Wenn der Vermieter oder der Mieter einer Wohnung stirbt, stellen sich zur vermieteten Wohnung viele Fragen. Wie geht es weiter? Gibt es Erben? Kann die Wohnung gekündigt werden? Stirbt der Vermieter sind die Fragen schnell geklärt. Der Tod des Vermieters beendet das Mietverhältnis nicht. Es wird mit seinen Erben fortgesetzt. Anders sieht es beim Tod des Mieters aus.

Eintrittsberechtigte Person oder Erbe? Ob in einen bestehenden Mietvertrag nach dem Tod des Mieters einfach eingetreten werden kann, hängt auch von dieser Frage ab. (Bild von congerdesign auf Pixabay)

1. Eintrittsberechtigte Personen

Mehrere Mieter, Tod einer Mietpartei

• Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, wird das Mietverhältnis beim Tode eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt (§ 563a BGB)

Tod des alleinigen Mieters

Die Rangfolge der eintrittsberechtigten Personen ist in § 563 BGB geregelt.

1. Führt der Mieter mit seinem Ehegatten oder Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz einen gemeinsamen Haushalt, so tritt mit dem Tode des Mieters der Ehegatte oder Lebenspartner in das Mietverhältnis ein (sog. Eintrittsrecht). Dies gilt auch, wenn die Ehegatten oder Lebenspartner vorübergehend getrennt leben, nicht jedoch bei dauerhafter Trennung oder Scheidung.
2. Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt.
3. Andere Familienangehörige (verwandt, verschwägert), die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt.
   Entsprechendes gilt für sonstige Personen, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben. Damit haben auch hetero- und homosexuelle Lebensgemeinschaften ohne Trauschein ein eigenes Eintrittsrecht, ebenso wie die Gemeinschaft zweier alter Menschen, die z.B. durch gegenseitige Vollmachten dokumentiert haben, dass sie dauerhaft füreinander Verantwortung tragen wollen. Bloße Haushalts- oder Wohngemeinschaften gehören allerdings nicht dazu.

Kündigung (§ 563 BGB, Abs. 3 und 4)

Nach dem Tod des alleinigen Mieters sind sowohl die eintrittsberechtigten Personen (§§ 563, 563a BGB) als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Der Vermieter kann den Wohnraummietvertrag jedoch nur außerordentlich kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter objektiv nicht zugemutet werden kann, mit der eintrittsberechtigten Person den Mietvertrag fortzusetzen.

Wenn der Verstorbene keine eintrittsberechtigten Personen hinterlässt, können sich ernsthafte Schwierigkeiten ergeben. Vor allem will der Vermieter Mietausfälle vermeiden und so schnell wie möglich wieder Zugriff zur Wohnung bekommen. Es gilt für den Vermieter herauszufinden, ob es Erben gibt. Sie folgen in der Rangfolge, die das BGB vorsieht, nach den Angehörigen. Wenn ja, kommt es für die weiteren Fragen im Wesentlichen darauf an, ob diese Erbberechtigten die Erbschaft annehmen oder ausschlagen.

2. Erben

Tritt kein Eintrittsberechtigter in das Wohnraummietverhältnis ein (§§ 563, 563a), so wird es mit den Erben des Mieters fortgeführt. (§ 564 BGB)

Die Erben nehmen die Erbschaft an

Durch die Erbschaft tritt der Erbe automatisch in das Mietverhältnis ein. Er kann seine Stellung als Mieter nicht rückwirkend beseitigen. Er erbt auch automatisch das Mietverhältnis. Was viele Erben überrascht, wie wir schon mehrmals feststellen durften.

Kündigung durch die Erben

Sowohl dem Erben als neuem Mieter wie dem Vermieter steht das besondere Kündigungsrecht gemäß § 564 BGB zu. Innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters und der Tatsache, dass der Mietvertrag nicht mit einer anderen Person fortgesetzt wird, kann das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Hier bedarf es keines wichtigen Grundes von Seiten des Vermieters.

