Bei einer korrekten Betriebskostenabrechnung tritt die Fälligkeit einer Nachzahlung sofort ein. Gemäß § 271 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist. Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskostennachzahlung wird daher grundsätzlich mit der Erteilung der - formell ordnungsgemäßen - Abrechnung fällig (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05).
In der Praxis gestehen die Gerichte einem Mieter jedoch, je nach Umfang der Abrechnung, eine Frist von zwei bis drei Wochen (LG Berlin, 01. September 2000, Az. 64 S 477) bis zu einem Monat bis zur Zahlung zu (AG Gelsenkirchen, 12. Oktober 1992, Az. 9 C 625/92).
Und was ist mit einem Guthaben für den Mieter?
Steht dem Mieter aufgrund der Berechnungen in der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zu, dann darf er, falls er gegen die Berechnung keine weiteren Einwendungen erhebt, mit zeitnaher Überweisung rechnen.
Ob Mieter oder Vermieter: Eine Nachzahlung oder ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung sollte zügig überwiesen werden. Bild @ Sabine van Erp auf pixabay.com
Der Vermieter muss keine Kopien beilegen
Der Abrechnung brauchen keine Kopien der Rechnungsbelege beigefügt zu werden. Solche Belegkopien müssen dem Mieter, der die Abrechnung erhalten hat, jedoch auf Anforderung kurzfristig zur Verfügung gestellt werden. Erst dann, wenn dem Mieter Gelegenheit gegeben wurde, die Abrechnungsbelege zu prüfen, kann die Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung eintreten. Ob der Mieter Anspruch auf kostenfreie Übersendung der Belegkopien hat, oder ob er die Kopien nur gegen Bezahlung erhält, oder ob er sogar auf die Möglichkeit verwiesen werden kann, in den Geschäftsräumen des Vermieters Einsicht in die Unterlagen zu nehmen, ist umstritten.
Ein Tipp für Vermieter: Damit es keine Missverständnisse gibt, sollte das Ergebnis der Nachzahlung in Verbindung mit einem Fälligkeitstermin am Ende der Abrechnung noch einmal genannt werden. Beispielformulierung: "Daraus ergibt sich für Sie eine Nachzahlung in Höhe von 86,90 EUR. Bitte überweisen Sie den Betrag bis (Datum) auf das bekannte Mietkonto."
Eine Zahlungsfrist setzt den Mieter in Zahlungsverzug, wenn er nicht zahlt. Begleicht ein Mieter den Abrechnungsbetrag nach Fristsetzung nicht, kann der Vermieter nach Ablauf der Frist Verzugszinsen berechnen und die Forderung durch Mahnbescheid oder Klage beim Amtsgericht geltend machen.
Bieten Sie dem Mieter gleich in der Abrechnung an, dass er nach Terminvereinbarung Einsicht in die Originalbelege nehmen kann, sonst kann sich Ihr Nachzahlungsanspruch verzögern, denn der wird erst fällig, wenn Sie dem Mieter die MÖGLICHKEIT gegeben haben, die Abrechnung einzusehen (AG Hamburg, 07. Juli 2002, Az. 46 C 72/02).
An wen übersende ich die Abrechnung?
Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, so steht es dem Vermieter frei, die Betriebskostenabrechnung, die eine Nachzahlung ausweist, nur an einen Vertragspartner zu versenden und diesen auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrages in Anspruch zu nehmen. Der Bundesgerichtshof führt hierzu aus, dass die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter dazu dient, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen. Die Fälligstellung ist kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Mietern erfolgen muss (BGH, Urteil vom 28. April 2010, Az. VIII ZR 263/09).
Tipps für den Mieter
Prüfen sie die Abrechnung des Vermieters: Nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung ist es wichtig, diese zunächst auf formale Mängel zu überprüfen. Formale Mängel können zur generellen Unwirksamkeit der Abrechnung führen und machen jede weitere inhaltliche Auseinandersetzung mit der Abrechnung überflüssig. Der Mieter hat bei Nachweis solcher Mängel einen Anspruch darauf, dass ihm eine neue Abrechnung zugestellt wird. Gelingt dem Vermieter diese Zustellung nicht innerhalb der vom Gesetz vorgesehenen Jahresfrist, hat er sein Recht eine Nachzahlung zu verlangen, verwirkt.
