Die Abmahnung ist für Vermieter ein zentrales Instrument, um auf Vertragsverstöße von Mietern zu reagieren. Sie dient nicht nur dazu, ein bestimmtes Verhalten zu beanstanden, sondern ist häufig auch Voraussetzung für spätere rechtliche Schritte, insbesondere für eine Kündigung wegen Pflichtverletzung.

Formale Fehler, unklare Vorwürfe oder eine unsaubere Zustellung können jedoch dazu führen, dass eine Abmahnung im Streitfall wirkungslos bleibt. Dieser Beitrag zeigt, worauf Vermieter bei der Formulierung und beim Versand einer Abmahnung achten müssen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen.

Wann ist eine Abmahnung erforderlich?

Eine Abmahnung ist immer dann erforderlich, wenn der Vermieter dem Mieter Gelegenheit geben muss, ein steuerbares vertragswidriges Verhalten zu ändern. Das betrifft insbesondere Pflichtverletzungen, die der Mieter künftig vermeiden kann.

Typische Fälle sind:

• wiederholte Ruhestörungen

• unpünktliche Mietzahlungen

• Verstöße gegen die Hausordnung

• unterlassene Nebenpflichten (z. B. Treppenhausreinigung)

• unerlaubte bauliche Veränderungen

In diesen Fällen ist eine Kündigung regelmäßig erst nach vorheriger Abmahnung zulässig.

Wann ist eine Abmahnung entbehrlich?

Nicht jede Pflichtverletzung erfordert zwingend eine vorherige Abmahnung. In Ausnahmefällen kann eine Kündigung auch ohne Abmahnung zulässig sein, etwa bei besonders schweren oder endgültigen Vertragsverstößen.

Ob eine Abmahnung entbehrlich ist, hängt stets vom Einzelfall ab. Vermieter sollten hier besonders sorgfältig prüfen, da eine vorschnelle Kündigung ohne Abmahnung erhebliche rechtliche Risiken birgt.

Welche Anforderungen muss eine Abmahnung erfüllen?

Konkrete Bezeichnung des Fehlverhaltens

Der beanstandete Vertragsverstoß muss klar, nachvollziehbar und konkret beschrieben werden. Pauschale Vorwürfe („ständige Ruhestörung“, „immer zu spät“) reichen nicht aus.

Erforderlich sind insbesondere:

• Datum oder Zeitraum

• konkrete Beschreibung des Verhaltens

• Bezug zum Mietvertrag oder zur Hausordnung

Aufforderung zur Verhaltensänderung

Die Abmahnung muss eindeutig erkennen lassen, welches Verhalten künftig erwartet wird. Der Mieter muss wissen, was er ändern soll, um weitere Konsequenzen zu vermeiden.

Androhung rechtlicher Konsequenzen

Zwar ist keine ausdrückliche Kündigungsandrohung zwingend erforderlich. Für den Mieter muss jedoch erkennbar sein, dass der Vermieter das beanstandete Verhalten nicht mehr hinnimmt und bei Fortsetzung weitere Schritte in Betracht zieht.

Form: Schriftlich oder mündlich?

Grundsätzlich ist eine Abmahnung formfrei möglich. Aus Beweisgründen sollten Vermieter jedoch stets eine schriftliche Abmahnung wählen.

Nur so lässt sich später nachweisen:

• dass eine Abmahnung erfolgt ist

• welchen Inhalt sie hatte

• wann sie zugegangen ist

Zugang, Fristen und Kündigungsandrohung – häufige Fehler vermeiden

Der rechtssichere Zugang der Abmahnung

Eine Abmahnung ist nur dann rechtlich relevant, wenn der Vermieter im Streitfall den Zugang nachweisen kann. Deshalb sollte die Zustellung stets so erfolgen, dass der Zugang dokumentiert ist.

Geeignet sind insbesondere:

• Einwurf-Einschreiben

• Zustellung durch einen Boten

Bei der Zustellung durch einen Boten ist darauf zu achten, dass es sich nicht um eine Mietvertragspartei handelt. Haben Sie den Mietvertrag gemeinsam mit Ihrem Ehepartner unterschrieben, scheidet auch dieser als Bote aus.

Der Bote sollte:

• den Inhalt des Schreibens kennen,

• Datum und Uhrzeit des Einwurfs notieren,

• und im Streitfall als Zeuge zur Verfügung stehen.

In der Abmahnung sofort mit Kündigung drohen?

