Falls sie als Vermieter eine Hausverwaltung beschäftigen, werden sie von dieser sicher auch Rechenschaft über die Ausgaben wünschen und nicht darauf vertrauen, dass schon alles seine Ordnung hat. Genau so selbstverständlich hat ein Mieter das Recht, die Belege der Betriebskostenabrechnung einzusehen, um zu prüfen, ob seine Vorauszahlungen auch für die mietvertraglich vereinbarten Betriebskosten verwendet wurden. Ein solches Prüfungsrecht wird von den Gerichten allen Mietern nach § 259 BGB zugestanden. Als Vermieter sollten sie also reagieren, wenn der Mieter die Belege einsehen will. Stellen sie sich stur, muss ihr Mieter die Abrechnung nicht akzeptieren und eine evtl. geforderte Nachzahlung nicht bezahlen.

Zwei interessante Urteile, von denen zumindest ein Urteil vielen Vermietern die Betriebskostenabrechnung erleichtert. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen (Leistungsprinzip) oder ob er stattdessen auch einfach die Kosten abrechnen kann, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde, das sogenannte Abflussprinzip oder auch Ausgabenrechnung genannt.

Als Vermieter dürfen sie die Kosten durch Wohnungsleerstand nicht einseitig durch Änderung des Umlageschlüssels auf ihre Mieter abwälzen, sie haben das finanzielle Risiko des teilweisen Leerstands zu tragen. Das bedeutet auch, dass ein einmal vereinbarter Verteilungsschlüssel beizubehalten ist.

Wenn Zahlungsrückstände bestehen, greifen Vermieter auch schon einmal zu drastischen Methoden. Der Schuß geht meistens nach hinten los. Ein Göttinger Mieter kam mit seinen Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, daraufhin drehte ihm der Vermieter kurzerhand Strom und Wasser ab. Kein Geld, kein Strom und Wasser war die Devise des Vermieters.

Ein Vermieter ist verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Die Darlegungs- und Beweispflicht trifft dabei die Mieter.

Darüber stritten Mieter und Vermieter

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem in Heidelberg gelegenen Anwesen mit mehreren Mietparteien. Die Vermieter erteilten im November 2008 den Mietern die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, welche betreffend der Müllabfuhrgebühren einen auf die Mieter entfallenden Anteil von 525,71 € enthält. Sie beanstandeten dies mit Anwaltsschreiben im Dezember 2008 und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen "Betriebskostenspiegels für Deutschland" einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185,76 €. Die Differenz von 395,95 € behielten sie von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 € brachten sie von der Februarmiete in Abzug.

Ein Vermieter kann auch die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung verlangen, wenn die Abrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.

Ein Berliner Ehepaar erhielt 2006 die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres über die kalten und warmen Betriebskosten. Aus der Gesamtabrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag, wovon ein Teilbetrag auf die Heizkosten entfiel. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergaben sich aus einer separat erstellten Heizkostenabrechnung, die nur an die Ehefrau adressiert worden war und dieser auch nur zugegangen war.

Die Nebenkosten waren bei Vertragsabschluss sehr günstig und nach der ersten Abrechnung kam die böse Überraschung in Form einer hohen Nachzahlung? Kann ein Mieter die Nachzahlung verweigern und auf den angegebenn Vorauszahlungsbetrag im Mietvertrag pochen? Hierzu bezog der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2004 Stellung.

Nach Einführung der Abrechnungs- und Ausschlussfristen des § 556 BGB gab es zahlreiche Urteile des BGH wegen zu spät erstellter oder korrigierter Abrechnungen. In allen Fällen forderten Vermieter eine Nachzahlung und in allen Fällen entschied der BGH gegen die Vermieter!

Grundsätzlich gilt:

  • wer als Mieter irrtümlich eine Nebenkostenabrechnung bezahlt, die er erst nach Ablauf der gesetzlichen Jahresfrist erhielt, kann das Geld zurückverlangen (BGH VIII ZR 94/05),
  • korrigiert der Vermieter die Abrechnung nach Fristablauf und wird aus einem Guthaben sogar eine Nachzahlung, so ist der Vermieter nach Fristablauf an die Abrechnung gebunden und sogar verpflichtet, dieses Guthaben an den Mieter auszuzahlen. (BGH Az. VIII ZR 190/06)
  • korrigiert der Vermieter die Abrechnung nach Fristablauf und errechnet einen höheren Nachzahlungsbetrag, so ist er auch in diesem Fall an die alte Abrechnung gebunden. Der Mieter ist nur zur Zahlung des ursprünglich errechneten Nachzahlungsbetrages verpflichtet (BGH Az.: VIII ZR 115/04).

Der Vermieter hat sich bei der Betriebskostenabrechnung verrechnet und stellt nun eine Nachforderung, hat er Anspruch auf das Geld? Es kommt auf den Zeitpunkt an. Bemerkt der Vermieter seinen Fehler innerhalb der Abrechnungfrist oder außerhalb der Abrechnungsfrist?

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