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Wohnungsabnahme - Schäden am Bodenbelag

Der Auszug steht bald an und die Mietparteien treffen sich in der Wohnung, um den Zustand festzuhalten - immer ein heikler Moment. Der Mieter möchte, ohne noch viel zu investieren, aus der Wohnung, der Vermieter ist an einem guten Zustand bei Rückgabe der Mietsache interessiert. Der erste Streit ist schon vorprogrammiert, wenn der Teppichboden Laufspuren hat, sich weiße Flächen an den Stellen zeigen, wo einst die Möbel standen oder eine bunte Ansammlung von Flecken den Boden ziert.

Regel 1 - Kein Schadenersatz durch den normalen Gebrauch der Mietsache

Nicht für jede Verschlechterung oder Veränderung können sie ihren Mieter zur Kasse bitten. Abnutzung infolge des normalen Gebrauchs der Mietsache müssen sie als Vermieter hinnehmen. Auch wenn sie einen neuen Teppichboden „mitvermietet“ haben, können sie als Vermieter nicht auf eine makellose Rückgabe nach fünf Jahren Mietdauer pochen.

Sind Schäden erkennbar, sollten sie auf das Schadensbild achten und auch die Umstände berücksichtigen. Wie lange lebten die Mieter in der Wohnung? War die Wohnung an eine Familie mit mehreren Kindern oder an eine Wohngemeinschaft vermietet? Erlaubte Tierhaltung? Denn, lebten mehrere Personen oder auch Hund und Katze mit in der Wohnung, fallen kleinere Flecken oder intensive Laufspuren unter die „normale Abnutzung“.

In den folgenden Fällen haben sie als Vermieter das Recht auf ihrer Seite:

  • Ist der Teppich vergilbt und stinkt er nach Rauch, so dass die Wohnung so nicht mehr weiter zu vermieten ist, kann der Vermieter vom Mieter Schadenersatz verlangen (AG Magdeburg, Urteil v. 19.4.2000 – 17 C 3320/99, WM 2000, S. 303).
  • Laufstraßen auf Teppichböden und Parkett gehören zur normalen Abnutzung. Rotwein-, Brand- und Urinflecken von Tieren auf dem Teppichboden fallen nicht mehr unter den vertragsgemäßen Gebrauch (LG Dortmund, NJWE-MietR 1997, S. 100).

Regel 2 - Wer muss es beweisen?

Wenn sich Mieter und Vermieter streiten, muss der Vermieter beweisen, dass der Bodenbelag übermäßig abgenutzt wurde (LG Görlitz 2. Zivilkammer, Urteil vom 9. August 2000 , Az: 2 S 4/00).

Als Vermieter oder Mieter sollten sie vor einem Gerichtsverfahren nur dann einen Sachverständigen beauftragen, wenn sich beide Parteien auf einen Gutachter einigen können und sie vereinbaren, das die Feststellungen für beide Seiten bindend ist. Denn, in der Regel bestellt das Amtsgericht im Rahmen der Beweisaufnahme einen Sachverständigen, der den Boden begutachtet und spezifiziert, ob die Schäden durch übermäßige Abnutzung der Sache verursacht wurden oder nicht. Ein vorab von einer Partei bestelltes Sachverständigengutachten wird vor Gericht in der Regel nicht anerkannt.

Regel 3 – Die Höhe des Schadenersatzes hängt vom Alter des Belages ab

Muss der Bodenbelag ausgewechselt werden, kann der Vermieter von seinem Mieter nicht einfach die Verlegung eines neuen Belages verlangen. Wie viel der Mieter zahlen muss, hängt von der durchschnittlichen Lebensdauer ab und wie alt der Bodenbelag bei Einzug war. Dabei gehen die Gerichte von folgenden Werten aus:

  • Parkettböden sind alle 15 bis 20 Jahre zu schleifen und zu versiegeln (LG Wiesbaden, WM 1991, S. 540; a.A. AG Köln, WM 1984, S. 197: alle 12 bis 15 Jahre).
  • PVC-Böden Unterschiedliche Lebensdauer je nach Qualität. Schwankt zwischen 8 bis 10 Jahren (LG Wiesbaden, WM 1991, S. 540), höchstens 15 Jahren (AG Staufen, WM 1992, S. 430), aber auch 20 Jahren (AG Kassel, WM 1996, S. 757).
  • Teppichböden Lebensdauer ca. 10 Jahre. Abhängig auch von der Qualität des Teppichs. Bei besserem Teppich auch schon einmal 15 Jahre (LG Köln, WM 1983, S. 126), LG Dortmund, Urteil vom 3. September 1996 , Az: 21 S 110/96 ( Quelle: NJWE-MietR 1997, 100-101).

Beispielrechnung Schadenersatz

Ist also der beschädigte Teppich zum Zeitpunkt des Auszugs 4 Jahre alt gewesen, muss der Mieter allenfalls noch 60 % vom Kaufpreis eines neuen, gleichwertigen Teppichbodens bezahlen. Der Vermieter muss also einen Abzug „Neu für Alt" hinnehmen.

Viele Mieter sind der Auffassung, dass sie einen beschädigten Bodenbelag in Eigenregie anschaffen und verlegen können. Dem ist nicht so. Bei der Neuanschaffung hat der Vermieter die Wahl zwischen der Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB - es wird auch tatsächlich ein neuer Boden gekauft und verlegt) oder dem entsprechenden Geldbetrag (§ 249 Abs. 2 BGB).

Ist bei dem beschädigten Teppichboden die durchschnittliche Lebensdauer von 10 Jahren jedoch schon überschritten, geht der Vermieter leer aus, am neuen Teppich muss sich der Mieter gar nicht erst beteiligen. Der Belag ist wertlos und eine wertlose Sache kann nicht noch mehr Wert verlieren. War also der Teppichboden bei Einzug des Mieters schon 9 Jahre alt und ist er vier Jahre später bei Auszug völlig ramponiert, ist die durchschnittliche Lebenszeit des Teppichbodens überschritten, der Vermieter kann keinen Schadenersatz verlangen.

 

Fragen sie ruhig nach dem Alter des Belages und halten sie diesen im Übergabeprotokoll fest!

 

Einzelfragen zum Thema Bodenbelag in der Mietwohnung

Der Mieter hat seinen Teppichboden auf dem ursprüngliche Belag verklebt

Hier gilt im Prinzip das oben geschriebene. Verlegt der Mieter auf dem ursprünglichen Bodenbelag einen Teppich, muss er ihn beim Auszug wieder entfernen, es sei denn, der Vermieter möchte, dass der Teppich bleibt. Dann allerdings ist es am Vermieter eine Entschädigung zahlen, deren Höhe sich nach dem Alter des vom Mieter eingebrachten Bodenbelages richtet. Entfernt der Mieter seinen Teppich und kommt der alte Belag wieder zum Vorschein, muss er die Schäden an diesem Unterboden bzw. alle Klebereste beseitigen. Das gilt nicht, wenn die Lebenszeit des Unterbodens bei Mietvertragsende bereits abgelaufen ist. Dabei ist es unerheblich, ob der alte Belag durch die Schonung noch gut aussieht oder nicht.

Tipp: Um solchen unliebsamen Überraschungen aus dem Weg zu gehen, sollten sie als Vermieter im Rahmen einer Individualvereinbarung das Verkleben eines Teppichbodens ausschließen. Möchte der Mieter unbedingt einen Teppichboden verlegen, bitte nur eine lose Verlegung.

Mein Mieter möchte einen neuen Teppichboden, ist das nicht eine Schönheitsreparatur?

Der Ersatz des verschlissenen Teppichbodens fällt nicht unter die Schönheitsreparaturklausel. Eine entsprechende mietvertragliche Klausel ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt (OLG Hamm RE NJW-RR 1991, 844). Wurde der Bodenbelag mitvermietet, ist er Teil der Mietsache und bei normalem Verschleiß zu erneuern. Sie kommen als Vermieter nur ihrer Instandhaltungspflicht nach, andernfalls kann der Mieter die Miete kürzen. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter den Teppichboden auf eigene Kosten verlegt hat: Dann gehört er ihm, und er muss diesen – will er einen neuen haben – selbst kaufen.

