Das Landgericht Berlin zählt den einmaligen Kauf und die Montage eines Feuerlöschers nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Jährliche Wartung und Austausch der Füllflüssigkeit werden jedoch den umlagefähigen Betriebskosten zugerechnet. Sie sind als Sonstige Betriebskosten gemäß Nr. 17 des § 2 Betriebskostenverordnung bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung umlagefähig (Landgericht Berlin Az. 29 O 374/03).
Die Kosten des Feuerstättenbescheides gehören in die Betriebskostenabrechnung und zwar - wie die Grundsteuer - als laufende öffentliche Lasten im Sinne des § 2 Ziffer 1 der Betriebskostenverordnung (AG Soest, Urteil vom 06.02.2013, Az. 12 C 280/12).
Die Kosten für die Spülung einer Fußbodenheizung sind nicht umlagefähig. Diese Kosten gehören in den Bereich der Instandhaltungen (AG Köln vom 27. August 1998, 222 C 376/97, WuM 1999, 235).
Die Kosten für die Dichtigkeitsprüfung der Gaszuleitungen stellen Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dar und sind damit umlagefähig entschied das Landgericht Hannover mit Urteil vom 7. März 2007 (12 S 97/06).
In seiner Begründung führt das Landgericht u.a. aus, dass zu den als umlagefähig anerkannten Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebssicherheit für zentrale Heizungsanlagen, Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten notwendigerweise auch die Prüfung der Zuleitungen gehört.
Die Betriebssicherheit sei in hohem Maße von der Dichtigkeit der innerhalb des Hauses bzw. der Wohnung zur Heizung führenden Gasleitung abhängig. Dabei komme es nicht darauf an, ob mit der Gasdichtigkeitsprüfung zugleich eine Verkehrssicherungspflicht des Vermieters erfüllt werde, ob diese Prüfung auch eine Wartung darstelle und ob damit Instandhaltungs- und Reparaturkosten vermieden werden (LG Hannover, 12 S 97/06).
Die Miete oder Leasinggebühren eines Flüssiggastankes können nicht als Betriebskosten auf die Mieter*innen umgelegt werden. (LG Bonn, Az.: 6 S 102/89, WM 1989, S. 398)
Zur Begründung führte das AG Bad Kreuznach aus: Hätte der Vermieter den Gastank gekauft, hätte er diese Kosten auch nicht umlegen dürfen. (AG Bad Kreuznach, 2 C 338/88, WM 1989, S. 310)
In der Regel sind die Kosten für die Entfernung von Graffiti an Hauswänden nicht vom Vermieter im Wege der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegbar, da es sich nicht um Kosten handelt, die durch die Nutzung der Wohnung entstehen. So ordnet z.B. das Amtsgericht Köln (Urt. v. 22. Mai 2000 – 222 C 120/99) die Kosten der Graffiti-Beseitigung den Kosten der Instandhaltung zu.
Das Amtsgericht Berlin Mitte schlug die Kosten der Beseitigung nun jedoch den Kosten der Gebäudereinigung zu (Urteil vom 7. Juli 2007 – 11 C 35/07). Denn nach § 1 Ziffer 2, Absatz 2, der Betriebskostenverordnung zählen nur solche Kosten zu den Instandhaltungskosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs dienen. Konsequenterweise hält das AG Mitte die Kosten für solche Sonderreinigungen von Farbschmierereien für umlagefähig, wenn sie laufend bzw. regelmäßig erforderlich sind und der Verursacher nicht feststellbar ist.
Die Kosten für die Ausstellung einer Bescheinigung über "haushaltsnahe Dienstleistungen" gehören zu den Verwaltungskosten und sind damit nicht auf den Mieter umlegbar (Herrlein, WuM 2007, 54 (56).
Ein Vermieter kann, anders als der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, von seinen Mietern keine Gebühr für die Ausstellung einer solchen Bescheinigung verlangen (AG Berlin Lichtenberg NZM 2012, 236).
Kaltwasserzähler, auch oft Wasseruhren genannt, messen den Verbrauch von Kaltwasser. Umlegbar sind die Zählermiete und die Zählergebühr sowie die Eichkosten. Das gilt selbst dann, wenn das Eichen nur durch Austausch der Zählerkapsel erfolgt. Muss dagegen der Zähler wegen eines Defekts ersetzt oder repariert werden, sind die Kosten Vermietersache.
Wichtig ist, dass die Zähler geeicht sind, sonst begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 10 000 EUR geahndet werden kann. Allerdings macht ein ungeeichter Zähler Ihre Abrechnung nicht gleich unwirksam (BGH, Urteil v. 17.11.2011, VIII ZR 112/10).
👉 Die Nummer 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) beschäftigt sich mit dem Thema Frischwasser. Die Entwässerung des Gebäudes wird gesondert unter der Nummer 3 der BetrKV behandelt.
Denken Sie daran, dass Sie alle 6 Jahre Ihre Zähler entweder austauschen oder neu eichen lassen. Pünktlich zum 01. Januar 2015 trat die Neuordnung des gesetzlichen Messwesens in Kraft. Neue oder erneuerte Warmwasser, Kaltwasser, Wärme- und Kältezähler müssen der zuständigen Eichbehörde gemeldet werden. Zuständig ist hierfür § 32 des Mess- und Eichgesetztes (MessEG).
Diese Daten müssen angegeben werden
Wer sich informieren möchte, hier ist der Link zu www.eichamt.de
Haben Sie einen Messdienstleister (ISTA und Co.) mit der Erfassung der Messwerte beauftragt, wird das Unternehmen die Anmeldung der Geräte vornehmen (§ 32 Absatz 1 Satz 1 MessEG).
