Ist der Vermieter der Auffassung, dass der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten verletzt, kann er ihn abmahnen. Abmahnen heißt, der Vermieter fordert den Mieter unter konkreter Nennung des Sachverhaltes auf, sein vertragswidriges Verhalten nicht zu wiederholen oder er setzt eine Frist, innerhalb derer das vertragswidrige Verhalten zu beenden ist.
Abmahngründe
- Der Mieter hält sich nicht an die Ruhezeiten im Haus
- Die Miete wird zu spät überwiesen
- Verstoß gegen ein wirksames Haustierhaltungsverbot
- Unerlaubte Untervermietung
- Berufsausübung in der Wohnung
- Ständige Ruhestörungen
- Vertragswidrige Überbelegung der Wohnung usw.
So unterschiedlich die Fälle sind, sie stellen allesamt Vertragsverstöße dar, die der Vermieter abmahnen kann.
Hier ist die Abmahnung ein MUSS: Vor einer Unterlassungsklage oder einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund
Das Gesetz selbst fordert eine Abmahnung des Mieters nur in zwei Fällen:
- vor einer "Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch" (§ 541 BGB).
Es kann gut sein, dass ein Vermieter seinen Mieter halten möchte, dieser soll jedoch bitte den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache einstellen. Beispiel: Der Mieter übt in seiner Wohnung ein Gewerbe aus, das die übrigen Mieter stört. Bevor der Vermieter seinen Mieter auf Unterlassung verklagen kann, muss er ihn zuvor abmahnen und in der Abmahnung auffordern, den vertragswidrigen Gebrauch zu beenden. - vor einer "außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund" (§ 543 BGB)
Beispiele: Vernachlässigung der Mietsache, ständig zu spät eingehende Mieten. Auch hier muss der Vermieter seinen Mieter vor der fristlosen Kündigung abmahnen und aufforden, seinen Mieterpflichten nachzukommen. Erst dann kann er die fristlose Kündigung aussprechen.
Hier SOLLTE eine Abmahnung zuvor erfolgen: Vor der ordentlichen (fristgerechten) Kündigung wegen Vertragsverletzung
Paragraph 573 BGB beschäftigt sich mit dem Thema ordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter. Eine ordentliche Kündigung des Vermieters ist unter anderem bei schuldhaften nicht unerheblichen vertraglichen Pflichtverletzungen (Abs. 2 Nr. 1) möglich.
Die schuldhaften vertraglichen Pflichtverletzungen sind ein weites Feld. Hierunter fallen in der Praxis hauptsächlich ständig zu spät eingehende Mieten, nicht unerheblich bauliche Veränderungen, ungenehmigte Gebrauchsüberlassung an Dritte, Überbelegung der Wohnung, Ruhestörungen oder permanente Verstöße gegen die Hausordnung.
Folgt man dem Leitsatzurteil des BGH, ist in den Fällen einer schuldhaften nicht unerheblichen vertraglichen Pflichtverletzung vor der Kündigung keine Abmahnung des Mieters notwendig. In der Praxis sollten Vermieter jedoch mit der ausdrücklichen Aufforderungen, dass vertragswidrige Verhalten zu beenden oder in Zukunft zu unterlassen, abmahnen. Amtsrichter sehen das gerne und Vermieter verleihen einer Kündigung das notwendige Gewicht.
Leitsatz des BGH zur Abmahnung bei schuldhaften nicht unerheblichen vertraglichen Pflichtverletzungen
Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht. (BGH, Urteil vom 28. November 2007 Aktenzeichen VIII ZR 145/07)
Mieter sollten eine Abmahnung ernst nehmen
Eine Abmahnung sollte vom Mieter nicht unterschätzt werden. Sie ebnet den Weg zu einer Unterlassungsklage oder Kündigung.
Eine ordentliche oder gar fristlose Kündigung des Mietvertrages ist nicht möglich, wenn der Vermieter den Mieter beim einmaligen Nichtputzen des Treppenhauses oder bei einer einmaligen unpünktlichen Mietzahlung erwischt. Hat der Vermieter sie im Visier, macht es die Menge der Abmahnungen zu den mietrechtlichen Vertragsverletzungen, die ihnen zum Verhängnis werden kann.
Kann ich einer Abmahnung widersprechen?
Widerspruch (beispielsweise hat sie der Vermieter wegen Ruhestörung abgemahnt) können sie immer einlegen und ihre Sicht der Dinge kundtun. Das Schreiben können sie dann zu den Akten nehmen und im Falle einer Kündigung darauf zurückgreifen. Ein Mieter hat gegen den Vermieter jedoch keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig (BGH, VIII ZR 139/07).
Der BGH ist der Auffassung, dass eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Kommt es später zu einem Kündigungsrechtsstreit, in dem der Vermieter sich auf die Abmahnung stützen will, muss er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen. Die Vorlage einer einst geschriebenen Abmahnung reicht nicht aus.
Ein Fall aus der Praxis
Nehmen wir § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB "Kündigung wegen schuldhafter vertraglicher Pflichtverletzung", in diesem Fall ständig zu spät eingehende Mietzahlungen in Verbindung mit der Aussage "Ich zahle, wenn Geld auf dem Konto ist". Die Eigentümerin hatte von dem Verhalten der Mieterin genug, ging die Miete nicht pünktlich ein, wurde eine Abmahnung mit der Aufforderung verschickt, die Miete in Zukunft pünktlich zu zahlen. Der Mieterin war das egal und nach ca. sieben Abmahnungen kündigte die Eigentümerin den Mietvertrag fristlos, hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzug. Die Amtsrichterin war auf ihrer Seite, die fristlose Kündigung nach 543 BGB verneinte sie, durch die Summe der Abmahnungen sei jedoch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durchaus gerechtfertigt. Es sei der Eigentümerin nicht zumutbar, permanent den Mieteingang zu kontrollieren.
Eine Abmahnung ist in drei Fällen nicht notwendig
Nicht wenige Mieter sind der Auffassung, dass ihr Vermieter zu jedem Sachverhalt zunächst immer eine Abmahnung verschicken muss, sozusagen als Warnschuss. Eine Abmahnung kann sich der Vermieter jedoch sparen, wenn:
- sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht (z.B. äußert der Mieter sein vertragswidriges Verhalten fortzusetzen),
- die sofortige Kündigung unter Abwägung der Interessen beider Vertragparteien gerechtfertigt ist (z.B. der Mieter beleidigt den Vermieter oder andere Bewohner schwer),
- der Mieter mit der Zahlung seiner Miete an zwei aufeinanderfolgenden Termine in Rückstand ist oder der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, die fristlose Kündigung bei Zahlungsrückständen.
Vermieter sollten sie sich an die Formalien einer mietrechtlichen Abmahnung halten. Darauf schauen Gegenseite und auch Amtsrichter zuerst. Wir haben für sie die Voraussetzungen einer rechtssicheren Abmahnung in unserem Artikel Abmahnung im Mietrecht, so formulieren sie richtig zusammengetragen.
