Neigt sich der Sommer dem Ende zu, stellt sich wieder einmal die Frage: Ist die Heizungsanlage in Ordnung? Ist die Brennmittelversorgung gesichert oder müssen noch Brennstoffe wie Öl und Holz besorgt werden? Auch auf Vermieter und Mieter kommen hier alljährlich die gleichen Rechte und Pflichten zu.
Straßenreinigung, Telefon, Strom, TV, Müllabfuhr und Co. In der Regel sind diese Kostenpositionen in der Betriebskostenvorauszahlung enthalten. An einigen Anbietern kommt man nicht vorbei - versuchen sie eine Gebäudeversicherung für ihre 60-m²-Wohnung zu bekommen - bei anderen kann man jedoch durchaus eigene Wunschanbieter wählen. Generell kann man sagen, dass bei Telefon, Internet, Gas und Strom der Mieter fast immer freie Auswahl hat. Was sollte man als Mieter also wissen, wenn gewechselt werden soll?
Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.
Bestimmt der Mietvertrag, dass die Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind, kann der Vermieter seinem Mieter auch die jährliche Wartung der Etagenheizung in Rechnung stellen. Ist das nicht der Fall oder ist die Vereinbarung unwirksam, ist der Vermieter zur alleinigen Zahlung verpflichtet.
Dies Kosten der Anmietung sind umlagefähig. Voraussetzung ist, dass diese Kosten im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden (dies geschieht in der Regel durch den Verweis auf die BetrKV) und das vor der erstmaligen Anschaffung das Mitteilungsverfahren gemäß § 4 Abs. 2 HeizkostenV durchgeführt wurde und kein wirksamer Widerspruch der Mieter und Mieterinnen erfolgte.
Bei einer korrekten Betriebskostenabrechnung tritt die Fälligkeit einer Nachzahlung sofort ein. Gemäß § 271 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist. Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskostennachzahlung wird daher grundsätzlich mit der Erteilung der - formell ordnungsgemäßen - Abrechnung fällig (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05).
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