BGH: Untervermietung ohne Gewinn – Klarstellung aus Karlsruhe

Karlsruhe, 28. Januar 2026 – Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer grundsätzlichen Entscheidung (Az. VIII ZR 228/23) klargestellt, dass Mieter ihre Wohnung zwar untervermieten dürfen, aber nicht mit Gewinnerzielungsabsicht. Untervermietung dient dem mietvertraglichen Gebrauch, nicht der Einkommensmaximierung.

Der konkrete Fall – Auslandsaufenthalt und möblierte Weitergabe

Im entschiedenen Fall ging es um eine Berliner Zweizimmerwohnung. Der Hauptmieter zahlte eine Nettokaltmiete von rund 460 € und erhielt von seinen Untermietern 962 € pro Monat, also mehr als das Doppelte. Die Vermieterin hatte die Untervermietung zeitlich befristet anlässlich eines Auslandsaufenthalts des Mieters erlaubt, wollte diese aber nachträglich nicht akzeptieren und kündigte den Mietvertrag.

Der Mieter verteidigte die hohe Untermiete damit, dass er die Wohnung voll ausgestattet überlassen habe – unter anderem mit selbstgebauten Möbeln, Fernseher, Geschirrspüler und Waschmaschine.

Die Richter in Karlsruhe mussten daher klären, ob eine solche Untervermietung, bei der der Untermieter mehr zahlt als der Hauptmieter selbst, noch dem mietrechtlichen Zweck dient oder bereits ein gewinnorientiertes Geschäftsmodell darstellt.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hat entschieden:

Untervermietung ist kein Geschäftsmodell. Sie dient dazu, die Wohnung während einer Abwesenheit zu erhalten oder die eigene Kostenbelastung zu mindern – nicht der Gewinnerzielung.
Ein reiner Gewinnaufschlag gegenüber dem Hauptmietzins ist nicht gedeckt durch den Untervermietungsanspruch des § 553 BGB. Der Zweck der Untervermietung ist die Kostenneutralität oder – vereinfacht – der „Kostenersatz“.
Überhöhte Untermieten, die deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und allein den Profit des Hauptmieters steigern, überschreiten den zulässigen Gebrauch.

Damit schafft der BGH Rechtssicherheit für Fälle, in denen der Hauptmieter während eines Auslandsaufenthalts seine Wohnung weitergibt und dafür mehr verlangt als er selbst zahlt.

Rechtliche Einordnung – Mietpreis und Möbel

Nach § 540 BGB benötigt ein Mieter die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung. Ein Anspruch nach § 553 BGB besteht nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt – z. B. Wohnraumerhalt während längerer Abwesenheit. Aber ein rein gewinnorientiertes Vorhaben fällt nicht darunter.

Ein weiterer rechtlicher Aspekt betrifft die Möblierung: Zwar sind Zuschläge für Möbel bislang nicht ausdrücklich gesetzlich geregelt, in der Praxis können Hauptmieter und Vermieter darüber verhandeln. Das führte teils zu hohen Zuschlägen bei möblierten Wohnungen, die über die Mietpreisbremse hinausgehen.

Gesetzesentwurf zur Transparenz bei möbliertem Wohnraum

Parallel zu dieser Rechtsprechung existiert derzeit ein Gesetzentwurf des Bundesrates, der die Vermietung möblierten Wohnraums transparenter gestalten soll. Danach sollen:

Nettokaltmiete und Möblierungszuschlag künftig getrennt ausgewiesen werden müssen, wenn Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vermietet wird.
Die Höhe des Möblierungszuschlags gesetzlich begrenzt werden – beispielsweise anhand eines Prozentsatzes des Zeitwerts der Möbel.
Ohne gesonderte Ausweisung der Zuschläge gelten Wohnungen rechtlich als unmöbliert vermietet, was die mietpreisbremsepflichtige Nettokaltmiete zur maßgeblichen Größe macht. (Bundestag DServer)

Ziel dieses Entwurfs ist es, die Umgehung der Mietpreisbremse durch hohe Möblierungszuschläge zu verhindern und Mieter besser vor intransparenten Preisen zu schützen.

Praxis – was bedeutet das für Betroffene?

Für Mieter:

Holen Sie die Zustimmung des Vermieters schriftlich ein.
Untervermietung darf nur dazu dienen, Eigennutzungskosten zu decken oder die Wohnung zu erhalten, nicht zum Profit.
Bei möblierten Wohnungen sollten Miete und Möblierungszuschlag klar getrennt vereinbart werden.

Für Vermieter:

Überhöhte Untermieten sind ein kündigungsrelevanter Grund, wenn sie ausschließlich Gewinnabsicht des Hauptmieters widerspiegeln.
Der kommende Gesetzesentwurf zur Transparenz bei Möblierungskosten wird Ihnen helfen, unklare Mietpreisgestaltungen besser zu prüfen.

Fazit

Mit seinem Urteil bestätigt der BGH den Zweck des Untervermietungsrechts: Kostenneutraler Gebrauch statt Gewinnerzielung. Gleichzeitig zeigt der parallel diskutierte Gesetzesentwurf zur Möbelmiete, dass auch die Gesetzgebung auf steigende Anforderungen im Mietrecht reagiert und mehr Transparenz und Mieterschutz schaffen möchte.