Ein Telefonanruf aus der Hausverwalter-Praxis: Die Mieterin meldet den Einzug einer Bekannten und auf unsere Nachfrage, wie die Person denn heißt, kommt: "Das geht sie nichts an!". Vorab um Zustimmung gebeten hatte sie auch nicht. Viele Leser können sich vorstellen, wie begeistert ich auf diese Aussage reagiert habe und erst einmal auf stur schaltete.
- wer die Wohnung nutzt,
- ob die Untervermietung zumutbar ist und
- ob Rechte des Vermieters (z. B. Besitzschutz, Sicherheit, Hausfrieden) betroffen sind.
Alles, was darüber hinausgeht, ist nicht zulässig.
1. Diese Angaben darf der Vermieter verlangen
(und darf die Zustimmung verweigern, wenn sie nicht erteilt werden)
1. Name des Untermieters (Vor- und Nachname)
✔ Zulässig und zwingend erforderlich
Begründung: Der Vermieter muss wissen, wer tatsächlicher Mitbesitzer der Wohnung wird. Ohne diese Information kann er seine Rechte (z. B. Räumung, Hausverbot, Hausrecht) nicht wahrnehmen.
➡️ Verweigerung = berechtigter Ablehnungsgrund
2. Anzahl der einziehenden Personen
✔ Ebenfalls zwingend
Begründung: Der Vermieter muss prüfen können, ob bei Untervermietung eine Überbelegung der Wohnung vorliegt oder ob die Wohnung vertragsgemäß genutzt wird.
3. Dauer der Untervermietung
✔ Zulässig und erforderlich
Begründung: Der Vermieter darf wissen, ob es sich um
- eine vorübergehende Untervermietung (klassischer § 553 BGB-Fall)
- oder faktisch um eine dauerhafte Gebrauchsüberlassung handelt.
4. Grund der Untervermietung
✔ Ja – aber nur in allgemeiner Form
Zulässig sind z. B. Angaben wie:
- finanzielle Entlastung
- beruflicher Auslandsaufenthalt
- Trennung / Wohngemeinschaft
❌ Nicht zulässig:
- detaillierte private Lebensumstände
- Begründungen mit intimen oder wirtschaftlich sensiblen Details
5. Beruf des Untermieters
⚠️ Grenzfall – nur eingeschränkt zulässig
Der Vermieter darf den Beruf erfragen, wenn dies sachlich begründet ist, etwa:
- bei möglicher gewerblicher Nutzung
- bei besonderem Gefahrenpotenzial (z. B. Handwerksbetrieb, Publikumsverkehr)
❌ Nicht zulässig ist eine Bewertung der „sozialen Stellung“ oder Bonität.
6. Geburtsdatum
⚠️ Nur eingeschränkt zulässig
Ein vollständiges Geburtsdatum ist in der Regel nicht erforderlich. Zulässig kann allenfalls die Identitätsfeststellung (Name + Alter) sein, z. B. zur Abgrenzung von Minderjährigen.
7. Höhe der Untermiete
❌ Darf nicht verlangt werden
Begründung: Die wirtschaftlichen Vereinbarungen zwischen Haupt- und Untermieter gehen den Vermieter grundsätzlich nichts an.
Ausnahme: Die konkrete Miethöhe muss der Mieter grundsätzlich nicht offenlegen. Sie kann aber als Indiz eine Rolle spielen, wenn objektiv Anhaltspunkte für eine zweckwidrige (gewinnorientierte) Nutzung bestehen.
👉 In der Wohnung geht es zu wie im Taubenschlag? Überhöhte Untermieten, Meldepflicht; Verdachtsmomente: Was Vermieter wissen müssen
8. Meldebescheinigung / Anmeldung
⚠️ Nur unter engen Voraussetzungen zulässig
Der Vermieter darf nicht pauschal eine Meldebescheinigung verlangen. Wenn überhaupt, dann nur bei konkretem Anlass und datensparsam (Einsicht genügt häufig).
Zulässig ist es nur, wenn:
- ein berechtigtes Interesse besteht (z. B. Klärung, wer tatsächlich in der Wohnung lebt),
- und die Anforderung verhältnismäßig ist.
➡️ Der Vermieter darf keine Kopie behalten, sondern allenfalls Einsicht verlangen.
Merksatz: Der Vermieter darf also prüfen, wer einzieht – nicht aber, wie dieser lebt oder wirtschaftet.
✅ Kurzüberblick
Angabe | Darf verlangt werden? |
Name des Untermieters | ✅ Ja |
Anzahl der Personen | ✅ Ja |
Dauer der Untervermietung | ✅ Ja |
Grund der Untervermietung | ✅ Ja (allgemein) |
Beruf | ⚠️ Nur eingeschränkt |
Geburtsdatum | ⚠️ Nur ausnahmsweise |
Höhe der Untermiete | ❌ Nein |
Einkommensnachweise | ❌ Nein |
Meldebescheinigung | ⚠️ Nur bei berechtigtem Interesse |
Fazit: Bei der Untervermietung gilt weder ein pauschales Gewinnverbot noch völlige Vertragsfreiheit. Entscheidend ist stets eine Gesamtbetrachtung aus Miethöhe, Ausstattung, Nutzung und konkreter Wohnsituation. Weder der Hauptmieter noch der Vermieter können pauschale Regeln für sich beanspruchen – maßgeblich bleibt immer der Einzelfall.