Ein für die Rechtskraft erheblicher formaler Mangel liegt vor, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht den vorgeschriebenen Inhalt umfasst. Die ordnungsgemäße Abrechnung basiert auf einer Aufstellung aller angefallenen Betriebskosten. Der sich aus dieser Aufstellung ergebenden Summe aller tatsächlich angefallenen und vom Vermieter bezahlten Betriebskosten müssen die vom Mieter innerhalb der Abrechnungsperiode bereits geleisteten Abschlagszahlungen gegenübergestellt werden. Aus der Betriebskostenabrechnung muss sich zweifelsfrei ergeben, für welche Abrechnungsperiode sie erstellt worden ist. Nur Kosten und Zahlungen, die innerhalb dieser Abrechnungsperiode entstanden sind, können berücksichtigt werden. Die Abrechnung muss darüber hinaus von ihrem Aufbau und ihrer Formulierung so klar und einfach gestaltet sein, dass ein Mieter ohne betriebswirtschaftliche oder juristische Vorbildung in der Lage ist, die Abrechnungsschritte zu verstehen.
Auch wenn es der Vermieter unter die Abrechnung schreibt, er darf den Erstattungsbetrag nicht zurückhalten bis Sie erklären, dass Sie mit der Abrechnung einverstanden sind oder die Auszahlung des Guthabens von Ihrer Zustimmung abhängig machen. Die Prüfung der Abrechnung oder die Einsicht in die Originalbelege sind nicht an die Erstattung eines Guthabens zu koppeln. Rührt sich Ihr Vermieter nicht, können Sie eine Zahlungsfrist setzen, die den Vermieter in Zahlungsverzug setzt, wenn er danach nicht zahlt. Begleicht ein Vermieter den Abrechnungsbetrag nach Fristsetzung nicht, kann auch der Mieter nach Ablauf der Frist Verzugszinsen berechnen, die Forderung durch Mahnbescheid oder Klage beim Amtsgericht geltend machen oder einfach das Guthaben mit der nächsten Mietzahlung aufrechnen.
Rechnen sie mit ihrem Vermieter auf, wenn er nicht überweist
Auch ein Vermieter kann seinem Mieter Geld schulden, zum Beispiel Betriebskostenguthaben, zuviel gezahlte Miete, Schadenersatzansprüche oder Forderungen aus Mietmängeln. Läßt sich der Vermieter zu viel Zeit mit der Begleichung dieser Schulden oder zahlt er nicht, so kann der Mieter - immer vorausgesetzt es handelt sich um unzweifelhafte Forderungen - diese Forderungen mit der zukünftig zu zahlenden Miete gegenrechnen, also Teile der Miete einbehalten. Dies nennt man Aufrechnung, zuständig hierfür ist § 556b Absatz 2 BGB.
Anerkenntnisklausel sind unwirksam
Viele Vermieter sind in den letzten Jahren dazu übergegangen unter die jährliche Betriebskostenabrechnung eines Wohnraummietverhältnisses einen Zusatz folgender oder ähnlicher Art zu setzen: "Die Betriebskostenabrechnung gilt als anerkannt, wenn nicht innerhalb von X Wochen nach Zugang Einwände hiergegen erhoben werden". Als Wohnraummieter müssen sie einer solchen Klausel keine Beachtung schenken, sie ist unwirksam! Die Vorschriften zur Abrechnungs- und Widerspruchsfrist sind zwingend und können weder durch mietvertragliche Vereinbarungen oder Anmerkungen unter einer Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen werden.
Bei Geschäftsraummietverhältnissen können solche Anerkenntnisklauseln gültig sein, wenn bestimmte Regeln beachtet werden:
- Die Anerkenntnisklausel muss im Mietvertrag oder eine nachträglichen Vereinbarung enthalten sein.
- Der Vermieter muss bereits im Mietvertrag verpflichtet sein, bei Fristbeginn (also Erhalt der Abrechnung) auf die Klausel hinzuweisen.
- Auf die Bedeutung einer Unterlassung eines Widerspruchs muss in der Abrechnung hingewiesen werden.
- Die Widerspruchsfrist muss angemessen sein. Es wird von einer sechswöchigen Mindestfrist ausgegangen.
Achtung Verjährung!
Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung verjähren innerhalb von drei Jahren (§ 195 BGB). Dies gilt für Mieter und Vermieter.
Zahlung unter Vorbehalt
Ist hinsichtlich einer Abrechnungsposition ein Fehler unterlaufen, muss der Mieter bereits vor Korrektur den Teil der Nachzahlung leisten, der von dem Fehler nicht betroffen ist. Sollten im Falle einer Nachzahlung Unstimmigkeiten über die Berechtigung oder die Höhe einzelner Rechnungspositionen nicht innerhalb der Prüfungsfrist geklärt werden können, empfiehlt es sich bei Nachzahlungen, eine Zahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu leisten, um den Eintritt von Zahlungsverzug mit seinen nachteiligen Folgen zu vermeiden.
