Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass man als Mieter Kündigungsfristen verkürzen kann, wenn man drei Nachmieter stellt. Dies gilt grundsätzlich nur in den Fällen, in denen dies vertraglich vereinbart wurde. Aber auch dann zählt nur das, was in der Nachmieterklausel ausdrücklich geregelt ist.
Eine häufige Praxis bei der Weitervermietung von Wohnraum ist die mehr oder weniger freiwillige Übernahme von Einbauten oder Einrichtungsgegenständen des Vormieters. In Zeiten von Wohnungsknappheit und Mietpreisbremse beißt so mancher Nachmieter in den sauren Apfel und zahlt für die Hinterlassenschaften eine Ablösesumme. Der Ärger ist groß, wenn die Designereinbauküche ein Sonderangebot aus dem Baumarkt ist oder die Waschmaschine nach einer Woche ihre Arbeit einstellt. Doch der Nachmieter sollte und kann sich wehren, wie die folgenden Beispiele zeigen.
Wenn die Beziehung zwischen Eheleuten oder Partnern einer Lebensgemeinschaft endet und die Parteien sich trennen ist einiges zu klären, gegebenenfalls auch, was mit der zuvor gemeinsam bewohnten Mietwohnung geschieht. Wollen beide Parteien ausziehen, ist der Sachverhalt einfach: Der Mietvertrag wird gekündigt, die Wohnung wird fristgerecht übergeben und die Mietkaution erhält die Partei, die sie gezahlt hat.
Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB dar, der den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (BGH, VIII ZR 142/08).
Die Kündigungserklärung von Mieter oder Vermieter zu einem unbefristeten Wohnraummietverhältnis muss ihren Empfänger spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist erreichen, damit der laufende Monat noch mitzählt (Karenzzeit oder Karenzfrist).
Außerordentliche fristlose Kündigungen sind für beide Vertragsparteien zulässig, wenn sich ein Vertragspartner so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen lässt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB). Ein Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) ist nicht zwingend erforderlich, es spielt aber bei der Frage der Zumutbarkeit eine Rolle.
BEISPIELE: Schwere Beleidigung, Bedrohung, tätliche Angriffe, nachhaltige Störung des Hausfriedens, regelmäßig zu spät erfolgte Mietzahlungen, unbefugtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter, mangelnde Heizleistung, Feuchtigkeit, Lärmstörungen, erhebliche Schimmelbelastung, unrichtige Selbsauskunft des Mieters, bauliche Veränderungen durch den Mieter, nicht unbedeutende Wohnflächenabweichungen, nicht geleistete Kautionszahlungen.
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Urteile
Zahlungsverzug des mietenden Rechtsanwalts
Wer seinen Dauerauftrag zur Mietzahlung zu spät ausführen lässt, sollte aufpassen, dies gilt besonders für Rechtsanwälte. Die Mietzahlungen des Mannes ging nicht wie vertraglich vereinbart bis zum dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters ein, sondern immer erst einige Tage später. Trotz wiederholter Aufforderung zur pünktlichen Zahlung, hielt er es nicht für notwendig, seinen Dauerauftrag zu ändern. Das sollte sich rächen, der Vermieter kündigte fristlos, hilfsweise ordentlich und kam damit durch. Die Richter beschieden dem Kollegen, dass die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen infolge nicht rechtzeitig ausgeführter Daueraufträge rechtens ist. Ein von Berufs wegen rechtserfahrener Mieter muss für den pünktlichen Zahlungseingang Sorge tragen.
BGH | VIII ZR 301/10