👉 Die Vermieterin hat JA gesagt? Denken Sie bitte daran: Untervermietung muss versteuert werden, sonst kann es teuer werden.
Der Vermieter sagt nein zur Untervermietung
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, bleibt ihnen nur der Klageweg.
Ist die Verweigerung unberechtigt, steht ihnen unter Umstände Schadenersatz zu. Vermieter haften für nachweislich entgangene Untermiete, die für die teilweise Untervermietung hätten erzielt werden können (BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13). Im Falle eines Zeitmietvertrages oder eines Kündigungsausschlusses besitzen sie u.U. ein Sonderkündigungsrecht.
Im Streitfall müssen sie die Gründe substantiiert darlegen, aus denen sich ihr berechtigtes Interesse für die Aufnahme einer dritten Person in die Wohnung ergibt. Sie tragen die Beweislast. Umgekehrt muss der Vermieter alle Umstände darlegen und beweisen, aus denen sich sein entgegenstehendes Interesse ergibt, die ihn berechtigen, die Person des Dritten aus wichtigem Grund als unzumutbar abzulehnen.
Begründet ihr Vermieter seine Erlaubnisverweigerung, sollten sie prüfen, ob einer der nachfolgenden Gründe genannt wird und zutreffen könnte.
- Durch die Untervermietung tritt eine Überbelegung der Wohnung ein (Ihre Lebensgefährtin inklusive zwei Kinder soll mit in die 40-Quatratmeter-Wohnung einziehen)
- Gegen den Untermieter oder die Untermieterin spricht ein wichtiger Grund
- Es bestehen objektive Anhaltspunkte dafür, dass der potenzielle Untermieter die Ruhe stört.
- Es sind streitige Auseinandersetzungen zwischen dem Untermieter und einem anderen Mieter zu erwarten.
- Der Untermieter möchte die Räume zu Zwecken nutzen, die dem Mieter nach seinem Mietvertrag nicht gestattet sind (gewerbliche Nutzung).
- Sie haben die Wohnung gekündigt und möchten kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses untervermieten, um Miete zu sparen.
FAQ zur Untervermietung: Häufige Fragen
In der Regel ja. Die Erlaubnis zur Untervermietung ist häufig personenbezogen erteilt. Wechselt der Untermieter, liegt rechtlich ein neuer Fall vor – und der Vermieter darf wissen, wer als Dritter Mitbesitz an der Wohnung erlangt.
Eine „generelle“ Untervermietungserlaubnis (also ohne Bezug auf eine bestimmte Person) ist eher die Ausnahme. Wenn du eine solche Erlaubnis hast, genügt meist die Anzeige des Wechsels – trotzdem solltest du den Namen des neuen Untermieters mitteilen.
Ja. Ist die Zustimmung des Vermieters befristet, endet sie automatisch mit Ablauf des vereinbarten Zeitraums. Soll die Untervermietung danach weiterlaufen, brauchst du grundsätzlich eine neue Zustimmung (oder eine ausdrückliche Verlängerung).
Praxis-Tipp: Beantrage die Verlängerung rechtzeitig und erkläre kurz, dass die Gründe fortbestehen (oder nenne die neuen Gründe). So vermeidest du, dass dir später eine unerlaubte Untervermietung vorgeworfen wird.
Nicht einfach so. Eine erteilte Erlaubnis ist keine „Laune“, die der Vermieter nach Belieben zurücknehmen kann. Ein Widerruf kommt nur in Betracht, wenn nachträglich Umstände eintreten, die die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar machen.
Beispiele können sein: erhebliche Störungen des Hausfriedens, vertragswidrige Nutzung, Überbelegung oder Verstöße gegen konkrete Auflagen, die mit der Zustimmung verbunden waren. Ohne solche gewichtigen Gründe ist ein Widerruf regelmäßig nicht haltbar.
Bei der Untervermietung eines Zimmers darf der Vermieter nicht „einfach so“ Nein sagen, wenn du die Voraussetzungen des § 553 BGB erfüllst. Er braucht nachvollziehbare Gründe, warum ihm die Gebrauchsüberlassung an genau diese Person nicht zuzumuten ist.
Typische Gründe sind etwa eine drohende Überbelegung, konkrete Anhaltspunkte für erhebliche Störungen oder eine Nutzung, die nach dem Mietvertrag nicht erlaubt ist (z. B. gewerblich). Ob ein Ablehnungsgrund trägt, ist immer eine Frage des Einzelfalls.
Wenn die Verweigerung unberechtigt ist, bleibt im Ergebnis der Rechtsweg: Du kannst die Zustimmung einklagen. Im Streitfall musst du die Gründe für dein berechtigtes Interesse substantiiert darlegen; der Vermieter muss umgekehrt die Umstände beweisen, die eine Unzumutbarkeit begründen.
