Neu gebaut. Soll ich vermieten? Die Vor- und Nachteile!

Das Einfamilienhaus oder die Doppelhaushälfte ist frisch gebaut und bezugsbereit, in Zukunft sollen die Räumlichkeiten jedoch nicht vom Eigentümer selbst, sondern von neuen Mietern bewohnt werden. Doch nicht immer sind Immobilien als Geldanlage ein gutes Geschäft und knapp zwei Drittel der Anleger erzielen schlechte Renditen, viele zahlen sogar drauf. So zumindest sind die Ergebnisse der Untersuchung „Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger“ des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG zu bewerten. Ein Großteil der niedrigen und negativen Renditen ist dabei auf vermietete Eigentumswohnungen zurückzuführen, zumal gerade Kosten bei einem Mieterwechsel, längere Leerstandzeiten oder Instandhaltungsmaßnahmen häufig unterschätzt werden – tatsächlich können aber gerade diese Faktoren die Erträge einer Eigentumswohnung nachhaltig gefährden.

Andererseits sorgen vor allem Großstadt-Regionen und beliebte Standorte dafür, dass Vermieter immer noch viele Möglichkeiten der Gewinnmaximierung haben, wobei vor allem positive sozio-demografische und ökonomische Prognosen ausschlaggebend für die Investitionen sind. Eine gute Lage ist geprägt von einer lebendigen Infrastruktur, die sowohl über Bus und Bahn als auch Institutionen wie Kindergärten, Schulen oder Grünanlagen verfügt. Ebenso sollte das jeweilige Viertel Geschäfte für den täglichen Bedarf und Arztpraxen aufweisen. Ein stabiles Arbeitsplatzangebot sowie eine starke Kaufkraft erhöhen außerdem die Chancen auf steigende Preise und Mieten. Sind hingegen viele Leerstände zu verzeichnen, so sollten Vermieter sich besser in anderen Regionen umsehen. Neben der Umgebung und den allgemeinen Lebensbedingungen am gewählten Standort ist auch das Objekt selbst entscheidend: welche Vorzüge weist die Immobilie auf, wie grenzt sie sich von anderen Häusern ab und was rechtfertigt einen hohen Mietpreis? Entscheidend ist außerdem ein Blick auf die ungefähre Zielgruppe, denn nicht selten ist ein Viertel beispielsweise sehr beliebt bei Studenten, dafür aber weniger angesagt bei jungen Eltern oder Rentnern. Die Wahl der richtigen Zielgruppe in Kombination mit dem passenden Standort kann finanziell, aber auch verwaltungstechnisch vieles komfortabler und stressfreier gestalten, wenngleich damit häufig auch besondere Investitionen einhergehen. So zeigt der aktuelle demographische Wandel beispielsweise, dass vermehrt Rücksicht auf ältere Mieter genommen werden muss, damit einhergehen aber oftmals auch barrierefreie Anbauten. Andererseits sind ältere Mieter häufig deutlich verlässlicher, unkomplizierter und ruhiger – ein genaues Abwägen dieser vielen Faktoren macht vor dem Entschluss zum Vermieten also in jedem Fall Sinn.

Dennoch ist und bleibt das Berufsfeld der Vermietung ein problematisches, zumal es bekanntlich oftmals Schwierigkeiten zwischen Mietern und Vermietern geben kann und viel Verwaltungsaufwand betrieben werden muss. Gerade deshalb sollten Vermieter sich zunächst mit den Vor- und Nachteilen ihrer Branche auseinandersetzen.

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Vorteil: Steuern sparen

Die eigene Immobilie kaufen oder bauen, diese dann vermieten und gleichzeitig Steuern sparen – sofern dabei auf Wertsteigerung und gute Mietrendite geachtet wird, kann sich dieses Modell bezahlt machen. Hierfür gilt zunächst zu wissen, dass sich eine vermietete Wohnung grundsätzlich auch ohne Steuerersparnis rechnen muss, aus diesem Grund sind Wertsteigerung und Mietrendite auch so wichtig. Je mehr also auf eine gute Lage und Qualität des Objektes geachtet wird, desto eher rechnet sich die Immobilie. Auch die Finanzierung spielt in dieser Hinsicht eine wichtige Rolle, clevere Kapitalanleger investieren mindestens 10 bis 20 Prozent Eigentkapital und mindern so sowohl die monatlichen Verpflichtungen als auch das Finanzierungsvolumen. Ein weiterer Punkt sind die sogenannten Werbungskosten, beispielsweise Schuldzinsen oder Abschreibungen. Mehr zu Thema Finanzierung und Liquidtät finden sie unter fibucom.com.

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