Wir werden von Eigentümern immer wieder gefragt, wie viele Fliesen oder Fugen ein Mieter im Bad anbohren darf und wann er sich schadenersatzpflichtig macht. Wir können dann nur immer entgegen, dass es keine „Bohrklausel“ gibt, die besagt, dass X Löcher in Badfliesen oder Fugen vom Vermieter noch hinzunehmen sind. Die Rechtsprechung schaut auf den Einzelfall!
Als abschreckendes Beispiel für das angebliche Laissez–faire der Gerichte wird von Vermieterseite gerne das Urteil des Landgerichts Hamburg aus dem Jahr 2001 angeführt (Az. 307 S 50/01), das 32 Dübellöcher im Bad für zulässig hielt. In diesem Fall ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Vermieter keinerlei (!) Sanitärgegenstände angebracht hatte, hierfür musste der Mieter sorgen.
Sparsamkeit zahlt sich für Vermieter nicht aus
Seien Sie als Vermieter bei der Ausstattung von Bad oder Gästetoilette nicht geizig. Fehlt jegliche Vorrichtung oder ist das Bad nur rudimentär ausgestattet, müssen Sie es hinnehmen, dass Ihr Mieter die fehlenden Vorrichtungen selbst anbringt und zwar dort, wo er es für richtig hält, denn Handtuchhalter oder Spiegel gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Fehlen diese Vorrichtungen ist es schwer, für angebohrte Fliesen Schadenersatz durchzusetzen. Um solche Fälle zu vermeiden, empfehlen sich mindestens folgende Einrichtungsgegenstände:
- Handtuchhalter an Dusche, Badewanne und Waschtisch,
- Duschstange und Duschvorhangstange,
- Toilettenpapierhalter,
- Spiegel mit Ablage und Beleuchtung oder Spiegelschrank.
In einem Übergabeprotokoll sollten Mieter und Vermieter die Einrichtungen vermerken und am besten fotografieren. Je umfassender der Vermieter das Bad mit den allgemein üblichen Vorrichtungen ausstattet, desto weniger sieht sich der Mieter gezwungen, zur Bohrmaschine zu greifen. Tut er es trotzdem, hat der Vermieter gute Chancen auf Schadenersatz. Und nicht vergessen! Auch wenn Sie als Vermieter nicht verpflichtet sind Fliesen vorrätig zu halten, tun Sie es.
Ein generelles Bohr- und Dübelverbot im Bad ist unwirksam
Mancher findige Vermieter vermerkt im Mietvertrag (bevorzugt unter "Sonstiges") ein generelles Verbot von Bohrlöchern in Fugen und Fliesen. Lassen sie als Vermieter besser die Finger davon und greifen Sie zur Individualvereinbarung, die Sie mit Ihrem Mieter ausgehandelt haben. Der Bundesgerichtshof befand schon 1992, dass eine solche Klauseln in einem vorformulierten Mietvertrag unwirksam ist (Az. VIII ZR 10/92).
Formulierungsempfehlung Individualvereinbarung
Die Mietpartei verpflichtet sich zur sorgfältigen Pflege der Installationen, insbesondere auch der komplett übergebenen Sanitärausstattung des Bades (Bestandteile siehe Übergabeprotokoll). Es ist der Mietpartei untersagt, wegen der bereits erfolgten Einrichtungen durch Bohrungen die Fliesen zu beschädigen, im Zweifelsfall sind vorher konkrete Vereinbarungen mit dem Vermieter im Falle eines Änderungswunsches zu vereinbaren. Zuwiderhandlungen verpflichten den Mieter zum Schadenersatz.
Fazit: Statten sie das Bad umfassend aus
Die Ausstattung der Sanitärräume mit den üblichen Vorrichtungen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Fehlen diese Gegenstände oder sind sie nur in geringem Maße vorhanden, darf der Mieter zur Tat schreiten und jeder kann sich leicht vorstellen, wie das Bad nach einigen Mieterwechseln aussieht, wenn der Vormieter seine Vorrichtungen abschraubt und mitnimmt. Sie sind als Vermieter deshalb auf der sicheren Seite, wenn Sie die Sanitärräume umfassend ausstatten und für den Fall der Fälle in einer Individualvereinbarung ein Bohrverbot für Fliesen festhalten.
Vermieterfreundliche Rechtsprechung
Bohrlöcher sind statthaft, wenn Gegenstände angebracht werden, die üblicherweise im Bad gebraucht werden. Jedoch sind alle Bohrlöcher, die nicht für die üblichen Installationen benötigt werden, unzulässig. Der Mieter macht sich schadenersatzpflichtig und muss neue Fliesen einsetzen (Landgericht Göttingen, Urteil vom 12.10.1988, Az. 5 S 106/88).
Das Amtsgericht Köpenick vertrat sogar die Ansicht, dass das Durchbohren von Wandfliesen eine schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstelle und somit generell unzulässig sei. Es führte weiter aus, dass der Mieter die Mietsache zu schonen habe und deswegen nur die Fliesenfugen anbohren dürfe (Amtsgericht Köpenick in seinem Urteil vom 05.10.2012 (Az. 4 C 64/12).
Dübellöcher in der restlichen Wohnung
Bohr- und Dübellöcher müssen bei Mietende fachgerecht verschlossen werden, egal ob der Mieter die Schönheitsreparaturen schuldet oder eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde.
