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streitfall betriebskostenabrechnung 1

Weder für Vermieter noch Mieter sind die Betriebskostenabrechnungen eine Freude, vielmehr bieten sie allzu häufig Anlass für Ärger. Da helfen auch die gesetzlichen Regelungen bisweilen nur wenig, denn trotz aller Vorgaben – etwa bezüglich der Möglichkeit, die Betriebskosten auf die Mieter umzulegen – sind es meist Einzelfragen, die ein gerichtliches Einschreiten notwendig machen. Die Betriebskosten beschäftigen daher immer wieder den Bundesgerichtshof, der damit die Weichen für den weiteren juristischen Umgang mit ähnlichen Problemen stellt – eine Zusammenstellung von Beispielen und dazugehörigen Urteilen zeigt die Arbeit des BGH auf. Allerdings ohne einen Anspruch auf die ohnehin kaum zu bewerkstelligende Vollständigkeit.

Nach dem Erhalt einer Betriebskostenabrechnung ist es wichtig, diese zunächst auf formale Mängel hin zu überprüfen. Formale Mängel können zur generellen Unwirksamkeit der Abrechnung führen und machen jede weitere inhaltliche Auseinandersetzung mit der Abrechnung überflüssig. Der Mieter hat bei Nachweis solcher Mängel einen Anspruch darauf, dass ihm eine neue Abrechnung zugestellt wird. Gelingt dem Vermieter diese Zustellung nicht innerhalb der vom Gesetz vorgesehenen Jahresfrist, hat er sein Recht, eine Nachzahlung zu verlangen, verwirkt.

Straßenreinigung, Telefon, Strom, TV, Müllabfuhr und Co. In der Regel sind diese Kostenpositionen in der Betriebskostenvorauszahlung enthalten. An einigen Anbietern kommt man nicht vorbei - versuchen sie eine Gebäudeversicherung für ihre 60-m²-Wohnung zu bekommen - bei anderen kann man jedoch durchaus eigene Wunschanbieter wählen. Generell kann man sagen, dass bei Telefon, Internet, Gas und Strom der Mieter fast immer freie Auswahl hat. Was sollte man als Mieter also wissen, wenn gewechselt werden soll?

Die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, was heutzutage eher die absolute Ausnahme ist, muss der Mieter nur die vereinbarte Miete zahlen. Für den Vermieter besteht keine Pflicht, auch wenn es der Mieter wünscht, eine Abrechnung zu erstellen (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11). Eine Ausnahme bildet die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten: Über die „warmen Betriebskosten“ muss ein Vermieter immer abrechnen, auch wenn eine Pauschalmiete vertraglich vereinbart wurde (BGH, Urteil vom 19.07.2006, Az. VIII ZR 212/05).

Auszug eines Mietvertrages in dem die Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werdenDie Zahlung der Nebenkosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, was heutzutage eher die absolute Ausnahme ist, so muss der Mieter nur die vereinbarte Grundmiete (auch oft Kaltmiete genannt) entrichten. Alle Betriebskosten sind dann mit der Grundmiete abgegolten. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 556 BGB "Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten ....trägt". In fast allen Formularmietverträgen findet sich deshalb diese oder ähnlich lautende Formulierungen: "Neben der Miete trägt der Mieter folgende Betriebskosten ...." oder "Die laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) – als Anlage Bestandteil dieses Mietvertrages – umlagefähigen Betriebskosten für das Haus hat der Mieter zusätzlich zur Miete zu zahlen."

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