Die Erben schlagen die Erbschaft aus oder es finden sich keine Erben

Rechtlich bewirkt die Ausschlagung der Erbschaft, dass der Berechtigte aus dem Kreis der Erben herausfällt (als wäre er zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers selbst schon gestorben). An dessen Stelle treten wiederum seine Erben. Der Vermieter kann also nicht darauf vertrauen, dass kein Erbe vorhanden ist, wenn der erste mögliche Erbe die Erbschaft ausgeschlagen hat. Der Vermieter muss den Ablauf der 6-wöchigen Überlegungsfrist des Erben jedoch nicht abwarten. Er kann ebenso wie der potenziell Erbberechtigte während der Schwebezeit die Kündigung aussprechen. Diese Kündigung bleibt auch dann wirksam, wenn der Erbe später auf die Erbschaft verzichtet (§ 1959 Abs. 2 und 3 BGB).

Um seinen Mietausfallschaden möglichst gering zu halten, ist es das vorrangige Bedürfnis eines Vermieters, so schnell wie möglich zu einer wirksamen Kündigung zu gelangen. Auch wenn die Erbschaft ausgeschlagen wurde, ist nicht eindeutig, wer die eventuellen Nacherben sein könnten. In vielen Fällen wird die Miete aufgrund eines Dauerauftrags oder einer Einzugsermächtigung weiterhin bezahlt, weil weder die Bank noch der Rentenversicherer vom Tod in Kenntnis gesetzt wurden. Jedoch besteht für den Rentenversicherer das Recht, zu Unrecht ausgezahlte Rentenleistungen zurückzuverlangen – bei nicht ausreichender Kontodeckung auch von denjenigen, die Geld empfangen haben. Auf die laufenden Zahlungen als mögliche Kompensation sollte man als Vermieter also keineswegs vertrauen.

Kündigungserklärungen gegenüber Nichterben

Ein sehr einfacher Weg besteht darin, dem Erben vor dessen Ausschlagung der Erbschaft den Mietvertrag zu kündigen; § 1959 Abs. 3 BGB macht dies möglich. Wenn sich ein solcher Erbberechtigter nicht finden lässt, ist es auch möglich, dass Personen, die sich um den Nachlass kümmern, für den Erben die Kündigung aussprechen. Für den Erklärenden sollte dann eine Freistellungsvereinbarung getroffen werden. Wirksam wird eine auf diese Weise ausgesprochene Kündigung durch die Genehmigung (nachträgliche Zustimmung) des Erben. Findet sich niemand, der sich um den Nachlass kümmert, sollte der Vermieter eine sogenannte Nachlasspflegschaft gemäß 1961 BGB beantragen, um dann die Kündigung und die Räumung rechtssicher durchführen zu können.

Nachlasspflegschaft als sicherster Weg

Eine Nachlasspflegschaft ist notwendig, weil im Fall des Todes des Mieters eine öffentliche Zustellung der Kündigung nicht möglich ist. Durch die Nachlasspflegschaft verschafft sich der Vermieter einen Adressaten, der die Kündigung wirksam entgegennehmen oder selbst aussprechen kann. Parallel zu diesen Maßnahmen sollte auch dem Landesfiskus gegenüber eine Kündigung ausgesprochen werden. Denn wenn sich keine Erben des Verstorbenen finden, wird der Landesfiskus gesetzlicher Erbe. Letztlich haftet der Fiskus jedoch nur für den Nachlass des verstorbenen Mieters, nicht für dessen Verbindlichkeiten. Es besteht für den Vermieter somit ein großes Risiko, dass er auf seinen offenen Forderungen sitzen bleibt.

Hat der Vermieter nach Ausschlagung der Erbschaft (oder wenn sich kein Erbe finden lässt) einen sofortigen Zugriff auf die Wohnung? Darf er sie betreten?

Diese Frage lässt sich eindeutig beantworten: nein. Der Vermieter würde in diesem Fall verbotene Eigenmacht ausüben (§ 858 BGB), denn die Erben – auch wenn sie noch ermittelt werden können – haben laut Gesetz Besitz an der Wohnung und sind Erben des Inventars. Aus diesem Grund darf auch das Schloss nicht ausgetauscht werden. Der Vermieter ist also nicht befugt, das Inventar eigenmächtig wegzuschaffen. Auch diese Probleme lassen sich rechtlich am besten durch eine Nachlasspflegschaft vermeiden.