Kommt es durch die unberechtigte Ablehnung zu einem nachweisbaren Schaden (z. B. entgangene Untermiete), kann unter Umständen auch ein Schadensersatzanspruch in Betracht kommen (BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13). Je nach Vertragskonstellation (z. B. Zeitmietvertrag oder Kündigungsausschluss) kann außerdem ein Sonderkündigungsrecht relevant werden.
Muster: Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung (§ 553 BGB)
Der Untermietvertrag
Bevor Sie sich mit dem Thema Höhe der Untervermietung auseinandersetzen, sollten Sie sich mit der rechtlichen Ausgestaltung des Untermietvertrages befassen. Die Schriftform zwischen Haupt- und Untermieter ist nicht zwingend, gleichwohl ist ein Vertrag, der die grundlegenden Mietbedingungen festhält, dringend anzuraten.
- Wer ist Hauptmieter, wer ist Untermieter?
- Mietbeginn und bei Befristung das Mietende.
- Welche Räume wollen Sie dem Untermieter zur alleinigen Nutzung überlassen?
- Sollen die Räume möbliert werden?
- Welche Räume dürfen mitbenutzt werden?
- Miethöhe (Grundmiete, Betriebskosten?
- Sonstige vom Untermieter zu tragende Kosten.
- Soll eine Kaution gezahlt werden?
- Was ist mit den Schönheitsreparaturen?
- Wie viele Schlüssel erhält der Untermieter?
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Gilt die Mietpreisbremse auch bei Untervermietung?
Unabhängig von der Mietpreisbremse ist nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung zusätzlich entscheidend, ob die Untervermietung noch dem Zweck der Kostendeckung dient oder bereits auf Gewinnerzielung angelegt ist.
Allerdings ist die Anwendung der Mietpreisbremse bei der Untervermietung deutlich komplexer als bei der Vermietung einer gesamten Wohnung.
Möblierungszuschlag: zulässig, aber nicht beliebt
Wird ein Zimmer möbliert untervermietet, kann die verlangte Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ein pauschaler oder frei festgelegter Aufschlag ist jedoch nicht zulässig. Ein pauschaler Möblierungszuschlag „pro Quadratmeter“ ist rechtlich nicht vorgesehen – auch dann nicht, wenn er in der Praxis häufig verwendet wird.Der Möblierungszuschlag muss sich vielmehr am Zeitwert der tatsächlich zur Verfügung gestellten Möbel orientieren. Maßgeblich sind insbesondere:
Anschaffungskosten
Alter und Zustand der Möbel
Übliche Nutzungsdauer
Starre Pauschalen („1–2 % pro Monat“) sind rechtlich nicht verbindlich und allenfalls grobe Orientierungshilfen. Entscheidend ist stets die konkrete Ausstattung im Einzelfall.
Auch ein am Zeitwert orientierter Möblierungszuschlag ist unzulässig, wenn er im Ergebnis dazu dient, die Untervermietung zu einer Einnahmequelle zu machen.
Kein generelles Verbot mit der Untervermietung Geld zu verdienen - ABER
Karlsruhe, 28. Januar 2026 – Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer grundsätzlichen Entscheidung (Az. VIII ZR 228/23) klargestellt, dass Mieter ihre Wohnung zwar untervermieten dürfen, aber nicht mit Gewinnerzielungsabsicht. Untervermietung dient dem mietvertraglichen Gebrauch, nicht der Einkommensmaximierung.
Ein gelegentlicher Überschuss ist nicht per se unzulässig. Maßgeblich ist jedoch, ob die Untervermietung nach ihrer Gesamtausrichtung noch der Kostendeckung dient oder auf eine systematische Gewinnerzielung hinausläuft.
Kein pauschaler Untermietzuschlag des Vermieters
- ✅ Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch bei Untervermietung
- ✅ Möblierungszuschlag zulässig, aber nur in realistischer Höhe
- ❌ Gewinnerzielung nicht generell verboten, aber rechtlich stark begrenzt
- ❌ Kein automatischer Anspruch auf pauschale Untermietzuschläge
- ⚖️ Entscheidend ist immer der konkrete Einzelfall
Fazit: Bei der Untervermietung eines Zimmers lässt sich die zulässige Miethöhe nicht einfach anhand eines Quadratmeterpreises bestimmen. Zwar gilt auch hier grundsätzlich die Mietpreisbremse, jedoch fehlt es regelmäßig an einer unmittelbar vergleichbaren ortsüblichen Vergleichsmiete.
Maßgeblich ist daher eine Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung von Größe, Ausstattung, Möblierung, Mitbenutzung gemeinsamer Räume und der konkreten Wohnsituation. Eine schematische Berechnung nach Quadratmetern reicht nicht aus.
👉 Denken Sie daran: Nicht nur die Kaltmiete zählt! Wie legen Sie am besten die Nebenkosten auf den Untermieter um?