Mein Mieter will den Boden bei Auszug nicht durch eine Fachfirma reinigen lassen!

Hier kommt es auf die vertragliche Vereinbarung an. Wurde diesbezüglich nichts vereinbart, so reicht es, wenn ihr Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen zum Staubsauger greift (LG Görlitz 2. Zivilkammer, Urteil vom 9. August 2000 , Az: 2 S 4/00). Haben sie im Rahmen der Schönheitsreparaturen eine Grundreinigung mit ihrem Mieter vereinbart, sind sie im Recht. Der Mieter muss sich daran halten (OLG Stuttgart RE, NJW -RR 1993 , 1422).

Parkett statt bisherigem Teppichboden

Wohnungsinhaber fühlten sich gestört, nachdem der über ihnen wohnende Eigentümer den Bodenbelag gewechselt hatte. Vorher war es der „leisere“ Teppichboden gewesen, nachher war es Parkett. Das sollte rückgängig gemacht werden, befand der Kläger. Schon bei der Errichtung des Gebäudes in den 70er Jahren sei schließlich von der hochwertigen Ausstattung mit Teppichböden die Rede gewesen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 73/14) gestand jedoch dem Miteigentümer die Wahl des Bodens zu. Die Belästigung sei unterhalb der Trittschallgrenze von 63 Dezibel und somit zumutbar.

Keine Mietminderung wegen fehlender Fußleisten

Fehlende Fußleisten machen den Gesamteindruck eines Wohnraumes im Regelfall bestimmt nicht schöner. Doch ein Mieter kann deswegen nicht automatisch seine monatlichen Zahlungen an den Eigentümer mindern. Der vertragsgemäße Gebrauch einer Immobilie sei nämlich auch ohne Fußleiste möglich, befand das Amtsgericht Rheine (Aktenzeichen 14 C 230/11). Weder werde die Gesundheit der Mieterin beeinträchtigt noch müsse diese deswegen von ihren alltäglichen Gewohnheiten abweichen, hieß es im Urteil.

Was ist ein hochwertiger Bodenbelag?

In Berlin stritten Eigentümer und Mieter um eine andere Frage. Sie waren sich uneins darüber, ob ein Dielenboden unter die Rubrik „hochwertiger Bodenbelag“ falle. Das hätte dem Mietspiegel zu Folge als Sondermerkmal eine höhere Einstufung des Objekts bedeuten können. Doch auch ein abgezogener, abgeschliffener und gewachster Dielenbelag sei nicht mit den geforderten gehobenen Ansprüchen zu vereinbaren, urteilte das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 220/11). Laut Mietspiegel wären als hochwertig „Parkett, Natur- oder Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag“ in Frage gekommen.

Neuer Bodenbelag, Abstand zwischen Boden und Türunterkante zu gering

Manchmal passt der gewünschte Bodenbelag rein technisch einfach nicht in die vorhandene Umgebung. Das mussten Mieter erleben, als sie statt des vorhandenen Linoleums einen Teppichboden verlegen lassen wollten. Dafür war aber der Abstand zwischen Boden und Türunterkante zu gering. Deswegen beantragten die Mieter beim Eigentümer, die Türe entsprechend kürzen zu dürfen. Das wurde ihnen schließlich vom Amtsgericht Berlin-Lichtenberg (Aktenzeichen 111 C 319/09) verweigert. Die Begründung: Der vorhandene Abstand erfülle die entsprechenden DIN-Normen, mehr könne ein Mieter nicht fordern.

