Mieter | Erfolgreich zur Erlaubnis für die Untervermietung

Grundsätzlich gilt: Wenn sie einen Teil ihrer Wohnung untervermieten möchten, benötigen sie die Zustimmung des Vermieters. Bei  einer teilweisen Untervermietung muss ihr Vermieter jedoch sein Einverständnis erteilen, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung entstanden ist (§ 553 BGB).

Beispiele für eine berechtigtes Interesse zur teilweisen Untervermietung

  • Nach Abschluss des Mietvertrages verringert sich ihr Einkommen.
  • Ihre  Lebensgefährtin oder ihr Lebensgefährte soll mit in die Wohnung einziehen.
  • Ehe-(Partner) oder Ehe-(Partnerin) ziehen nach der Trennung aus, sie müssen die Miete alleine zahlen.
  • Auch ein Auslandsaufenthalt begründet ein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Untervermietung der Wohnung (BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13).
  • Reduzierung der Reise- und Wohnungskosten infolge beruflich bedingter Abwesenheit (BGH VIII ZR 4/05).

 

icon hand 3Von der Aufnahme des Freundes oder der Freundin ist die Aufnahme von Verwandten (Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, pflegebedürftige Eltern oder Geschwister), Hausangestellte oder Pflegepersonal zu unterscheiden. Bei diesem Personenkreis benötigen sie nicht die Zustimmung des Vermieters. Je nach Anzahl der Personen kann es jedoch zu einer Überbelgung der Wohnung kommen, gegen die der Vermieter vorgehen kann.

 

Die Untervermietung einer ganzen Wohnung ist ein anderer Sachverhalt

Von einer teilweisen Untervermietung von Wohnraum ist die Vermietung der gesamten Wohnung (§ 540 BGB) an eine dritte Person zu unterscheiden. Hierzu muss ihr Vermieter - unabhängig davon, welche Gründe sie anführen - keine Zustimmung erteilen. Möchten sie die gesamte Wohnung vermieten und ihr Vermieter verweigert die Erlaubnis, können sie das Mietverhältnis jedoch außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, aber auch nur, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Planen sie beispielsweise einen längeren Auslandsaufenthalt oder müssen sie aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen und möchten die Wohnung jedoch gerne erst einmal halten, sollten sie mindestens ein Zimmer zurückbehalten, um Einrichtungsgegenstände zu lagern oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen. Dann können sie ihren Vermieter guten Gewissens um Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung der Wohnung bitten.

 

 

 

Der Vermieter erteilt keine Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung?

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, müssen sie ihren Vermieter auf Zustimmung verklagen. Ist die Verweigerung unberechtigt, steht ihnen u.U. sogar Schadenersatz zu. Zum einen haftet der Vermieter auf Ersatz der entgangenen Untermiete, die sie für die teilweise Untervermietung hätte erzielen können (BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13) und zum anderen haben sie bei einer unberechtigten Verweigerung der Untervermietung ein Sonderkündigungsrecht.

Im Streitfall müssen sie die Gründe substantiiert darlegen, aus denen sich ihr berechtigtes Interesse für die Aufnahme einer dritten Person in die Wohnung ergibt. Sie tragen die Beweislast für ihr berechtigtes Interesse. Umgekehrt muss der Vermieter alle Umstände darlegen und beweisen, aus denen sich sein entgegenstehendes Interesse ergibt, die ihn berechtigen, die Person des Dritten aus wichtigem Grund als unzumutbar abzulehnen.

Begründet ihr Vermieter seine Erlaubnisverweigerung, sollten sie prüfen, ob einer der nachfolgenden Gründe genannt wird und zutreffen könnte.

  • Durch die Untervermietung tritt eine Überbelegung der Wohnung ein (Ihre Lebensgefährtin inklusive zwei Kindern soll mit in die 40-Quatratmeter-Wohnung einziehen)
  • Gegen den Untermieter oder die Untermieterin spricht ein wichtiger Grund
    • Es bestehen objektive Anhaltspunkte dafür, dass der potenzielle Untermieter die Ruhe stören wird (Er ist schon als Besucher durch Lärmbelästigungen aufgefallen oder hat die Nachbarn beleidigt)
    • Es sind streitige Auseinandersetzungen zwischen dem Untermieter und einem anderen Mieter zu erwarten (Bei ihrer Untermieterin handelt es sich um die geschiedene oder getrennt lebende Partnerin ihres Nachbarn und sie waren der Trennungsgrund).
    • Bei der Vermietung von gewerblichen Räumen besteht die Gefahr, dass der Untermieter in Konkurrenz zu einem anderen gewerblichen Mieter im Haus tritt oder der Untermieter möchte die Räume zu Zwecken nutzen, die dem Mieter nach seinem Mietvertrag nicht gestattet sind.

