Überhöhte Untermieten, Meldepflicht; Verdachtsmomente: Was Vermieter wissen müssen

Viele Vermieter kennen diese Situation: Plötzlich taucht ein zweiter oder dritter Name am Klingelschild auf. Nachbarn berichten, dass der Hauptmieter kaum noch gesehen wird. Vielleicht stößt man sogar auf ein Online-Inserat, das ein 12-m²-Zimmer der eigenen Wohnung für 700 € anbietet.

Spätestens dann stellen sich brennende Fragen:

Darf ich als Vermieter wissen, wer tatsächlich in meiner Wohnung lebt?
Darf ich die Höhe der Untermiete erfahren?
Muss ich mir jedes Märchen erzählen lassen?
Und was ist, wenn der Hauptmieter selbst gar nicht mehr dort wohnt?

Dieser Beitrag beantwortet diese Fragen mit Fokus auf Vermieterrechte, Meldepflicht und den Trend zu überhöhten Untermieten.

🚀 Mini-Zusammenfassung in 30 Sekunden:

Überhöhte Untermieten sind ein wachsender Trend: Hauptmieter verdienen teilweise deutlich an „ihren“ Wohnungen.

Vermieter dürfen Auskunft zur Untermiete verlangen, wenn ein sachlicher Grund besteht (z.B. Untervermietzuschlag, Missbrauchsverdacht).
Der Mieter muss wahrheitsgemäß Auskunft geben – falsche oder unplausible Angaben sind eine erhebliche Pflichtverletzung.
Die Meldepflicht des Untermieters ist ein starkes Kontrollinstrument: Ohne Meldenachweis muss die Untervermietung nicht geduldet werden.
Vermieter haben das Recht, Untervermietung zu untersagen, Erlaubnisse zu widerrufen und bei schweren Verstößen sogar zu kündigen.

1. Neuer Trend: Überhöhte Untermieten als Geschäftsmodell

Untervermietung ist zunächst nichts Ungewöhnliches. Klassisch zieht ein Freund, Partner oder eine neue WG-Person ein, die sich die Miete teilt. In angespannten Wohnungsmärkten hat sich jedoch etwas verschoben:

WG-Zimmer werden zu Preisen angeboten, die früher für komplette Wohnungen üblich waren.
Monteure, Projektmitarbeiter und Studierende erhöhen den Druck auf den Markt.
Hauptmieter nutzen Untervermietung immer häufiger, um mit der Wohnung Gewinne zu erzielen.

📌 Praxisbeispiel: Der Hauptmieter zahlt selbst 1.050 € Gesamtmiete, bietet aber ein 12-m²-Zimmer für 980 € an. Damit refinanziert er seine eigene Miete nahezu vollständig – und möglicherweise noch mehr.

Für Vermieter bedeutet das:

Das Risiko einer missbräuchlichen Untervermietung steigt deutlich.
Der Anreiz, die Wohnung faktisch vollständig weiterzugeben, wird größer.

Mehren sich die Klingelschilder am Haus oder die Hinweise "Pakete abgeben bei ..." sollten Vermieter nachhaken!

Wann spricht man von einer „überhöhten“ Untermiete?

Eine starre Grenze gibt es nicht. Anhaltspunkte für eine überhöhte Untermiete sind:

die Untermiete liegt deutlich über der vom Hauptmieter geschuldeten Miete,
die verlangte Miete liegt deutlich oberhalb des örtlichen Niveaus vergleichbarer Zimmer,
die Gestaltung wirkt eher wie ein gewerbliches Zimmervermietungsmodell (häufiger Wechsel, Monteure, Kurzzeitvermietung).

2. Darf der Vermieter die Höhe der Untermiete erfragen?

Vermieter haben kein generelles, unbegrenztes Informationsrecht. Aber sie sind auch nicht blind gestellt.

Wann besteht ein berechtigtes Auskunftsinteresse?

Der Vermieter darf die Höhe der Untermiete abfragen, wenn ein sachlicher Anlass vorliegt, insbesondere wenn er prüfen muss,

ob ein Untervermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB gerechtfertigt ist,
ob der Mieter die Wohnung in Gewinnerzielungsabsicht untervermietet,
ob eine zweckwidrige oder gewerbliche Nutzung vorliegt (z.B. Monteurzimmer, quasi-Airbnb),
ob der Hauptmieter die Wohnung eventuell vollständig weitergegeben hat.

In diesen Fällen darf der Vermieter gezielt Informationen verlangen, insbesondere:

Name des Untermieters,
Nutzung (Zimmer oder ganze Wohnung),
Dauer der Untervermietung,
Höhe der Untermiete, soweit zur Prüfung seiner Rechte erforderlich.