Die regelmäßige Überprüfung einer Gegensprechanlage, Türsprechanlage oder einer Klingelanlage können Sie nicht abrechnen.
Es handelt sich um eine bloße Funktionskontrolle, die ohnehin im täglichen Betrieb stattfindet (AG Hamburg WuM 1998)
Zum Schutz des Verbrauchers müssen Großanlagen der Trinkwasserversorgung auf Legionellen überprüft werden. Hierzu zählen auch Installationen in größeren Wohngebäuden. Untersuchungspflichtig sind alle Anlage zur Trinkwassererwärmung deren Speicher-Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als 400 l oder deren zentrale Warmwasserleitungen mit mehr als drei Liter Inhalt zwischen Großboiler und Wasserhahn ausgestattet sind. Also praktisch jedes Mietshaus mit einer zentralen Warmwasserversorgung. Generell nicht betroffen sind Eigenheime sowie alle Ein- und Zweifamilienhäuser.
Die Kosten der Lichtschachtreinigung sind nur umlegbar, wenn dies mietvertraglich unter "Sonstige Betriebskosten" vereinbart wurde. Sie zählen nicht zu den Kosten der Gebäudereinigung (AG Potsdam, Urteil vom 23.05.2007, Az. 23 C 465/06)
Die Kosten einer Mietverlustversicherung zählen nicht zu den umlegbaren Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Sie sind Teil der Verwaltungskosten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.06.2000, Az. 10 U 116/99).
Die Kosten für Namensschilder sind keine Betriebskosten. Der Austausch der Schilder ist an die Neuvermietung gebunden und daher nicht den laufenden Kosten zuzuordnen.
AG Augsburg, Az.: 21 C 4988/11
Hier empfiehlt sich bei Vertragsabschluss eine gesonderte Vereinbarung zur Kostentragung.
Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten (BGH, Az.: VIII ZR 62/19).
Die Kosten einer Reparaturversicherung fallen nicht unter die umlegbaren Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen (AG Köln, Urteil vom 16.07.1990, Az. 208 C 614/89).
Wartungsmaßnahmen an den Silikonfugen sind keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Vermieter sollten daher entsprechende Rücklagen für solche Maßnahmen einplanen.
"Der Wohngebäude-Versicherer hat nicht für Nässeschäden aufgrund einer undichten Fuge zwischen einer Duschwanne und einer angrenzenden Wand einzustehen (Teil A § 3 Nr. 3 VGB 2008)."
Laden nicht festzustellende Personen Müll oder Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen ab, stellte sich oft die Frage, ob der Vermieter die Kosten der Räumung und Entsorgung im Wege der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter abwälzen kann. Diese und auch die Frage, ob Sperrmüllkosten generell über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergeleitet werden dürfen, hat der Bundesgerichtshof abschließend geklärt.
Die Umlage der Sperrmüllkosten ist zulässig, denn es handelt sich dabei um für die Müllabfuhr zu entrichtende Gebühren im Sinne von Ziffer 8 der Betriebskostenverordnung.
Dies gilt auch dann, wenn die Kosten nicht jährlich wiederkehrend, aber gleichwohl laufend anfallen. Die Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts gehören auch dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind und der Verursacher nicht ermittelt werden kann (BGH, VIII ZR 137/09).
Hier sind wir im Bereich der Verkehrssicherungspflichten, die jeder Vermieter beachten muss. Spielgeräte müssen regelmäßig auf Lockerung, Abnutzung oder Verschleiß geprüft werden. Die regelmäßigen Kontrollen sollten dokumentiert und zu den Akten genommen werden. Mit den Arbeiten kann eine fachkundige Firma (z.B. Gartenbauunternehmen) beauftragt werden. Die Kosten können Vermieter unter der Nr. 10 der BetrKV abrechnen.
Wird die Kontrolle von einer Hausmeisterfirma durchgeführt, gehören die Kosten unter die Nr. 14 der BetrKV.
Der Spielsand muss mindestens alle zwei Jahre ausgetauscht werden, in einigen Bundesländern auch jährlich, je nach Empfehlung des zuständigen Landesgesundheitsamtes.
Erhält ein Mieter sein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist, kann er keine Zinsen auf das Guthaben verlangen (BGH, Urteil vom 05. Dezember 2012, Az. XII ZR 44/11).
Wasseraufbereitungsanlagen in Mietshäusern sind Einrichtungen, die die Qualität des Trinkwasser verbessern sollen. Hierzu gehören auch Filteranlagen und Entkalkungsgeräte. Ob die Anlagen zwingend erforderlich ist oder nicht, ist nicht die Frage. Es genügt, wenn die Anlage zu einer besseren Wasserqualität führt.
Alle Kosten, die für die Wartung und die Aufbereitungsstoffe anfallen, können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung unter der Nummer 2 Wasserversorgung der BetrKV auf die Mieter umgelegt werden. (AG Lörrach, 2 C 343/94, UR 1995, S. 593)
Der Fall: Das Mietverhältnis endete am 31. Juli 2003. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19. Mai 2004 für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Juli 2003 verlangte die Vermieterin unter anderem die Zahlung einer sogenannten Nutzerwechselgebühr für die Zwischenablesung in Höhe von 30,74 EUR. Diese war ihr von dem für sie tätigen Abrechnungsunternehmen für den durch den Auszug der Mieterin innerhalb der Abrechnungsperiode bedingten Nutzerwechsel bezüglich der Wasserkosten in Rechnung gestellt worden.
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Betriebskosten Die Branche der Heizkostenabrechner war gut in das Geschäft mit der Vermietung und Wartung von Rauchwarnmeldern eingestiegen. Schmackhaft machte sie den Vermietern die Anmietung sicher auch, weil...
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