Betriebskosten müssen im Mietvertrag vereinbart werden

Die Zahlung der Betriebskosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine wirksame Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, was heutzutage eher die absolute Ausnahme ist, so muss der Mieter nur die vereinbarte Grundmiete (auch oft Kaltmiete genannt) entrichten. Alle Betriebskosten sind dann mit der Grundmiete abgegolten.

Die rechtliche Grundlage findet sich in § 556 BGB "Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten ....trägt". In fast allen Standardmietverträgen findet sich deshalb diese oder ähnlich lautende Formulierungen: "Neben der Miete trägt der Mieter folgende Betriebskosten ...." oder "Die laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) – als Anlage Bestandteil dieses Mietvertrages – umlagefähigen Betriebskosten für das Haus hat der Mieter zusätzlich zur Miete zu zahlen."

mieter vermieter pruefung mietvertragVor der Unterschrift sollten Mieter und Vermieter den Mietvertrag prüfen. Wurde die Tragung der Betriebskosten zusätzlich zur Miete klar und deutlich vereinbart? | Bild © Jens P. Raak auf pixabay.com

Zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgung bei unwirksamer Vereinbarung

Werden mehrere Nutzer aus einer Heizungsanlage mit Wärme und/oder Warmwasser versorgt, hat die Heizkostenverordnung Vorrang. Abgerechnet werden muss dann (fast) immer. Wie sie solchen Fällen vorgehen müssen, können sie unter § 2 Nr. 4 bis 6 BetrKV | Kosten der Heizung und Warmwasser nachlesen.

Welche Betriebskosten darf der Vermieter umlegen?

In § 1 Absatz 1 der Betriebskostenverordnung (abgekürzt BetrKV) führt der Gesetzgeber aus, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit Aufwendungen des Vermieters als "Nebenkosten" auf den Mieter umgelegt werden können.

Hiernach definiert der Gesetzgeber Betriebskosten als die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Dabei kommt dem Wort "laufend", wie sie später noch lesen können, eine besondere Bedeutung zu.

In § 1 Absatz 2 bestimmt die Betriebskostenverordnung diejenigen Kosten, die NICHT ZU DEN BETRIEBSKOSTEN gehören:

  • Die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
  • die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

In § 2 der Betriebskostenverordnung werden die umlagefähigen Betriebskosten unter den Positionen 1 bis 17 aufgezählt und näher erläutert:

  1. Grundsteuer
  2. Wasserversorgung
  3. Entwässerung
  4. Betrieb der zentralen Heizungsanlage
  5. Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
  6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  7. Aufzug
  8. Straßenreinigung und Müllbeseitung
  9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Gartenpflege
  11. Beleuchtung
  12. Schornsteinreinigung
  13. Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. Hauswart
  15. Gemeinschafts-Antennenanlage, Breitbandkabelnetz
  16. Kosten für die Einrichtungen der Wäschepflege
  17. Sonstige Betriebskosten

Übrigens, weil wir dies schon öfters gefragt wurden: Die letzte "geänderte" Betriebskostenverordnung datiert aus dem Jahr 2012.

Müssen alle Betriebskostenarten im Mietvertrag einzeln aufgeführt sein?

Die Zeiten sind vorbei! Es genügt der Satz "Der Mieter trägt die Betriebskosten" in einem Mietvertrag. 

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15)

Begründung des BGH: Es ist seit Jahrzehnten gängige Praxis, die Umlage sämtlicher Betriebskosten in den Mietvertrag aufzunehmen. Eine genaue Erläuterung oder Aufschlüsselung braucht es daher nicht, die Begrifflichkeit kann als bekannt vorausgesetzt werden.

Altmietverträge

Um eine wirksame Betriebskostenvereinbarung zu treffen, wurden früher alle Betriebskosten, die der Mieter zahlen sollte, detailliert im Mietvertrag aufgelistet. Beispielhafte Aufzählungen, Lücken oder fehlende Kreuzchen in vielen Formularmietverträgen führten schnell zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. 

  • Wurden bei der Aufzählung der Betriebskosten nur einige Kosten beispielhaft aufgeführt, so können auch nur diese Kosten abgerechnet werden.
  • Enthält der Altmietvertrag einen Leerraum, in den die umzulegenden Betriebskosten eingetragen werden mussten, dann können auch nur die Betriebskosten umgelegt werden, die dort vermerkt wurden.
  • Ebenso verhält es sich mit einer Betriebskostenaufzählung, in der die umzulegenden Positionen durch ein Kreuzchen kenntlich gemacht werden sollten. Auch hier gilt, es kann nur das abgerechnet werden, was angekreuzt wurde.

Beispiel einer verunglückten Betriebskostenvereinbarung

fehler mietvertrag 1Zu Beginn der Vereinbarung wurde nicht angekreuzt, ob die Betriebskosten in der Miete enthalten sind oder nicht. Hier gilt der Grundsatz: "Ungenauigkeiten gehen zu Lasten des Vermieters". Bild © deutschesmietrecht.de

Klare Sprache, klare Rechte!

