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Betriebskosten müssen im Mietvertrag vereinbart werden

Auszug eines Mietvertrages in dem die Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werdenDie Zahlung der Nebenkosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, was heutzutage eher die absolute Ausnahme ist, so muss der Mieter nur die vereinbarte Grundmiete (auch oft Kaltmiete genannt) entrichten. Alle Betriebskosten sind dann mit der Grundmiete abgegolten. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 556 BGB "Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten ....trägt". In fast allen Formularmietverträgen findet sich deshalb diese oder ähnlich lautende Formulierungen: "Neben der Miete trägt der Mieter folgende Betriebskosten ...." oder "Die laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) – als Anlage Bestandteil dieses Mietvertrages – umlagefähigen Betriebskosten für das Haus hat der Mieter zusätzlich zur Miete zu zahlen."

Die Kosten einer zentralen Heizungsanlage, zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder einer verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage nehmen eine Sonderstellung innerhalb der Betriebskostenverordnung ein. Die Abrechnung ist in der Heizkostenverordnung bestimmt. Diese Kosten müssen mit dem Mieter immer nachihrem tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden. Auch wenn mit dem Mieter keine oder keine wirksame Vereinbarung zu den Betriebskosten getroffen wurde: Vermieter müssen über die Heiz- und Warmwasserkosten abrechnen und dürfen die Kosten ihrem Mieter in Rechnung stellen.

 

 

Welche Betriebskosten darf der Vermieter umlegen?

In § 1 Absatz 1 der Betriebskostenverordnung (abgekürzt BetrKV) bestimmt der Gesetzgeber, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit Aufwendungen des Vermieters als "Nebenkosten" auf den Mieter umgelegt werden können.

Hiernach definiert der Gesetzgeber Betriebskosten als die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Dabei kommt dem Wort "laufend", wie sie später noch lesen können, eine besondere Bedeutung zu.

In § 1 Absatz 2 bestimmt die Betriebskostenverordnung diejenigen Kosten, die NICHT ZU DEN BETRIEBSKOSTEN gehören:

  • Die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
  • die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

 

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In § 2 der Betriebskostenverordnung werden die umlagefähigen Nebenkosten unter den Positionen 1 bis 17 aufgezählt und näher erläutert:

  1. Grundsteuer
  2. Wasserversorgung
  3. Entwässerung
  4. Betrieb der zentralen Heizungsanlage
  5. Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
  6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  7. Aufzug
  8. Straßenreinigung und Müllbeseitung
  9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Gartenpflege
  11. Beleuchtung
  12. Schornsteinreinigung
  13. Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. Hauswart
  15. Gemeinschafts-Antennenanlage, Breitbandkabelnetz
  16. Kosten für die Einrichtungen der Wäschepflege
  17. Sonstige Betriebskosten

Übrigens, weil wir dies schon öfters gefragt wurden: Die letzte "geänderte" Betriebskostenverordnung datiert aus dem Jahr 2012.

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