Will der Vermieter sich die Möglichkeit einer späteren Kündigung offenhalten, kann es sinnvoll sein, auf mögliche rechtliche Konsequenzen hinzuweisen. Eine Kündigungsandrohung ist zulässig, sollte aber maßvoll eingesetzt werden.

Bei geringfügigen Vertragsverstößen haben Vermieter mit einer sofortigen Kündigungsandrohung regelmäßig keinen Erfolg vor Gericht. Wird etwa die Treppenhausreinigung nur unregelmäßig erledigt, ist es sachgerechter, nach fruchtlosem Fristablauf anzudrohen, eine Fachfirma auf Kosten des Mieters zu beauftragen.

Keine zu knappen Fristen setzen

Zielt die Abmahnung darauf ab, einen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen, muss dem Mieter hierfür ein angemessener Zeitraum eingeräumt werden.

Beispiele:

• unerlaubte Haustierhaltung: häufig bis zu vier Wochen

• Rückbau nicht genehmigter Umbauten: unter Umständen zwei Wochen oder länger

Zu knapp bemessene Fristen können dazu führen, dass eine Abmahnung im Streitfall ihre rechtliche Wirkung verliert.

Formale Stolperfallen bei Abmahnungen

Mehrere Vermieter – wer muss unterschreiben?

Eine Abmahnung muss von allen Vermietern unterschrieben werden, die im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt sind. Fehlt eine Unterschrift, ist die Abmahnung unwirksam.

Beispiel:
Nach erfolgloser Abmahnung kündigt die Vermieterin fristlos wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB). Der Mieter zieht nicht aus, es kommt zur Räumungsklage. Das Gericht stellt fest, dass nur die Vermieterin die Abmahnung unterschrieben hat, obwohl ihr Bruder ebenfalls Vermieter ist.
Die Abmahnung ist unwirksam – und ohne wirksame Abmahnung scheitert auch die fristlose Kündigung. Die Vermieterin muss von vorne beginnen.

Merke: Von allen Vermietern an alle Mieter!

Wann benötigen Vermieter eine Vollmacht?

Handelt ein Vertreter für den Vermieter (z. B. Hausverwalter, Familienangehörige oder Rechtsanwalt), muss dem Abmahnschreiben eine Vollmacht im Original beigefügt werden (§ 174 BGB).

Eine Fotokopie der Vollmacht reicht nicht aus. Fehlt die Vollmacht, ist die Abmahnung nicht automatisch unwirksam. Der Mieter kann sie jedoch unverzüglich zurückweisen und dadurch unwirksam machen. In der mietrechtlichen Literatur wird regelmäßig davon ausgegangen, dass eine Zurückweisung innerhalb von etwa zwei Wochen erfolgen muss.

Mehrere Mieter – an wen ist die Abmahnung zu richten?

Eine Abmahnung muss an alle Mieter gerichtet werden, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Es genügt nicht, nur den „Störenfried“ anzuschreiben. Andernfalls liegt ein formaler Fehler vor, der die Abmahnung entwerten kann.

Abmahnung als Grundlage für eine Kündigung

Eine wirksame Abmahnung entfaltet ihre Bedeutung häufig erst dann, wenn der Mieter sein Verhalten trotz Abmahnung nicht ändert.

Kommt es später zu einem Kündigungsrechtsstreit, muss der Vermieter:

• die Pflichtverletzung,

• die Abmahnung

• und die Wiederholung des Verhaltens

vollständig darlegen und beweisen. Die Abmahnung allein ersetzt diesen Beweis nicht, ist aber ein zentrales Element der Gesamtabwägung.

Wie sollten Vermieter nach einer Abmahnung vorgehen?

Nach Ausspruch einer Abmahnung ist das weitere Verhalten des Mieters zu beobachten und sorgfältig zu dokumentieren. Ändert der Mieter sein Verhalten, ist der Zweck der Abmahnung erfüllt.

Bleibt die Abmahnung folgenlos, sollten Vermieter prüfen:

• ob weitere Abmahnungen erforderlich sind

• ob eine Kündigung in Betracht kommt

• welche Kündigungsart rechtlich zulässig ist

Fazit

Die Abmahnung ist für Vermieter ein unverzichtbares Instrument, um Vertragsverstöße rechtssicher zu dokumentieren und spätere Schritte vorzubereiten. Entscheidend sind eine konkrete, sachliche Formulierung, der nachweisbare Zugang und die Beachtung formaler Anforderungen. Wer hier sorgfältig arbeitet, vermeidet unnötige Risiken und schafft eine belastbare Grundlage für den weiteren Verlauf des Mietverhältnisses.