ℹ️ Wichtig: Der Vermieter hat in der Regel keinen Anspruch auf Einsicht in den vollständigen Untermietvertrag. Es geht um sachlich erforderliche Einzelangaben, nicht um die gesamte Vertragsbeziehung zwischen Mieter und Untermieter.

3. Was passiert, wenn der Mieter die Auskunft verweigert?

Ein häufiger Irrtum: „Wenn ich als Mieter nichts sage, kann der Vermieter nichts machen.“ Das stimmt so nicht.

Der Mieter hat aus § 241 Abs. 2 BGB eine Rücksichtnahme- und Informationspflicht. Dazu gehört auch, dem Vermieter die Informationen zu geben, die erforderlich sind, damit dieser seine Rechte aus dem Mietverhältnis wahrnehmen kann.

Rechtsfolgen bei Auskunftsverweigerung

Weigert sich der Mieter trotz berechtigten Interesses, die verlangten Angaben zu machen, liegt eine Pflichtverletzung vor. Der Vermieter kann dann etwa:

die Untervermietung untersagen,
eine bereits erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen,
den Mieter abmahnen,
bei schwerwiegenden Verstößen das Mietverhältnis kündigen (insbesondere, wenn die Wohnung faktisch vollständig weitergegeben wird).

⚠️ Merksatz für Vermieter: Schweigt der Mieter beharrlich oder verweigert die Auskunft ohne Grund, müssen Sie die Untervermietung nicht „blind“ dulden. Die fehlende Kooperation ist selbst ein Pflichtverstoß.

4. Muss der Vermieter „Detektiv spielen“?

Ganz ohne eigene Beobachtung geht es nicht. Vermieter müssen kein Privatdetektiv sein – aber ein wachsames Auge gehört dazu.

Zulässige Informationsquellen für Vermieter

Der Vermieter darf insbesondere:

öffentlich zugängliche Inserate (z.B. WG-Gesucht, Kleinanzeigen, Airbnb-Angebote) ansehen,
Klingelschild- und Briefkastenbeschriftung beachten,
Hinweise und Beschwerden anderer Mieter berücksichtigen,
auffällige Fluktuation und Nutzung (häufig wechselnde Bewohner, Monteurfahrzeuge, Schlüsselboxen) beobachten.

Unzulässig sind dagegen:

Nachfragen bei Arbeitgebern, Behörden oder Nachbarn nach persönlichen Daten,
heimliche Überwachung oder Ausspähung,
Abfragen beim Einwohnermeldeamt, wer in der Wohnung gemeldet ist.

🕵️‍♀️ Fazit: Ja, Vermieter müssen ein Stück weit „Detektiv“ sein – aber auf Basis offensichtlicher Umstände und öffentlich zugänglicher Informationen, nicht durch heimliches Ausforschen.

5. „Der kann mir doch irgendwas erzählen“ – muss der Vermieter das glauben?

Nein. Der Mieter ist zur wahrheitsgemäßen Auskunft verpflichtet. Er kann zwar behaupten, noch in der Wohnung zu wohnen oder nur „Besuch“ zu haben, aber der Vermieter muss das nicht blind glauben.

Was gilt als unplausible Angabe?

Typische Beispiele:

Der Mieter behauptet, „noch dort zu wohnen“, wird aber über Monate nicht gesehen.
Der zweite Name am Klingelschild sei „nur Besuch“, erhält aber regelmäßig Post.
Es gebe „keine Untervermietung“, obwohl ein Inserat im Internet etwas anderes zeigt.

In solchen Fällen darf der Vermieter nachhaken. Werden Auskünfte verweigert oder sind offensichtlich falsch, liegt eine Pflichtverletzung vor – mit denselben Konsequenzen wie bei kompletter Auskunftsverweigerung.

⚠️ Wichtig: Bewusst falsche oder bewusst irreführende Angaben können ein erheblicher Vertragsverstoß sein und im Einzelfall eine Kündigung rechtfertigen, insbesondere wenn die Wohnung faktisch vollständig an Dritte überlassen wird.

6. Meldepflicht & Untermieter – die entscheidende Kontrollmöglichkeit für Vermieter

Jeder, der in eine Wohnung einzieht und dort seinen Wohnsitz nimmt, unterliegt der Meldepflicht nach dem Bundesmeldegesetz (§ 17 BMG) – das gilt auch für Untermieter.

Was bedeutet das konkret?

Der Untermieter muss sich in der Regel binnen zwei Wochen nach Einzug beim Einwohnermeldeamt anmelden.
Hierfür wird eine Wohnungsgeberbestätigung benötigt, die vom Hauptmieter (als „Wohnungsgeber“) ausgestellt wird.
Der Hauptmieter ist also aktiv eingebunden und kann sich nicht darauf berufen, „nichts zu wissen“.