Steht im Mietvertrag nur allgemein etwas von Nebenkosten, Hausgebühren oder Grundbesitzabgaben haben Vermieter schnell ein Problem. Folgende Umlagevereinbarungen wurden als zu unbestimmt und deshalb unwirksam beurteilt:

  • "Der Mieter trägt die Nebenkosten anteilig neben der Miete" (AG Neuss, ZMR 1194)
  • "Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses notwendig sind" (AG Köln, WM 1987, S. 274)
  • "Der Mieter hat Hausgebühren zu zahlen" (LG Stuttgart, WM 1987)
  • "Betriebskosten i.S.v. den Grundbesitz belastenden Kosten trägt der Mieter" (LG Hamburg, ZMR 1997)
  • "Gebühren laut Bescheid über Grundbesitzabgaben" (LG Aachen, WM 1997)
  • "Der Mieter trägt die Kosten nach Bescheid der Stadt/Gemeinde für das jeweilige Abrechnungsjahr" (AG Köln, ZMR 1996)

Es gilt der Bestimmtheitsgrundsatz. Danach müssen alle abrechenbaren Kosten inhaltlich so konkretisiert oder zumindest so eindeutig bestimmt werden, dass der Mieter sofort weiß, welche Kosten er zahlen muss.

Machen sie sich das Leben als Vermieter einfacher

Wenn sie keinen Standardmietvertrag verwenden möchten, schreiben sie zum Vertragspunkt Betriebskosten "Der Mieter trägt die Betriebskosten". Alternativ können sie auch weiter auf die Betriebskostenverordnung verweisen. Die 17 Betriebskostenarten müssen sie nicht wortwörtlich im Mietvertrag aufführen. Damit stellen sie sicher, dass sie alle aktuell auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung abrechnen können. Selbst die Verordnung muss als Anlage nicht noch zusätzlich dem Mietvertrag beigefügt werden. Dies sollten sie jedoch tun, es hat den Vorteil, dass jeder Mieter sehen kann, welche Kosten auf ihn zukommen. 

Tipps für Vermieter

  1. Vereinbaren sie bei Abschluss des Mietvertrages reelle Vorauszahlungen. Viel zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorauszahlungen führen nur zu Streit zwischen Mieter und Vermieter.
  2. Selbst wenn einige Betriebskosten bei ihnen zum Zeitpunkt des Mietvertrages nicht anfallen, streichen Sie diese Kosten nicht vorschnell aus einer beigelegten Betriebskostenverordnung. Vielleicht entstehen Ihnen diese Kosten ja in nicht allzu ferner Zukunft.
  3. Wenn sie nicht auf die Betriebskostenverordnung verweisen möchten, halten Sie sich an die Nomenklatur der BetrKV, eigene Wortschöpfungen haben vor Gericht oft keinen Bestand.
  4. Seien Sie sorgfältig beim Ausfüllen des Mietvertrages. Die Struktur der Gesamtmiete muss klar erkennbar sein. Tragen Sie unter dem Punkt Miete und Betriebskostenvorauszahlungen z.B. nur die Heizkosten bei den Betriebskosten ein, können diese auch nur umgelegt werden. So ging das Landgericht Berlin in diesem Fall davon aus, dass nur eine Brutto-Kaltmiete vereinbart wurde. Alle anderen Betriebskosten musste der Vermieter deshalb aus der eigenen Tasche zahlen.
  5. Egal was Sie hinterher noch erklären, wichtig ist, dass allein aus dem Mietvertrag hervorgeht, dass Betriebskosten zu zahlen sind. Spätere Erklärungen, z.B. bei Übersendung der ersten Betriebskostenabrechnung, machen aus einer unwirksamen Vereinbarung keine Verpflichtung mehr. 

Tipps für Mieter

  1. Schauen Sie in Ihren Mietvertrag, wurde die Weitergabe der Betriebskosten überhaupt wirksam vereinbart? Im Vertrag muss ausdrücklich vermerkt sein, dass der Mieter die Betriebskosten zu zahlen hat.
  2. Nach Erhalt der ersten Betriebskostenabrechnung: Sind in Ihrem Mietvertrag die Betriebskosten, die auf der Betriebskostenabrechnung aufgeführt sind, auch vereinbart worden? Wenn nicht, beanstanden sie die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist, sonst müssen sie die Kosten übernehmen. Zahlen sie sogar jahrelang nicht vereinbarte Betriebskostenpositionen, kann der Vermieter ihnen diese Kosten auch zukünftig in Rechnung stellen.
  3. Falls noch vorhanden, sollten sie auch die aktuelle Betriebskostenabrechnung mit der vorjährigen Abrechnung prüfen. Sind bei einzelnen Positionen auffällige Kostensprünge vorhanden, sollten sie ihren Vermieter um Erklärung bitten oder die Belege einsehen.
  4. Vergleichen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung mit der Betriebskostenverordnung. Phantasiebezeichnungen haben in der Abrechnung nichts zu suchen.

Urteile

Neue Gartengeräte & Pflanzen sind keine Betriebskosten

Die Erstanschaffung von Pflanzen sowie die Neuanlage eines Gartens sind keine laufenden und wiederkehrenden Betriebskosten entschied das Landgericht Berlin. Hier hatte ein Berliner Vermieter genug von der Betontristesse in seinem Hinterhof und er Schritt zur Tat, der Hof wurde bepflanzt. Verschnupft reagierten die Mieter, der Eigentümer hatte die Ausgaben sowie einen Stundenlohn für seine Eigenarbeiten in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt. Die Richter hielten dies für "rechtswidrig". Ausgaben für die Gartenpflege dürften zwar weitergegeben werden, dies gelte jedoch nicht für die Schaffung einer Gartenanlage (LG Berlin, 64 S 366/98).

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