 

Hier kann der Vermieter nicht nein zur teilweisen Untervermietung sagen

  • Ihr Vermieter erfährt, dass die finanziellen Verhältnisse ihre Untermieters nicht rosig sind. Er kann nicht nein sagen, weil es zu keiner Vertragsbeziehung zwischen ihm und ihrem Untermieter kommt.
  • Ihr Untermieter ist Raucher oder hält Kleintiere. Beides ist auch ihnen erlaubt und kann nicht mietvertraglich untersagt werden.
  • Die Mieträume werden durch einen weiteren Bewohner stärker abgenutzt oder die Betriebskosten steigen. Der Vermieter kann in einem solchen Fall die Erlaubnis daran knüpfen, dass sie einen angmessenen "Untermietzuschlag" zahlen (§ 553 Abs. 2 BGB).

 

Sie müssen Angaben zu ihrem potenziellen Untermieter machen

Ein Telefonanruf aus der Praxis: Die Mieterin meldet den Einzug ihres Freundes und auf unsere Nachfrage, wie der junge Mann denn heißt, kommt: "Das geht sie nichts an, dass ist mein Freund, der darf einziehen!". Jeder kann sich vorstellen, wie begeistert Vermieter oder Hausverwaltungen auf solche Aussagen reagieren und erst einmal auf stur schalten.

Ihr Vermieter hat ein Auskunftsrecht:

  • sie müssen die Gründe der Untervermietung nennen und darlegen, dass ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist,
  • auf Verlangen müssen sie den Namen, das Geburtsdatum, die Anschrift und den Beruf  des Untermieters angeben sowie
  • die Höhe des Untermietzinses und falls gegeben, die Laufzeit des Untermietvertrages.  

Weigern sie sich und ihr Untermieter zieht einfach ein, kann der Vermieter ihnen kündigen. Dies gilt auch dann, wenn gegen den Untermieter kein wichtiger Grund gesprochen hätte und sie von ihrem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung hätten verlangen dürfen (BGH, Urteil vom 02.02.2011, Az. VIII ZR 74/10).  Alternativ kann ihr Vermieter sie auf Unterlassung der unberechtigten Untervermietung verklagen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 22.07.2015, Az. 2-11 S 103/15).

 

junger mann zu untermieteHat der Vermieter dem Hauptmieter gekündigt, muss er im Falle einer Wohnungsräumung darauf achten, dass im Räumungsurteil auch der Untermieter aufgeführt ist. Ist dies nicht der Fall, da der Vermieter keine Kenntnis vom Untermieter hat, wird der Gerichtsvollzieher keine Wohnungsräumung durchführen. Bild @ Pexels, pixabay.com

 

Einzelfragen zur Untervermietung

 

Muss ich die Einnahmen aus einer Untervermietung versteuern?

Ja, die Untervermietung von gemieteten Räumen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen bei der Steuererklärung angegeben werden.

Muss ich meinem Vermieter jeden neuen Untermieter nennen?

Es kommt drauf an. Hat ihnen der Vermieter eine generelle Erlaubnis zu Untervermietung erteilt - was eher die Ausnahme ist - müssen sie nur den Wechsel des Untermieters anzeigen. Hat der Vermieter ihnen eine personenbezogene Erlaubnis erteilt, müssen sie bei jedem Wechsel des Untermieters vom Vermieter eine neue Erlaubnis einholen und zwar BEVOR der neue Untermieter einzieht.

Die Untervermietung ist zeitlich befristet, muss ich sie verlängern lassen?

Wenn die Erlaubnis nur befristet erteilt wurde, müssen sie sich rechtzeitig um eine Verlängerung bemühen. Wenn die Gründe, die damals zur Untervermietungserlaubnis geführt haben, immer noch bestehen, schreiben sie, dass die damals angegebenen Gründe fortbestehen. Sind inzwischen andere Gründe maßgeblich, dann nennen sie diese dem Vermieter.