Darf der Vermieter den Nachweis der Anmeldung verlangen?

Ja. Auch wenn der Vermieter beim Meldeamt selbst keine Auskunft darüber bekommt, wer in der Wohnung gemeldet ist, darf er vom Mieter verlangen,

dass der Untermieter ordnungsgemäß angemeldet wird, und
dass hierüber ein Nachweis vorgelegt wird (z.B. Kopie der Wohnungsgeberbestätigung oder Meldebescheinigung).

📘 Praxisrelevantes Urteil: Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 29.08.2016, Az. 7 C 161/15) hat entschieden, dass ein Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung davon abhängig machen darf, dass der Untermieter den gesetzlichen Meldepflichten nachkommt und der Mieter einen entsprechenden Nachweis erbringt. Erfolgt dieser Nachweis nicht, muss der Vermieter die Untervermietung nicht dulden.

Warum ist die Meldepflicht so wichtig für Vermieter?

Die Meldepflicht ist ein zentrales, oft unterschätztes Kontrollinstrument, um die tatsächlichen Wohnverhältnisse zu klären:

Wer lebt tatsächlich in der Wohnung?
Wohnt der Hauptmieter noch dort oder hat er seinen Lebensmittelpunkt verlagert?
Liegt eine „Schein-WG“ oder quasi-gewerbliche Zimmervermietung vor?

Verweigert der Mieter den Meldenachweis oder kommt der Untermieter der Meldepflicht nicht nach, muss die Untervermietung nicht geduldet werden. Der Vermieter kann dann:

die Untervermietungserlaubnis widerrufen,
eine beantragte Untervermietung ablehnen,
den Mieter abmahnen,
und bei schwerwiegenden Verstößen das Mietverhältnis kündigen.

✅ Kernaussage: Die Meldepflicht des Untermieters ist die rechtlich sauberste und effektivste Möglichkeit für Vermieter, die tatsächlichen Wohnverhältnisse in ihrer Wohnung zu kontrollieren – ohne das Meldeamt direkt einzuschalten.

7. Verdacht, dass der Hauptmieter gar nicht mehr dort wohnt

Eine Untervermietung setzt grundsätzlich voraus, dass der Hauptmieter die Wohnung weiterhin zumindest teilweise selbst nutzt. Zieht der Hauptmieter vollständig aus und überlässt die Wohnung komplett Dritten, liegt regelmäßig eine unzulässige Gebrauchsüberlassung vor.

Typische Verdachtsmomente

Der Hauptmieter wird dauerhaft nicht gesehen.
Es stehen andere Namen am Klingelschild, der Hauptmieter taucht nicht mehr auf.
Nachbarn berichten, dass nur noch andere Personen in der Wohnung leben.
Der Hauptmieter ist offiziell mit Partner oder Familie an einem anderen Ort gemeldet (soweit bekannt).

In solchen Konstellationen darf der Vermieter die tatsächlichen Wohnverhältnisse aufklären, Auskunft verlangen und – bei Bestätigung des Verdachts oder unplausiblen Angaben – die Untervermietung untersagen, eine Erlaubnis widerrufen oder kündigen.

👉 Steuerliche Risiken bei Einnahmen aus Untervermietung

👉 Und was tun, wenn es nach der Kündigung trotzdem nicht zur Räumung kommt?

8. Fazit: Vermieter haben mehr Rechte, als viele glauben

Vermieter müssen keine Sherlock-Holmes-Ermittlungen anstellen, aber sie sollten aufmerksam sein und ihre Rechte kennen. Zusammengefasst gilt:

Vermieter dürfen bei sachlichem Anlass Auskunft zur Untermiete verlangen.
Der Mieter ist zur wahrheitsgemäßen und plausiblen Auskunft verpflichtet.
Überhöhte Untermieten und verdeckte Vollweitergabe der Wohnung sind kein Kavaliersdelikt, sondern können massive Vertragsverstöße darstellen.
Die Meldepflicht des Untermieters ist ein zentrales Kontrollinstrument: Ohne Meldenachweis muss die Untervermietung nicht geduldet werden.
Vermieter dürfen Untervermietungen untersagen, Erlaubnisse widerrufen, abmahnen und im Extremfall kündigen, wenn Mieter mauern oder falsche Angaben machen.

💡 Praxis-Tipp für Vermieter: Halten Sie Ihre Zustimmung zur Untervermietung stets schriftlich fest und knüpfen Sie sie klar an Bedingungen (z.B. Benennung des Untermieters, Meldenachweis, Art und Umfang der Nutzung). So schaffen Sie eine saubere Grundlage, um bei Missbrauch reagieren zu können.