Stolperfalle alte Teppichboden

Ein alter, abgenutzter Teppichboden stellt nicht nur eine optische Beeinträchtigung dar, er kann auch zu einer Stolperfalle werden. Das war bei einem zwölf Jahre alten Modell in einer vermieteten Wohnung der Fall. Aus diesem Grund minderte der Mieter seine Zahlungen und erhielt vor dem Landgericht Darmstadt (Aktenzeichen 6 S 17/13) Recht. Die zuständigen Zivilrichter befanden, eine fünfprozentige Minderung sei angemessen, denn das vorhandene Problem gehe weit über ästhetische Fragen hinaus.

 

 

Schmutzfangmatten sorgen für Verletzungen

Schmutzfangmatten mögen eine sinnvolle Einrichtung sein, weil sie vermeiden helfen, dass allzu viel Staub, Dreck und Matsch in die Innenräume eines Gebäudes gelangen. Was aber, wenn sich eine Frau mit ihren Stöckelschuhen in den Löchern einer solchen Matte verfängt, stürzt und erhebliche Verletzungen davonträgt? So war es am Eingang eines städtischen Gebäudes geschehen. Das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 11 U 127/15) lehnte die Forderung nach Schadenersatz ab. Die Matte sei klar erkennbar und bei vorsichtigem Begehen gefahrlos zu überwinden gewesen.

Drei teure Katzen

Auch wenn man vielleicht im ersten Moment nicht daran denkt – Tiere sind in der Lage, einen Parkettboden komplett zu ruinieren. So waren drei Katzen in einer Drei-Zimmer-Wohnung oft mehrere Stunden unbeaufsichtigt gewesen und hatten auf den Holzboden uriniert. Das Parkett wurde so schwer beschädigt, dass es ersetzt und sogar die darunter liegende Betondecke abgefräst werden musste. Die Haftpflichtversicherung der Tierhalterin müsse für den Schaden nicht aufkommen, beschied das Oberlandesgericht Saarbrücken (Aktenzeichen 5 W 72/13). Es handle sich um eine übermäßige Nutzung der Mietsache, die nicht durch den Vertrag mit der Assekuranz abgedeckt sei.

Auch wenn Katzen vertraglich erlaubt sind, müssen Mieter dafür sorgen, dass durch deren Haltung keine unnötigen Belästigungen der anderen Mitmieter oder Nachbarn auftreten oder Schäden an der Mietsache entstehen. Vor Anschaffung einer Katze sollten Mieter und Mieterinnen sich deshalb mit über die rechtliche Aspekten der Katzenhaltung in Mietwohnungen informieren.

Schwache Fußbodenheizung

Eine Fußbodenheizung wird von vielen Bauherren als sehr angenehm empfunden. Gerne nehmen sie dafür einen gewissen planerischen und finanziellen Aufwand in Kauf. Doch wenn die Heizung nicht richtig funktioniert, ist das ärgerlich. Ein Eigentümer hatte mit dem Heizungsbauer abgemacht, dass die neue Fußbodenheizung in der Lage sei, bei Außentemperaturen bis minus 16 Grad den Wohnraum auf 23 Grad Celsius zu erwärmen. Doch diese Leistung konnte auf Grund des Raumvolumens nicht erbracht werden. Das hätte nach Überzeugung des Oberlandesgerichts München (Aktenzeichen 9 U 2902/14) der Heizungsbauer erkennen und dem Bauherrn klar machen müssen. Er müsse die baulichen Gegebenheiten einbeziehen, weswegen hier ein Mangel seiner Arbeit vorliege.

Bedarfsunabhänige Erneuerung des Teppichbodens bei Auszug

Regelungen im Mietvertrag, wonach ein Teppichboden nach Beendigung des Vertragsverhältnisses bedarfsunabhängig erneuert werden muss, sind unwirksam. Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer einen Teil der Kaution zurückbehalten, weil der Mieter vor seinem Auszug keinen neuen Teppichboden verlegt hatte. Das Amtsgericht Dortmund (Aktenzeichen 425 C 2787/14) betrachtete die Regelung im Einklang mit der BGH-Rechtsprechung als unwirksam, denn sie stelle wegen ihrer starren Formulierung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

 

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