Wie kalkuliere ich die Miethöhe meines Untermieters?

Bei einer entgeltlichen Untervermietung müssen sie sich vorab Gedanken zur Miethöhe, dem Gebrauch der gemeinschaftlichen Wohnräume, den Betriebskosten oder auch zu möglichen Mieterhöhungen machen.

Der Untermietvertrag

Es gibt keine Vorschriften zur rechtlichen Ausgestaltung eines Untermietvertrages. Haupt- und Untermieter können auch ganz auf die Schriftform verzichten. Gleichwohl ist ein Vertrag, der die grundlegenden Mietbedingungen festhält, dringend anzuraten.

  • Wer ist Hauptmieter, wer ist Untermieter?
  • Mietbeginn und bei Befristung das Mietende.
  • Welche Räume werden dem Untermieter zur alleinigen Nutzung überlassen?
  • Welche Räume können mitbenutzt werden?
  • Miethöhe (Grundmiete, Betriebskosten, Möblierungszuschlag)?
  • Sonstige vom Untermieter zu tragende Kosten.
  • Soll eine Kaution gezahlt werden?
  • Was ist mit den Schönheitsreparaturen?
  • Wie viele Schlüssel erhält der Untermieter?

Die Kosten der Untervermietung

Miethöhe

Die Internet-Foren sind gefüllt mit Beschwerden von Untermietern über zu hohe Mieten. Der Ärger ist besonders groß, wenn sie erfahren, wie preiswert der Hauptmieter angemietet hat. Aber, Hauptmieter sind gesetzlich nicht verpflichtet, den von ihnen gezahlten m²-Preis zur Berechnung der Untermiete heranzuziehen. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete kann als Grundlage herangezogen werden.

Basis der Kalkulation ist die Grund- oder Kaltmiete, die Obergrenze eine eventuelle Mietpreisbremse in der Stadt oder Gemeinde.

Beispiel: Frau M. wohnt recht preiswert in einer Dreizimmerwohnung in Köln. Da ihre Vermietern die Kaltmiete schon länger nicht angehoben hat, zahlt sie 5 Euro/m² kalt, vergleichbare Wohnungen liegen laut aktuellem Mietspiegel mittlerweile bei 8 Euro/ m².

Möchte Frau M. mit der Untervermietung keinen Gewinn erzielen, wird sie sich fairerweise an ihrer eigenen Kaltmiete/ m² orientieren. Unter Beachtung der Mietpreisbremse könnte Frau M. auch 8,80 Euro/ m² Kaltmiete für das Zimmer ansetzen.

Aber Achtung: Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Einverständniserklärung zu einer Mieterhöhung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Das ist oft der Fall, wenn es sich um eine „echte Untervermietung“ handelt und ein Vermieter nach Prüfung des Untermietvertrages feststellt, dass sein Mieter vom Untermieter weitaus mehr verlangt, als er an den Vermieter zahlt.

Betriebskosten

Prüfen sie ihre Betriebskostenabrechnung. Wie werden die einzelnen Betriebskostenarten auf die Mieter verteilt? Die gesetzlich Vorgabe ist die Abrechnung nach Wohnfläche. Die Kosten der ein oder anderen Betriebskostenart werden manchmal auch nach der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen abgerechnet, beliebt sind hier die Müllgebühren. Bei verbrauchsabhängigen Kosten müssen sie einen Aufschlag kalkulieren.

Heizung und Warmwasser bei der Untervermietung

In der Regel sind die Heiz- und Warmwasserkosten immer nach ihrem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Unabhängig davon, was zu den Betriebskosten zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde. Das gilt auch im Verhältnis Hauptmieter und Untermieter.

Ausnahme: Ein vermietetes Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung fällt unter die Ausnahmeregelung „Einliegerwohnung“. Und bei einer Einliegerwohnung kann die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach § 2 der HeizkostenV vertraglich ausgeschlossen werden.

Möchten sie nicht über die Heiz- und Warmwasserkosten mit seinem Untermieter abrechnen, muss dies im Untermietvertrag festgehalten werden!