Kann der Vermieter die Erlaubnis zu Untervermietung widerrufen?

Eine einmal erteilte Erlaubnis kann der Vermieter nicht einfach widerrufen. Ein Widerruf ist jedoch möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Zu nennen sind hier: Vertraglich vereinbarte Auflagen zur Untervermietung werden nicht eingehalten, andere Personen wurden von ihrem Untermieter belästigt oder die Mietsache wird beeinträchtigt. Widerruft der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, sollten sie zügig rechtlichen Rat einholen.

Ich möchte meinem Untermieter kündigen, welche Formalien und Fristen sind einzuhalten?

Zunächst müssen sie zwischen der Untervermietung eines möblierten Zimmers und der Untervermietung eines unmöblierten Zimmers unterscheiden, denn das hat erhebliche Auswirkungen auf die Kündigungsfrist. Möchte ein Vermieter seinem Mieter kündigen, muss er ein berechtigtes Interesse (Kündigungsgrund) an der Beendigung des Mietverhältnisses nennen. Diese Vorschrift gilt bei der Untervermietung eines möblierten oder leeren Zimmers nicht. Es genügt ein Kündigungsschreiben mit Kündigungsdatum. Hier finden sie weitere Ausführungen inkl. Muster-Kündigungsschreiben zur Kündigung eines Untermietverhältnisses.

 


Musteranfrage Erlaubnis der Untervermietung

 

Einen Anspruch auf eine generelle – also nicht personengebundene – Erlaubnis zur Untervermietung gibt es nicht und sie wird auch so gut wie nie von einem Vermieter erteilt. Seien sie also nicht kleinlich bei den Angaben des zukünftigen Mitbewohners oder der Mitbewohnerin und begründen sie ihren Wunsch ausführlich. Je mehr Informationen einem Hauseigentümer vorliegen, desto eher wird er "Ja" zur Untervermietung sagen.

 

Anrede,

[um welche Wohnung geht es]
ich bin Mieter der Wohnung [Bezeichnung laut Mietvertrag] des Mietshauses in der [Straße] in [Ort]. Die Wohnung habe ich mit Mietvertrag vom [Datum des Mietvertragsabschlusses nicht Einzug] gemietet.

[befristet oder unbefristet]
Gemäß § 553 Abs. 1 BGB bitte ich Sie um die Erlaubnis, einen Teil der von mir gemieteten Wohnung untervermieten zu dürfen.
Gemäß § 553 Abs. 1 BGB bitte ich Sie um die Erlaubnis, einen Teil der von mir gemieteten Wohnung vom [Datum| bis [Datum] untervermieten zu dürfen.

[Gründe]
Legen Sie hier ausführlich ihre beruflichen oder privaten Gründe dar, die eine Untervermietung notwendig machen. Hier entscheidet sich, ob ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung besteht. Für den Vermieter müssen die Gründe nachvollziehbar sein. Weisen sie darauf hin, dass die Gründe erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind.

[Beginn der Vermietung]
Deshalb beabsichtige ich ein Zimmer der Mietwohnung ab dem [Datum des beabsichtigten Untermietverhältnisses] unterzuvermieten.

[persönliche Daten des Untermieters/der Untermieterin]
Als Untermieter möchte Frau/Herr [Name] wohnhaft in [Anschrift] einziehen. Wenn Sie wünschen, kann ich zur Person gerne noch nähere Angaben machen.

Tipp: Seien sie ruhig etwas ausführlicher. Versetzen sie sich dabei bitte in die Situation des Vermieters. Die Person ist ihm in der Regel fremd und eine Untervermietung bedeutet, dass der Untermieter unmittelbaren Besitz an der Wohnung erlangt und dieser Besitz ist mit einer Reihe von Rechten verbunden. Je mehr Informationen ein Vermieter also über den Untermieter erhält, desto schwerer kann er den Untervermieter als nicht geeignet ablehnen.
Denken sie daran: Auf Verlangen müssen sie den Namen, das Geburtsdatum, die Anschrift und den Beruf des Untermieters angeben. Der Vermieter hat auch Anspruch auf Nennung des Untermietzinses.

[Frist]
Ich bitte höflich um Antwort bis zum [Datum].


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