Straßenreinigung, Telefon, Strom, TV, Müllabfuhr und Co. In der Regel sind diese Kostenpositionen in der Betriebskostenvorauszahlung enthalten. An einigen Anbietern kommt man nicht vorbei - versuchen sie eine Gebäudeversicherung für ihre 60-m²-Wohnung zu bekommen - bei anderen kann man jedoch durchaus eigene Wunschanbieter wählen. Generell kann man sagen, dass bei Telefon, Internet, Gas und Strom der Mieter fast immer freie Auswahl hat. Was sollte man als Mieter also wissen, wenn gewechselt werden soll?

Dies Kosten der Anmietung sind umlagefähig. Voraussetzung ist, dass diese Kosten im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden (dies geschieht in der Regel durch den Verweis auf die BetrKV) und das vor der erstmaligen Anschaffung das Mitteilungsverfahren gemäß § 4 Abs. 2 HeizkostenV durchgeführt wurde und kein wirksamer Widerspruch der Mieter und Mieterinnen erfolgte.

Bei einer formal ordnungsgemäß erstellten Betriebskostenabrechnung tritt die Fälligkeit einer Nachzahlung sofort ein. Der Bundesgerichtshof urteilt, dass gemäß § 271 Abs. 1 BGB der Gläubiger die Leistung sofort verlangen kann, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist. Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird daher grundsätzlich mit der Erteilung der - formell ordnungsgemäßen - Abrechnung fällig (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05).

In der Praxis gestehen die Gerichte einem Mieter jedoch, je nach Umfang der Abrechnung, eine Frist von zwei bis drei Wochen (LG Berlin, 01. September 2000, Az. 64 S 477) bis zu einem Monat bis zur Zahlung zu (AG Gelsenkirchen, 12. Oktober 1992, Az. 9 C 625/92).

Die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, was heutzutage eher die absolute Ausnahme ist, muss der Mieter nur die vereinbarte Miete zahlen. Für den Vermieter besteht keine Pflicht, auch wenn es der Mieter wünscht, eine Abrechnung zu erstellen (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11). Eine Ausnahme bildet die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten: Über die „warmen Betriebskosten“ muss ein Vermieter immer abrechnen, auch wenn eine Pauschalmiete vertraglich vereinbart wurde (BGH, Urteil vom 19.07.2006, Az. VIII ZR 212/05).

Die Betriebskostenabrechnung liegt vor und wurde an die Mieter verschickt. Es passiert dann nicht selten, dass die Mieter eine Nachforderung mit dem Hinweis verweigern, der Vermieter möge zunächst einmal ausführlich erläutern, wieso einzelne Betriebskosten teurer geworden sind.

Auch Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers können zu denn umlagefähigen Betriebskosten zählen. Der Vermieter kann diese Kosten mit dem Betrag ansetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Als Vermieter dürfen sie jedoch keine Mehrwertsteuer berechnen.

Ein Vermieter kann nicht nur die eigenen Sach- und Arbeitsleistung in Rechnung stellen, er hat auch das Recht vom eigenen Personal erbrachte Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abzurechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen (BGH, Urteil v. 14.11.2012, VIII ZR 41/12).

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