1. Keine Vereinbarung zu den Betriebskosten

Haben sie es unterlassen, eine Regelung zu den Betriebskosten im Untermietvertag festzuhalten, muss ihr Untermieter keine Betriebskosten zahlen. Betriebskosten muss ihr Mieter nur zahlen, wenn dies vereinbart wurde, dass gilt auch für einen Untermieter.

2. Es wird eine Betriebskostenpauschale vereinbart

Für den Hauptmieter am einfachsten, erspart er sich doch viel Rechnerei. Denn über eine Betriebskostenpauschale muss nicht mit dem Untermieter abgerechnet werden. Soll das auch für die Heizkosten und den Warmwasserverbrauch gelten, kann das im Mietvertrag ausgeschlossen werden.

3. Es wurden Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart

Der Untermieter zahlt jeden Monat einen Vorschuss auf die Betriebskosten und nach einem Jahr müssen sie die Werte aus der Abrechnung ihres Vermieters gerecht auf Hauptmieter und Untermieter verteilen. Viel Arbeit und bei unklaren Absprachen droht Streit.

Sonstige Kosten

Neben der Miete fallen weitere Kosten an: Strom, Kabelgebühren, Rundfunkbeitrag, Internetanschluss, Versicherungen etc. Die Aufteilung dieser Kosten sollte vertraglich vereinbart werden, denn auch hier gilt: Wurde nichts vereinbart, muss der Untermieter nichts zahlen.

Möblierungszuschlag

Eine Wohnung möbliert zu vermieten, bedeutet zunächst einmal Investitionskosten. Diese zahlen sich häufig jedoch aus, da für möblierte Zimmer ein Aufschlag verlangt werden kann. Andererseits sind sie auch für den Zustand der Einrichtungsgegenstände verantwortlich. Ist die Matratze durchgelegen oder der Fernseher im vermieteten Zimmer defekt, liegt das in ihrem Verantwortungsbereich.

Mieterhöhungen

Sie möchten sich die Option einer Mieterhöhung offenhalten? Haben sie eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart, ist das einfach. Eine Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietverfahren ist arbeitsintensiver. Als Vermieter müssen sie ihre Mieterhöhung auf die Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Stadt oder Gemeinde, in der ihre Wohnung liegt, beziehen. Basis ist auch hier die Grund- oder Kaltmiete, eventuelle Möblierungszuschläge müssen sie zuvor herausrechnen.

Tipp: Eine höhere Miete oder höhere bzw. neue Betriebskosten vertraglich festhalten

Vereinbaren sie mit ihrem Untermieter, dass sich die Miete erhöhen kann. Und zwar immer dann, wenn sich die Art oder Höhe der Betriebskosten (Pauschale oder Vorauszahlung) oder die Miethöhe des Hauptmietvertrages ändert. Dabei kann eine Anpassung vom Hauptmieter verlangt werden, wenn die Erhöhung im Hauptmietverhältnis schriftlich nachgewiesen wird.

Welche Angaben muss ich zu meinem Untermieter machen?

Ein Telefonanruf aus der Praxis: Die Mieterin meldet den Einzug einer Bekannten und auf unsere Nachfrage, wie die Person denn heißt, kommt: "Das geht sie nichts an!". Jeder kann sich vorstellen, wie begeistert Vermieter oder Hausverwaltungen auf solche Aussagen reagieren und erst einmal auf stur schalten.

Ihr Vermieter hat ein Auskunftsrecht und das sollten sie im positiven Sinne nutzen

  • sie müssen die Gründe der Untervermietung nennen und darlegen, dass ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist,
  • auf Verlangen müssen sie den Namen, das Geburtsdatum, die Anschrift und den Beruf des Untermieters angeben sowie
  • Mietvertrag/Mietzins 

Es gilt: Erst das Einverständnis des Vermieters, dann der Einzug des Untermieters!

 


Musteranfrage Erlaubnis der Untervermietung

 

Einen Anspruch auf eine generelle – also nicht personengebundene – Erlaubnis zur Untervermietung gibt es nicht und sie wird auch so gut wie nie von einem Vermieter erteilt. Seien sie also nicht kleinlich bei den Angaben des zukünftigen Mitbewohners oder der Mitbewohnerin und begründen sie ihren Wunsch ausführlich. Je mehr Informationen einem Hauseigentümer vorliegen, desto eher wird er "Ja" zur Untervermietung sagen.

