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1. Was steckt hinter dem Wirtschaftlichkeitsgebot?
Niemand zahlt gerne zu viel! Genau darum gibt es das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Es soll verhindern, dass Vermieter bei den Betriebskosten einfach zugreifen, wie es ihnen passt. Das bedeutet aber nicht, dass immer der billigste Anbieter genommen werden muss. Stattdessen geht es darum, dass die Kosten fair und marktgerecht bleiben – also keine unnötigen oder überzogenen Rechnungen für Mieter entstehen.
2. Was können Mieter tun, wenn die Betriebskosten aus dem Ruder laufen?
Falls Ihnen die Nebenkostenabrechnung Bauchschmerzen bereitet, gibt es mehrere Möglichkeiten, aktiv zu werden:
2.1 Betriebskostenabrechnung unter die Lupe nehmen
Sind die Kosten im Vergleich zum Vorjahr drastisch gestiegen?
Zahlen andere Mieter in vergleichbaren Wohnanlagen weniger?
Gibt es auffällige Sprünge ohne nachvollziehbaren Grund?
Falls Sie hier ein klares "Ja" hören, lohnt sich ein näherer Blick!
2.2 Nachweise verlangen
Laut § 259 BGB dürfen Mieter die Originalbelege der Betriebskostenabrechnung einsehen. Also: Einfach den Vermieter freundlich (aber bestimmt) um Einsicht bitten.
2.3 Preisvergleich machen
Warum nicht mal checken, was andere für Hausmeister, Reinigung oder Versicherungen zahlen? Falls es deutlich günstiger geht, kann das ein Zeichen für unwirtschaftliche Kosten sein.
2.4 Den Vermieter anschreiben
Mustertext
Betreff: Klärung der Betriebskostenabrechnung
Sehr geehrte(r) [Vermieter/Verwalter],
mir ist aufgefallen, dass die Kosten für [Dienstleistung] in der aktuellen Betriebskostenabrechnung mit [Betrag] € deutlich über vergleichbaren Angeboten liegen.
Laut meinen Recherchen wären marktüblich [niedrigerer Betrag] € angemessen. Ich bitte Sie daher um eine Begründung der angesetzten Kosten und um eine Stellungnahme bis zum [Datum, ca. 14 Tage].
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name]
2.5 Nachzahlung unter Vorbehalt leisten
Falls keine verständliche Begründung kommt, können Sie die strittigen Beträge unter Vorbehalt zahlen oder anteilig kürzen. Wichtig: Das schriftlich festhalten!
2.6 Experten hinzuziehen
Falls nichts hilft: Mieterschutzbund oder Anwalt einschalten. Manchmal reicht schon ein professionelles Schreiben, um Bewegung in die Sache zu bringen.
3. Muss der Vermieter Angebote vergleichen?
Kurz gesagt: Nein! Vermieter müssen nicht immer den günstigsten Anbieter wählen. Aber sie dürfen auch nicht einfach überzogene Rechnungen auf die Mieter abwälzen. Wenn die Kosten deutlich höher als der Durchschnitt sind, muss es dafür eine gute Erklärung geben.
4. Wo das Wirtschaftlichkeitsgebot noch wichtig ist
Neben den Betriebskosten kann das Gebot auch in anderen Bereichen eine Rolle spielen:
Modernisierungskosten (§ 559 BGB): Mieter müssen nicht jede Preissteigerung blind hinnehmen.
Instandhaltungskosten: Diese dürfen nicht heimlich in die Betriebskosten eingerechnet werden.
Energieversorgung: Wenn der Vermieter viel zu teure Tarife wählt, kann das unwirtschaftlich sein.
Versicherungen: Eine überteuerte Police dürfen Mieter anzweifeln.
Wirtschaftlichkeitsgebot: Ein Betriebskostenspiegel genügt nicht als Nachweis
Ein Vermieter ist verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht...
Betriebskostenabrechnung | Wahl oder Änderung der Verteilerschlüssel
Die gesetzliche Regelung Enthält der Mietvertrag keine vertragliche Bestimmung zur Verteilung der Kostenarten, greift die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB und die Betriebskosten werden...
5. Was sagen die Gerichte?
Hier ein paar spannende Urteile:
BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 9/14: Der Vermieter muss nicht das billigste Angebot nehmen, aber es darf nicht unverhältnismäßig teuer sein.
BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10: Hausmeisterkosten dürfen nicht einfach pauschal auf Mieter umgelegt werden.
LG Berlin, Urteil vom 22. September 2020 – 67 S 5/20: Reinigungskosten müssen marktgerecht sein.
6. Wann sind Kosten zu hoch?
Die Gerichte setzen keine feste Grenze, aber es gibt Erfahrungswerte:
Bis 10 % über Marktpreis → meist akzeptabel.
Ab 20 % über Marktpreis → kritisch, falls keine gute Begründung vorliegt.
Ab 30 % über Marktpreis → sehr problematisch.
Beispiele
Hausmeisterdienst: Marktpreis: 2,00 €/m², berechnet: 2,50 €/m² (+25 %) → kritisch!
Gebäudereinigung: Marktpreis: 1.000 €, berechnet: 1.350 € (+35 %) → sehr kritisch!
7. Wann sind höhere Preise gerechtfertigt?
Ein Vermieter kann auch dann mehr verlangen, wenn:
Die Leistung besser ist (z. B. umweltfreundlichere Reinigungsmittel oder häufigere Einsätze).
Besondere Anforderungen bestehen (z. B. bei denkmalgeschützten oder schwer zugänglichen Gebäuden).
Langfristige Verträge mehr Sicherheit bieten.
Der Markt allgemein teurer wird.
Fazit
Nicht jede hohe Betriebskostenposition ist automatisch unwirtschaftlich – aber Mieter sollten hellhörig werden, wenn die Preise auffällig abweichen. Wer seine Rechte kennt, kann nachhaken und Kosten senken. Denn: Fair ist fair!
