Untervermietung läuft oft nach dem Motto: „Du ziehst nächsten Monat aus!“ Und meistens passt es auch – bis es plötzlich nicht mehr passt.
Der Kündigungstermin ist vorbei, das Zimmer ist immer noch bewohnt, und irgendwo zwischen Zahnbürste und Kleiderschrank dämmert dem Hauptmieter: „Der zieht gar nicht aus.“
Was dann folgt, ist selten ein juristischer Plan. Es ist eher eine Mischung aus Ungeduld, Ärger – und der leisen Hoffnung, dass man das irgendwie selbst regeln kann.
Bitte jetzt nicht tun: Auch wenn der Untermieter nach der Kündigung nicht auszieht – vermeide spontane „Selbsthilfe“-Aktionen. Sie fühlen sich logisch an, sind rechtlich aber oft der direkte Weg in den nächsten Ärger.
- Kein Schloss austauschen (auch nicht „nur vorübergehend“)
- Keine Sachen vor die Tür stellen oder einlagern
- Keinen Strom / Internet abstellen, um Druck zu machen
- Keine Drohungen („Ich räume jetzt selbst“)
- Nicht darauf setzen, dass die Polizei räumt – das ist in der Regel Zivilrecht
Merke: Kündigung beendet den Vertrag – sie ersetzt keine Räumung. Wer eigenmächtig handelt, riskiert, dass der Untermieter sich wehrt und du am Ende rechtlich schlechter dastehst.
Die Kündigung ist durch – aber das Zimmer ist noch bewohnt
Formal ist die Sache klar: Der Untermietvertrag wurde gekündigt, die Frist ist abgelaufen. Praktisch sieht es anders aus:
- Der Untermieter nutzt das Zimmer weiter
- Die Möbel stehen noch drin
- Der Schlüssel ist nicht zurückgegeben
- Der Alltag läuft, als wäre nichts passiert
Viele Hauptmieter gehen jetzt davon aus, dass der Untermieter „unberechtigt“ in der Wohnung ist – und dass man ihn deshalb auch entsprechend behandeln darf.
Genau hier beginnt der rechtliche Ärger.
Erste Klarstellung: Der Untermieter ist nicht automatisch „illegal“
Auch wenn das Mietverhältnis beendet ist, verliert der Untermieter nicht schlagartig seinen rechtlichen Schutz.
Das entscheidende Stichwort lautet: Besitzschutz.
Solange der Untermieter das Zimmer tatsächlich nutzt, steht er unter dem Schutz des Gesetzes. Die Kündigung beendet zwar das Vertragsverhältnis – sie ersetzt aber keine Räumung.
Hinweis: Kündigung bedeutet nicht automatisch Auszug. Zwischen „Vertrag beendet“ und „Wohnraum geräumt“ liegt juristisch eine entscheidende Lücke.
Darf der Hauptmieter den Untermieter einfach rauswerfen?
Die kurze Antwort lautet: Nein.
Und zwar auch dann nicht, wenn der Untermieter:
- die Kündigung ignoriert
- sich querstellt
- nicht mehr zahlt
- oder schlicht „auf Zeit spielt“
Schloss austauschen, Sachen vor die Tür, Strom abstellen?
Was in der Praxis häufig passiert:
- Das Schloss wird gewechselt
- Die Sachen werden in Kartons gepackt
- Der Strom oder das Internet werden abgestellt
Aus Sicht des Hauptmieters fühlt sich das oft wie Notwehr an. Rechtlich ist es etwas anderes.
Achtung: Solche Maßnahmen gelten regelmäßig als verbotene Eigenmacht. Der Untermieter kann sich dagegen wehren – notfalls mit einstweiliger Verfügung.
Das Ergebnis ist dann oft absurd: Der Untermieter, der „nicht auszieht“, sitzt plötzlich auf der rechtlich stärkeren Position.
Hausrecht ist nicht gleich Räumungsrecht
Ein klassischer Denkfehler lautet: „Es ist meine Wohnung, also darf ich bestimmen.“
Richtig ist: Der Hauptmieter hat das Hausrecht. Falsch ist: Daraus folgt kein Recht zur eigenmächtigen Räumung.
Das Mietrecht trennt sehr sauber zwischen:
- Eigentum
- Besitz
- und Vertragsverhältnis
Solange der Untermieter Besitz an dem Zimmer hat, darf dieser nicht ohne gerichtliche Entscheidung entzogen werden.
Der einzig saubere Weg: Räumungsklage gegen den Untermieter
So unerquicklich es ist – rechtlich gibt es nur einen gangbaren Weg: die Räumungsklage.