 

Anrede,

[um welche Wohnung geht es]
ich bin Mieter der Wohnung [Bezeichnung laut Mietvertrag] des Mietshauses in der [Straße] in [Ort]. Die Wohnung habe ich mit Mietvertrag vom [Datum des Mietvertragsabschlusses nicht Einzug] gemietet.

[befristet oder unbefristet]
Gemäß § 553 Abs. 1 BGB bitte ich Sie um die Erlaubnis, einen Teil der von mir gemieteten Wohnung untervermieten zu dürfen.
Gemäß § 553 Abs. 1 BGB bitte ich Sie um die Erlaubnis, einen Teil der von mir gemieteten Wohnung vom [Datum| bis [Datum] untervermieten zu dürfen.

[Gründe]
Legen Sie hier ausführlich ihre beruflichen oder privaten Gründe dar, die eine Untervermietung notwendig machen. Hier entscheidet sich, ob ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung besteht. Für den Vermieter müssen die Gründe nachvollziehbar sein. Weisen sie darauf hin, dass die Gründe erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind.

[Beginn der Vermietung]
Deshalb beabsichtige ich ein Zimmer der Mietwohnung ab dem [Datum des beabsichtigten Untermietverhältnisses] unterzuvermieten.

[persönliche Daten des Untermieters/der Untermieterin]
Als Untermieter möchte Frau/Herr [Name] wohnhaft in [Anschrift] einziehen. Wenn Sie wünschen, kann ich zur Person gerne noch nähere Angaben machen.

Tipp: Seien sie ruhig etwas ausführlicher. Versetzen sie sich dabei bitte in die Situation des Vermieters. Die Person ist ihm in der Regel fremd und eine Untervermietung bedeutet, dass der Untermieter unmittelbaren Besitz an der Wohnung erlangt und dieser Besitz ist mit einer Reihe von Rechten verbunden. Je mehr Informationen ein Vermieter also über den Untermieter erhält, desto schwerer kann er den Untervermieter als nicht geeignet ablehnen.
Denken sie daran: Auf Verlangen müssen sie den Namen, das Geburtsdatum, die Anschrift und den Beruf des Untermieters angeben. Der Vermieter hat auch Anspruch auf Nennung des Untermietzinses.

[Frist]
Ich bitte höflich um Antwort bis zum [Datum].


 

Der Vermieter sagt nein zur Untervermietung

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, bleibt ihnen nur der Klageweg.

Ist die Verweigerung unberechtigt, steht ihnen unter Umstände Schadenersatz zu. Vermieter haften für nachweislich entgangene Untermiete, die für die teilweise Untervermietung hätten erzielt werden können (BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13). Im Falle eines Zeitmietvertrages oder eines Kündigungsausschlusses besitzen sie u.U. ein Sonderkündigungsrecht.

Im Streitfall müssen sie die Gründe substantiiert darlegen, aus denen sich ihr berechtigtes Interesse für die Aufnahme einer dritten Person in die Wohnung ergibt. Sie tragen die Beweislast. Umgekehrt muss der Vermieter alle Umstände darlegen und beweisen, aus denen sich sein entgegenstehendes Interesse ergibt, die ihn berechtigen, die Person des Dritten aus wichtigem Grund als unzumutbar abzulehnen.

Begründet ihr Vermieter seine Erlaubnisverweigerung, sollten sie prüfen, ob einer der nachfolgenden Gründe genannt wird und zutreffen könnte.

  • Durch die Untervermietung tritt eine Überbelegung der Wohnung ein (Ihre Lebensgefährtin inklusive zwei Kindern soll mit in die 40-Quatratmeter-Wohnung einziehen)
  • Gegen den Untermieter oder die Untermieterin spricht ein wichtiger Grund
    • Es bestehen objektive Anhaltspunkte dafür, dass der potenzielle Untermieter die Ruhe stört.
    • Es sind streitige Auseinandersetzungen zwischen dem Untermieter und einem anderen Mieter zu erwarten.
    • Der Untermieter möchte die Räume zu Zwecken nutzen, die dem Mieter nach seinem Mietvertrag nicht gestattet sind (gewerbliche Nutzung).
  • Sie haben die Wohnung gekündigt und möchten kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses untervermieten, um Miete zu sparen.

