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Große neu erbaute WohnanlageForm - Wie muss die Kündigung aussehen?

Die Kündigung ist schriftlich mitzuteilen (§ 568 Abs. 1 BGB) und das Kündigungsschreiben muss von allen  Mietparteien unterschrieben sein. Die Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist grundsätzlich unwirksam, wenn der Bevollmächtigte keine Vollmacht vorlegt und der Mieter oder der Vermieter die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, kann eine Kündigung nur von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen, der Mieter nicht.

Fristen - Welche Kündigungsfristen sind von Mieter und Vermieter einzuhalten?

Vermieter und Mieter können grundsätzlich nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Der Mieter hat unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Kündigt dagegen der Vermieter greift eine Staffelung der Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Die längste Kündigungsfrist beträgt 9 Monate. Bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer verlängert sie sich auf 6 Monate und nach 8 Jahren Dauer
auf 9 Monate (§ 573c BGB).

 

Kündigungsschreiben WohnungAls Vermieter können Sie einem Mieter nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung darlegen können. Ein berechtigtes Interesse liegt regelmäßig vor bei:

  • Vertragspflichtverletzungen - Der Mieter verstößt regelmäßig erheblich gegen die Hausordnung oder zahlt fortwährend die Miete unpünktlich (BGB 573 Abs. 2 Satz 1)
  • Eigenbedarfskündigung - Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder Angehörige
    (BGB 573 Abs. 2 Satz 2)
  • Wirtschaftliche Verwertung - Ein altes Mietshaus soll abgerissen und durch einen Neubau ersetzt
    werden (BGB 573 Abs. 2 Satz 3)

 

 

Eine Mieterin ließt das KündigungsschreibenIst der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenen Terminen (z.B. Mai und Juni) mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen (z.B. Mai und September) mit zwei Mietzahlungen im Rückstand, kann der Vermieter außerordentlich fristlos, landläufig "fristlos", kündigen. Die gesetzliche Regelung findet sich in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Was versteht der Gesetzgeber unter "Miete"?

Unter Miete versteht der Gesetzgeber alle vertraglich vereinbarten Zahlungen. Hierunter fällt die Kaltmiete, die Betriebskostenvorauszahlung und die Heizkostenvorauszahlung, also die Bruttomiete. Sollte in Ihrem Wohnraummietvertrag auch eine Garage oder ein sonstiger Nebenraum (z.B. der mitvermietete Dachboden als Hobbyraum) aufgeführt sein, so fallen die Zahlungen für diese Räume auch unter die Miete. Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen vergangener Abrechnungsperioden zählen nicht, da sie keine wiederkehrenden Zahlungen sind.

 

KalenderblattDie Kündigungserklärung von Mieter oder Vermieter muss ihren Adressaten spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist erreichen, damit der laufende Monat noch mitzählt. Klar war immer, dass hierbei Sonn- und Feiertage unberücksichtigt bleiben. Was ist aber mit dem Samstag? Zählt dieser Tag wie ein Werktag oder ist er wie ein Sonn- oder Feiertag zu behandeln? Im zu entscheidenden Fall fiel der letzte Tag des Monats Mai auf einen Freitag. Der Mieter rechnete jedoch bei seinem Kündigungsschreiben den Samstag des Monats Juni als Wochenendtag nicht dazu und gab seine Kündigung erst am 3. Juni (Montag) in die Post.

Das Schreiben erreichte den Vermieter am 05. Juni (Mittwoch.). Nachdem er auf seinen Kalender geschaut hatte, wehrte er sich gegen die Kündigung, da sie seiner Meinung nach nicht fristgerecht erfolgte. Der Mieter hätte den Samstag als ganz normalen Werktag mit einbeziehen müssen. Die Kündigung hätte ihm spätestens bis zum 04. Juni (Dienstag) vorliegen müssen. Der Streit ging schließlich bis vor den Bundesgerichtshof.

 

Nachmieter gesuchtPacta sunt servanda - Verträge müssen eingehalten werden. Dieser alte römische Rechtsgrundsatz gilt auch zwischen Mieter und Vermieter. Besteht ein zeitlich befristeter Mietvertrag oder geht es um die Einhaltung der Kündigungsfrist, müssen sich beide Seiten daran halten. Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass man als Mieter Kündigungsfristen verkürzen kann, wenn man drei Nachmieter stellt. Dies gilt grundsätzlich (von Ausnahmen abgesehen) nur in den Fällen, in denen dies vertraglich vereinbart wurde. Aber auch dann zählt nur das, was in der Nachmieterklausel ausdrücklich geregelt ist – sofern es nicht fundamentalen Rechtsgedanken widerspricht.

Nachmieterklauseln und Untervermietung

Wichtig ist zunächst die Unterscheidung von echten und unechten Nachmieterklauseln. Bei den echten Nachmieterklauseln ist der Mieter direkt berechtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachmieter zu übertragen. Diese Vertragsklauseln sind jedoch außerordentlich selten. Ebenfalls selten, aber häufiger als echte sind unechte Nachmieterklauseln. Diese räumen dem Mieter ein vorzeitiges Kündigungsrecht ein, wenn er eine gewisse Anzahl (meist drei) Nachmieter benennen kann, die dem Vermieter eine zumutbare Fortsetzung des Vertragsverhältnisses garantieren. Vorsicht gilt bei Anfragen wegen einer Untervermietung. Oft werden diese nur gestellt, um eine kürzere Kündigungsfrist zu bekommen. Wird eine Untervermietung vom Vermieter ohne rechtlichen Grund abgelehnt, steht dem Mieter nämlich ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 540 Abs. 1 BGB).

 

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Vor dem Amtsrichter

paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

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