Diese kleine Bombe tickt in vielen alten Übergabeprotokollen und Mietverträgen: Die Wohnung wurde unrenoviert übergeben, es erfolgte keine Ausgleichszahlung und im Mietvertrag steht, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat. Wie wir mittlerweile alle wissen, ist die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen in diesem Fall unwirksam.
Theoretisch kann der Mieter irgendwann von seinem Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen. Denn, ist der Mieter nicht verpflichtet, gilt das Gesetz: "Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB).
Es kam, wie es kommen musste, zwei Mieter verlangten unabhängig voneinander von ihren Vermietern die Durchführung der notwendigen Schönheitsreparaturen in ihren Wohnungen. In dem einem Fall wurde im Jahr 2002 eine unrenovierte Wohnung angemietet, in dem anderen Fall im Jahr 1992. Der Bundesgerichtshof fällte ein salomonisches Urteil (BGH, Urteile vom 08.07.2020 Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Der Vermieter muss renovieren
Vergleichbar mit sich ebenfalls ändernden technischen Normen, bei welchen nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen und zu erhalten ist, ist bezüglich der Dekoration grundsätzlich der Zustand bei Überlassung der Wohnung maßgebend. Der unrenovierte Zustand der Wohnung ist bei Überlassung der vertragsgemäße Zustand und bestimmt deshalb - grundsätzlich - den Umfang der Erhaltungspflicht des Vermieters.
Ein Mieter, der eine Wohnung mit "gebrauchter Dekoration" anmietet und bereits vorhandene Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptiert, verliert jedoch nicht allein deshalb jegliche Ansprüche infolge eines weiteren Verschleißes. Vielmehr kann auch eine bereits renovierungsbedürftige Wohnung durchaus noch weiter abgenutzt werden und es steht dem Mieter bei einer weiteren (wesentlichen) Verschlechterung des Dekorationszustandes, ein Instandhaltungsanspruch zu.
Allerdings ist die Wiederherstellung des bei Mietbeginn vorhandenen (vertragsgemäßen) unrenovierten Zustands in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt deshalb auch nicht im Interesse der Mietvertragsparteien. Vielmehr sind in diesen Fällen allein solche Arbeiten sach- und interessengerecht, die zu einem (frisch) renovierten Zustand der Wohnung führen.
Mieter und Vermieter sollen sich die Kosten teilen
Der Bundesgerichtshof argumentiert, dass der Mieter sich auf den unrenovierten (Soll-)Zustand eingelassen und das Vorhandensein von Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptierte. Daher wäre es nicht gerecht, den Vermieter mit sämtlichen Kosten einer Renovierung zu belasten. Weil sich in einem solchen Fall mit der Renovierung der Zustand der Mieträume gegenüber dem Einzug verbessert, muss sich der Mieter seinerseits an den Kosten in angemessenem Umfang beteiligt.
Können die Parteien sich nicht einigen, ist die Bestimmung des Umfangs der Kostenbeteiligung im Einzelfall Sache des Gerichts.
Hinweis des BGH: Unter angemessener Berücksichtigung der wechselseitigen Interessenlage von Vermieter und Mieter wird, soweit nicht im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, in der Regel eine hälftige Kostenbeteiligung sachgerecht sein.
Vorkasse kann vom Mieter gefordert werden
Verlangt der Mieter vom Vermieter, Schönheitsreparaturen auszuführen, kann der Vermieter den Beginn der Arbeiten solange zurückstellen, bis der Mieter seinen Kostenanteil gezahlt hat. Wenn der Mieter einen Kostenvorschuss verlangt, ist der Kostenbeitrag des Mieters hiervon abzuziehen.
Mein Tipp: Die Mietvertragsparteien sollten sich zusammensetzen und klären, welche Arbeiten notwendig sind. Grundsätzlich steht es dem Mieter frei, die Arbeiten auch selbst durchzuführen. Der Vermieter darf dabei aber eine fachgerechte Ausführung von Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte fordern. Soweit Mieter, Freunde oder Bekannte hierzu in der Lage sind, muss keine Fachfirma eingeschaltet werden (BGH v. 9.6.2010 – VIII ZR 294/09).