 

 

junger mann zu untermieteHat der Vermieter dem Hauptmieter gekündigt, muss er im Falle einer Wohnungsräumung darauf achten, dass im Räumungsurteil auch der Untermieter aufgeführt ist. Ist dies nicht der Fall, da der Vermieter keine Kenntnis vom Untermieter hat, wird der Gerichtsvollzieher keine Wohnungsräumung durchführen. Bild @ Pexels, pixabay.com

 

Einzelfragen zur Untervermietung 

Untervermietung muss versteuert werden

Viele Untervermieter unterliegen der Versuchung, die Einnahmen aus der "echten Untervermietung" als reine Privatangelegenheit zu betrachten. Dies ist ein Irrtum, der bei nachträglicher Entdeckung durch das Finanzamt sehr teuer für die betroffenen Personen werden kann. Soweit Nebeneinkünfte durch die Untervermietung erzielt werden, muss eine Einkommensteuererklärung bei überschreiten der Freigrenzen abgegeben werden.

Muss ich meinem Vermieter jeden neuen Untermieter nennen?

Es kommt drauf an. Hat ihnen der Vermieter eine generelle Erlaubnis zu Untervermietung erteilt - was eher die Ausnahme ist - müssen sie nur den Wechsel des Untermieters anzeigen. Hat der Vermieter ihnen eine personenbezogene Erlaubnis erteilt, müssen sie bei jedem Wechsel des Untermieters vom Vermieter eine neue Erlaubnis einholen und zwar BEVOR der neue Untermieter einzieht.

Die Untervermietung ist zeitlich befristet, muss ich sie verlängern lassen?

Wenn die Erlaubnis nur befristet erteilt wurde, müssen sie sich rechtzeitig um eine Verlängerung bemühen. Wenn die Gründe, die damals zur Untervermietungserlaubnis geführt haben, immer noch bestehen, schreiben sie, dass die damals angegebenen Gründe fortbestehen. Sind inzwischen andere Gründe maßgeblich, dann nennen sie diese dem Vermieter.

Kann der Vermieter die Erlaubnis zu Untervermietung widerrufen?

Eine einmal erteilte Erlaubnis kann der Vermieter nicht einfach widerrufen. Ein Widerruf ist jedoch möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Zu nennen sind hier: Vertraglich vereinbarte Auflagen zur Untervermietung werden nicht eingehalten, andere Personen wurden von ihrem Untermieter belästigt oder die Mietsache wird beeinträchtigt. Widerruft der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, sollten sie zügig rechtlichen Rat einholen.

Ich möchte meinem Untermieter kündigen, was ist zu beachten?

Möblierte oder unmöblierte Vermietung? Das hat erhebliche Auswirkungen auf die Kündigungsfrist.

  • Geht die Kündigung eines möblierten Zimmers nachweisbar am 15. eines Monats der anderen Seite zu, endet der Mietvertrag zum Ablauf des gleichen Monats.
  • Bei der erleichterten Kündigung (§ 573a BGB) eines leer vermieteten Zimmers ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, die Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter jedoch um weitere drei Monate. Je nach Dauer des Mietverhältnisses greift zudem die Staffelung der Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses.

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Urteile

Zahlungsverzug des mietenden Rechtsanwalts

Wer seinen Dauerauftrag zur Mietzahlung zu spät ausführen lässt, sollte aufpassen, dies gilt besonders für Rechtsanwälte. Die Mietzahlungen des Mannes ging nicht wie vertraglich vereinbart bis zum dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters ein, sondern immer erst einige Tage später. Trotz wiederholter Aufforderung zur pünktlichen Zahlung, hielt er es nicht für notwendig, seinen Dauerauftrag zu ändern. Das sollte sich rächen, der Vermieter kündigte fristlos, hilfsweise ordentlich und kam damit durch. Die Richter beschieden dem Kollegen, dass die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen infolge nicht rechtzeitig ausgeführter Daueraufträge rechtens ist. Ein von Berufs wegen rechtserfahrener Mieter muss für den pünktlichen Zahlungseingang Sorge tragen.

BGH | VIII ZR 301/10