Im deutschen Mietrecht gelten unterschiedliche Verjährungsfristen für Ansprüche von Mietern und Vermietern. Die wichtigsten Fristen und zugehörigen gesetzlichen Grundlagen sind hier zusammengefasst.
1. Reguläre Verjährung von Mietforderungen – 3 Jahre (§ 195 BGB)
Die allgemeine Verjährungsfrist für mietrechtliche Forderungen beträgt drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, und endet nach drei Jahren.
📌 Beispiel:
Der Mieter zahlt die Miete für Mai 2021 nicht. Der Anspruch verjährt am 31.12.2024.
2. Betriebskostenabrechnung – Fristen für Abrechnung und Verjährung (§ 556 BGB, § 195 BGB)
Abrechnungsfrist: Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen.
Verjährung: Ansprüche aus der Abrechnung verjähren jedoch erst nach 3 Jahren.
📌 Beispiel:
Abrechnungsjahr 2021, Abrechnung zugestellt am 01.10.2022. Die Forderung verjährt am 31.12.2025.
3. Kautionsrückzahlung – 3 Jahre (§ 195 BGB)
Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Vermieter die Kaution hätte zurückzahlen müssen.
Jedem Vermieter steht ein angemessener Zeitraum zu, in dem er prüfen kann, welche Ansprüche er gegen den Mieter hat und wie er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Eine angemessene Prüfungsfrist von ca. 6 Monaten wird dabei berücksichtigt.
📌 Beispiel:
Der Mieter zieht am 30.06.2021 aus. Die Verjährung beginnt nach der Prüfungsfrist am 31.12.2021 und endet am 31.12.2024.
4. Frist zur Zustimmungsklage bei Mieterhöhung – 3 Monate (§ 558b Abs. 2 BGB)
Reagiert der Mieter nicht auf ein Mieterhöhungsverlangen, muss der Vermieter innerhalb von 3 Monaten Klage auf Zustimmung erheben.
📌 Beispiel:
Mieterhöhungsverlangen am 10. April 2024, Zustimmungsfrist endet am 30. Juni 2024. Klage muss bis 30. September 2024 erhoben werden.
5. Konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 242 BGB)
Zahlt der Mieter die erhöhte Miete mehrere Monate vorbehaltlos, kann dies als Zustimmung gewertet werden.
📌 Beispiel:
Mieterhöhung zum 1. Juli 2024, Mieter zahlt ab Juli. Falls er im Oktober 2024 noch immer zahlt, gilt dies als Zustimmung.
6. Schadensersatzansprüche des Mieters – 3 Jahre (§ 195 BGB)
Ansprüche wegen nicht durchgeführter Instandhaltung verjähren nach 3 Jahren.
📌 Beispiel:
Die Heizung ist seit 2020 defekt. Der Mieter kann bis 31.12.2023 Schadenersatz verlangen.
7. Mietminderung – maximal 6 Monate rückwirkend (§ 536c BGB)
Der Mieter muss Mängel sofort melden. Sonst verliert er das Minderungsrecht für vergangene Monate.
Eine rückwirkende Mietminderung ist maximal 6 Monate möglich.
📌 Beispiel:
Heizungsausfall im Dezember 2023, Meldung erst im Juli 2024. Eine Minderung ist nur ab Januar 2024 möglich.
8. Eigenbedarfskündigung: Schadenersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf – 3 Jahre (§ 195 BGB)
Falls ein Mieter wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf auszieht, kann er Schadenersatz innerhalb von 3 Jahren fordern.
📌 Beispiel:
Eigenbedarfskündigung zum 30.06.2021, aber neuer Mieter zieht am 01.10.2021 ein. Klage ist bis 31.12.2024 möglich.
9. Verjährung der Modernisierungsumlage – 3 Jahre (§ 195 BGB)
Falls eine Mieterhöhung wegen Modernisierung fehlerhaft ist, kann der Mieter zu viel gezahlte Beträge innerhalb von 3 Jahren zurückfordern.
📌 Beispiel:
Mieterhöhung ab 01.07.2021, Fehler festgestellt am 10.02.2024. Rückforderung bis 31.12.2027 möglich.
10. Kündigungsfristen für Mietverhältnisse (§ 573c BGB)
Mieter: Immer 3 Monate.
Vermieter: Frist verlängert sich nach 5 Jahren auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate.
📌 Beispiel:
Mietbeginn 01.08.2015, Kündigung durch den Vermieter am 10.04.2024. Mietende: 31.01.2025.
Fazit
Die Verjährungsfristen im Mietrecht sind vielfältig und betreffen sowohl Mieter als auch Vermieter. Besonders wichtig sind die 3-Jahres-Frist für die meisten Ansprüche und kürzere Sonderfristen, wie z. B. die 6-monatige Verjährung für Schadensersatz nach Rückgabe der Mietsache. Wer seine Rechte sichern will, sollte diese Fristen unbedingt beachten.
Die wichtigsten Verjährungsfristen im Mietrecht
| Anspruch | Verjährungsfrist | Beginn der Frist |
|---|---|---|
| Nachzahlung von Betriebskosten | 3 Jahre | Jahresende der Fälligkeit |
| Mietkaution zurückfordern | 3 Jahre | Jahresende nach Beendigung des Mietverhältnisses |
| Schadensersatz wegen Beschädigung der Wohnung | 6 Monate | Ab Rückgabe der Wohnung |
| Betriebskostenabrechnung erstellen | 12 Monate | Ab Ende des Abrechnungszeitraums |
| Vorsätzliche Schäden (z. B. Betrug, Sachbeschädigung) | 30 Jahre | Ab Schadensereignis |