Wer muss klagen?
Nicht der Vermieter. Nicht die Hausverwaltung.
Der Hauptmieter selbst.
Der Untermietvertrag besteht ausschließlich zwischen Haupt- und Untermieter. Entsprechend muss auch der Hauptmieter seine Rechte durchsetzen.
Wie läuft das ab?
- Wirksame Kündigung
- Klage beim zuständigen Amtsgericht
- Räumungsurteil
- Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher
Das dauert. Es kostet Geld. Und es kostet Nerven.
Aber: Es ist der einzige rechtssichere Weg.
Mini-Checkliste: Räumung – ja oder nein?
- ☐ Die Kündigungsfrist ist vollständig abgelaufen.
- ☐ Die Kündigung war formell wirksam (Frist, Form, Begründung).
- ☐ Der Untermieter nutzt das Zimmer weiterhin.
- ☐ Eine freiwillige Räumung ist trotz Aufforderung nicht erfolgt.
- ☐ Eigene Maßnahmen (Schlosswechsel, Strom aus) scheiden aus.
Trifft alles zu? Dann führt rechtlich kein Weg an einer Räumungsklage vorbei.
Fehlt ein Punkt? Dann zuerst genau dort ansetzen – oft liegt das Problem nicht beim Auszug, sondern bei der Kündigung selbst.
Und der Vermieter? Warum jetzt der Druck steigt
Während der Untermieter bleibt, gerät der Hauptmieter oft von der anderen Seite unter Druck.
Denn für den Vermieter gilt:
- Vertragspartner ist der Hauptmieter
- Der Hauptmieter haftet für den Zustand der Wohnung
- Die Wohnung ist „frei von Dritten“ zurückzugeben
Der Vermieter muss sich nicht mit dem Untermieter auseinandersetzen. Er kann seine Ansprüche direkt gegen den Hauptmieter richten.
Achtung: Zieht sich die Situation hin, kann dem Hauptmieter im Extremfall sogar die Kündigung des Hauptmietvertrags drohen – etwa wegen vertragswidriger Gebrauchsüberlassung oder Störung des Hausfriedens.
Miete oder Nutzungsentschädigung – was schuldet der Untermieter jetzt?
Nach dem Ende des Untermietvertrags schuldet der Untermieter streng genommen keine „Miete“ mehr.
Stattdessen kommt eine Nutzungsentschädigung in Betracht.
Das bedeutet:
- Die Nutzung ist nicht mehr vertragsgemäß
- Sie ist aber auch nicht kostenlos
- Der Anspruch muss geltend gemacht werden
In der Praxis ist das oft ein zusätzlicher Streitpunkt – vor allem, wenn parallel schon über die Räumung gestritten wird.
Sonderfälle, die alles komplizierter machen
- möbliertes Zimmer mit erleichterter Kündigung
- gemeinsame Nutzung von Küche und Bad
- Untermiete unter Freunden, Partnern oder „nur vorübergehend“
Gerade bei mündlichen Absprachen wird es vor Gericht schnell unerquicklich, weil Aussagen gegen Aussagen stehen.
Typische Fehler, die alles verschlimmern
- Selbstjustiz aus Ungeduld
- Drohungen statt klarer Schritte
- Die Hoffnung, Polizei oder Ordnungsamt „regeln das schon“
- Zu langes Abwarten
Achtung: Je emotionaler die Situation wird, desto wichtiger ist es, strukturiert vorzugehen. Affekt-Handlungen rächen sich fast immer.
Was du jetzt konkret tun solltest
- Prüfen, ob die Kündigung wirklich wirksam war (Kündigungsfristen und Sonderregeln zur Untermiete)
- Untermieter schriftlich zur Räumung auffordern
- Fristen dokumentieren
- Rechtsberatung einholen
- Räumungsklage vorbereiten, wenn nötig
Fazit
Eine Untervermietung endet nicht mit einem Datum im Kalender, sondern erst mit der tatsächlichen Räumung des Zimmers.
So frustrierend es ist: Wer versucht, das Problem „einfach selbst zu lösen“, macht es häufig nur größer.
Rechtliche Klarheit, saubere Schritte und ein kühler Kopf sind in dieser Situation wertvoller als jedes improvisierte Manöver.
Passend dazu:
Ob eine Kündigung überhaupt wirksam ist, hängt bei der Untervermietung von besonderen Fristen und Konstellationen ab. Das haben wir hier ausführlich aufbereitet: Untermiete kündigen – Fristen und Besonderheiten.
