr. 4 Buchst. a, Nr. 5 Buchst. a, Nr. 6 Buchst. a: Ausstattung zur Verbrauchserfassung; in Nr. 15 Buchst. a und b: nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage) und somit deren Umlage erlaubt. Umlagetatbestände, die der Verordnungsgeber hier ausdrücklich zugelassen hat, obwohl sie die allgemeingültigen (Abgrenzungs-)Kriterien für Betriebskosten für sich allein betrachtet nicht erfüllen. Es handelt sich um gesetzlich vorgesehene Ausnahmefälle - sei es als Anstoß zur Verwendung verbesserter Ausstattungen oder um der technischen Fortentwicklung bestimmter Geräte und Anlagen Rechnung zu tragen (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20).
Bei Kauf ist eine Modernisierungsumlage möglich
Während mit § 559 BGB ein Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen geschaffen werden soll, dienen die Vorschriften über die Umlagefähigkeit von Betriebskosten der Transparenz und Abrechnungsgerechtigkeit sowie als Anreiz für einen sparsamen Umgang mit Ressourcen durch den Mieter. Modernisierungskosten und Betriebskosten stellen zwei unterschiedliche Regelungsbereiche dar.
Die Installation von Rauchwarnmeldern ist eine Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB), die die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert, weil sie den Sicherheitsstandard einheitlich und nachhaltig für alle Bewohner gleichermaßen erhöht und andererseits handelt eine Maßnahme, zu der der Vermieter verpflichtet ist. Die Kosten des Einbaus sind auf die Mieter umlegbar (BGH, 17.06.2015, VIII ZR 290/14).
Wartungskosten können Betriebskosten sein
Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung und wenn im Mietvertrag ausdrücklich unter den sonstigen Betriebskosten aufgeführt vom Mieter zu zahlen.
Was wird bei einem Rauchmelder gewartet?
Die Antwort gibt die DIN 14676. Die Prüfung und Pflege der Rauchmelder soll regelmäßig gemäß Herstellerangaben erfolgen, mindestens jedoch alle 12 Monate. Danach hat eine Prüfung auf Beschädigungen und Funktion zu erfolgen. Die Lufteintrittsöffnungen müssen von Schmutz und Staub gereinigt werden, das Gerät ist nötigenfalls mit einer neuen Batterie zu versehen und es ist ein Probealarm auszulösen.
Apropos Batteriewechsel: Die Kosten für einen Batteriewechsel zahlt ein Mieter nur, wenn es sich nicht um eine hochwertige Batterie handelt, die mindestens 10 Jahre hält. Der Mieter hat nur für kurzlebige Batterien mit einer Lebensdauer von bis zu 2 Jahren zu zahlen.
Wer muss die Rauchwarnmelder warten?
Viele Bundesländer haben die Wartung aus praktischen Erwägungen den Mietern zugewiesen (Bayern, Baden-Württemberg, Bremen, Hessen, Niedersachen, NRW). Wurden keine anderslautenden vertraglichen Vereinbarungen getroffen, muss der Mieter die Wartung in diesen Fällen selbst durchführen oder durchführen lassen. Im letzteren Fall auf seine Kosten.
Zu klären hatte der Bundesgerichtshof noch die Frage, ob die Wartungskosten der Rauchwarnmelder vom Mieter zu tragen sind, wenn die Bauordnung einzelner Länder (siehe oben) dies dem Mietern auferlegt hat.
Ja, sagt der BGH. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder, nach denen öffentlich-rechtlich die Wartung den Mietern obliegt, nicht entgegen. Die Kosten kann der Vermieter abrechnen, aber nur, wenn dies zwischen Vermieter und Mieter unter den Sonstigen Betriebskosten vereinbart wurde (BGH, Urteil v. 5.10.2022, VIII ZR 117/21).
Achtung: Vermieter sind während der gesamten Mietdauer verpflichtet zu überprüfen, ob der Mieter der Rauchmelder-Wartung auch tatsächlich nachkommt. Sie sollten sich die Wartung also auf Termin legen und demensprechende Protokollbögen verteilen. Einen Wartungs-Protokollbogen können sie als PDF bei der Freiwilligen Feuerwehr Seesen herunterladen.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser
Auch wenn sie ihre Mieter mit der Wartung betraut haben, sind sie nicht voll aus der Verantwortung entlassen. Sie müssen auch weiterhin stichprobenartig kontrollieren, ob die Pflichten auch tatsächlich auf Dauer ordnungsgemäß erfüllt werden, die Verkehrssicherungspflicht sollten sie ernst nehmen. Je nach Mieterschaft ist es kann es also sinnvoll sein, die Wartung selbst zu übernehmen oder einen Dienstleister zu beauftragen.
Eigenleistung des Vermieters
Führt der Vermieter die Wartung selbst durch, kann er den Aufwand zum ortsüblichen Preis auf die Mieter als Eigenleistung in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Voraussetzung ist, dass die Mieter diese Wartungskosten nach Mietvertrag ausdrücklich zu zahlen haben.
