Rauchwarnmelder: Kauf, Miete, Wartung, Betriebskosten

Die Branche der Heizkostenabrechner war gut in das Geschäft mit der Vermietung und Wartung von Rauchwarnmeldern eingestiegen. Schmackhaft machte sie den Vermietern die Anmietung sicher auch, weil sie mit der Weitergabe der Kosten über die Sonstigen Betriebskosten warb. Das Landgericht Hagen machte der Mietumlage erst einmal einen Strich durch die Rechnung.

Wartungskosten

Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind "Sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung und wenn im Mietvertrag ausdrücklich unter den sonstigen Betriebskosten aufgeführt vom Mieter zu zahlen.

Kauf oder Anmietung

Bei den Anmietungskosten verneinte das Landgericht Hagen eine Pflicht zur Kostentragung. Diese Kosten treten an die Stelle von Anschaffungskosten und Anschaffungskosten sind keine Betriebskosten. Auch die Einordnung in die Kosten der Wasserversorgung oder in der Bereich der Heizkosten kommt nicht in Frage.

Laut Betriebskostenverordnung sind die Kosten der Anmietung von Wasser- und Wärmezählern zwar Betriebskosten, es handelt sich jedoch um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden kann. Denn nach bisheriger Rechtsprechung des BGH dürfen Mietkosten nur angesetzt werden, wenn es die BetrKV selbst zulässt (BGH, Az.: VIII ZR 92/08).

Das Landgericht Hagen hat zur Klärung der Umlagefähig der Wartung und Mietkosten die Revision zum BGH zugelassen (LG Hagen, Urteil v. 4.3.2016, 1 S 198/15).

Was wird bei einem Rauchmelder gewartet?

Die Antwort gibt die DIN 14676. Die Prüfung und Pflege der Rauchmelder soll regelmäßig gemäß Herstellerangaben erfolgen, mindestens jedoch alle 12 Monate. Danach hat eine Prüfung auf Beschädigungen und Funktion zu erfolgen. Die Lufteintrittsöffnungen müssen von Schmutz und Staub gereinigt werden, das Gerät ist nötigenfalls mit einer neuen Batterie zu versehen und es ist ein Probealarm auszulösen.

Apropos Batteriewechsel: Die Kosten für einen Batteriewechsel zahlt ein Mieter nur, wenn es sich nicht um eine hochwertige Batterie handelt, die mindestens 10 Jahre hält. Der Mieter hat nur für kurzlebige Batterien mit einer Lebensdauer von bis zu 2 Jahren zu zahlen.

Wer muss warten?

Viele Bundesländer haben die Wartung aus praktischen Erwägungen den Mietern zugewiesen (Bayern, Baden-Württemberg, Bremen, Hessen, Niedersachen, NRW). Wurden keine anderslautenden vertraglichen Vereinbarungen getroffen, muss der Mieter die Wartung in diesen Fällen selbst durchführen oder durchführen lassen. Im letzteren Fall auf seine Kosten.


Achtung: Vermieter sind während der gesamten Mietdauer verpflichtet zu überprüfen, ob der Mieter der Rauchmelder-Wartung auch tatsächlich nachkommt. Sie sollten sich die Wartung also auf Termin legen und demensprechende Protokollbögen verteilen. Einen Wartungs-Protokollbogen können sie als PDF bei der Freiwilligen Feuerwehr Seesen herunterladen.


 

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Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Auch wenn sie ihre Mieter mit der Wartung betraut haben, sind sie nicht voll aus der Verantwortung entlassen. Sie müssen auch weiterhin stichprobenartig kontrollieren, ob die Pflichten auch tatsächlich auf Dauer ordnungsgemäß erfüllt werden, die Verkehrssicherungspflicht sollten sie ernst nehmen. Je nach Mieterschaft ist es kann es also sinnvoll sein, die Wartung selbst zu übernehmen oder einen Dienstleister zu beauftragen.

Eigenleistung des Vermieters

Führen sie die Wartung selbst durch, könne sie den Aufwand zum ortsüblichen Preis auf die Mieter als Eigenleistung in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Voraussetzung ist, dass die Mieter diese Wartungskosten nach Mietvertrag ausdrücklich zu zahlen haben.

Urteile

Behördlich angeordnete Baumaßnahmen sind zu dulden

Bei der jährlichen Prüfung stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gasetagenheizungen in einzelnen Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Das zuständige Umweltamt forderte die Vermieterin daraufhin auf, neue Heizungsanlagen einzubauen. Die Eigentümerin entschloss sich zum Einbau einer Zentralheizungsanlage. Mit Ausnahme der Wohnung der klagenden Mieter sowie der darunter und darüber gelegenen Wohnungen wurden sämtliche Wohnungen an die Zentralheizung angeschlossen. Die Mieter lehnten die angekündigten Arbeiten zum Anschluss ihrer Wohnung an die Heizungsanlage weiter ab und sie verweigerten der Eigentümerin den Zutritt zu ihrer Wohnung, um die Steigeleitungen zum Anschluss der unter und über ihnen liegenden Wohnungen legen zu können. Zwischenzeitlich hatte die Umweltbehörde der Vermieterin einen Bußgeldbescheid für den Fall angedroht, dass der Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung nicht unverzüglich erfolge.

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