🔎 Kurz & klar: Das Wichtigste auf einen Blick

Untervermietung ja – Gewinnerzielung nein.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Wer seine Wohnung untervermietet (z. B. wegen eines Auslandsaufenthalts), darf damit keinen Gewinn erzielen. Auch bei möblierten Wohnungen gilt: Zuschläge sind nur maßvoll zulässig. Eine überhöhte Untermiete kann als vertragswidriger Gebrauch gelten.

Untervermietung: Erlaubnis, Miethöhe und Grenzen nach dem neuen BGH-Urteil

Die Untervermietung ist für viele Mieter ein praktisches Mittel, um ihre Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthalts zu behalten oder finanzielle Belastungen abzufedern. Gleichzeitig stellt sich regelmäßig die Frage: Wie hoch darf die Untermiete sein – und wo liegen die Grenzen?

Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) hat der Bundesgerichtshof hierzu eine klare Linie gezogen und die Spielräume deutlich eingegrenzt.

1. Untervermietung bleibt zustimmungsbedürftig

Grundsätzlich gilt: Die vollständige oder teilweise Überlassung der Wohnung an Dritte setzt die Zustimmung des Vermieters voraus (§ 540 BGB)Zustimmung des Vermieters voraus (§ 540 BGB).

Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter allerdings einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis (§ 553 BGB). Ein klassisches berechtigtes Interesse ist ein vorübergehender Auslandsaufenthalt, wenn der Mieter die Wohnung später wieder selbst nutzen will.

Doch: Die Erlaubnis zur Untervermietung ist kein Freibrief für beliebige Preisgestaltungen.

2. Der entschiedene Fall: Auslandsaufenthalt, hohe Untermiete, möbliert

Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Mieter seine Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthalts vollständig untervermietet. Auffällig waren dabei mehrere Punkte:

• sehr niedrige eigene Hauptmiete
• eine deutlich höhere Untermiete (mehr als doppelt so hoch)
• vollständige möblierte Überlassung, inklusive Möbeln und Haushaltsgeräten

Der Mieter rechtfertigte den hohen Preis mit der Ausstattung der Wohnung. Die Vermieterin sah darin eine unzulässige Gewinnerzielung und kündigte das Mietverhältnis.

3. Die Kernaussage des BGH: Untervermietung ist kein Geschäftsmodell

Der BGH hat die Sache klar entschieden: Untervermietung dient der Sicherung des Wohnraums und der Kostendeckung – nicht der Gewinnerzielung.

Ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB liegt nur vor, wenn die Untervermietung funktional begründet ist, etwa um:

• die Wohnung während einer Abwesenheit zu erhalten oder
• die eigene Mietbelastung zu reduzieren.

Wer die Untervermietung hingegen nutzt, um systematisch Gewinne zu erzielen, überschreitet den zulässigen Gebrauch der Mietsache. Eine deutlich überhöhte Untermiete kann deshalb als vertragswidrig eingestuft werden – mit entsprechenden Konsequenzen bis hin zur Kündigung.

4. Wie hoch darf die Untermiete sein?

Eine feste Rechenformel gibt es nicht. Das Urteil liefert aber klare Leitplanken:

• Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete
• In angespannten Wohnungsmärkten kann die Mietpreisbremse auch bei Untervermietung relevant sein
• Ein bloßer Gewinnaufschlag gegenüber der Hauptmiete ist rechtlich problematisch

Kurz gesagt: Kosten ausgleichen ist zulässig – Gewinne abschöpfen nicht.

🪑 5. Möblierungszuschlag: Maß halten statt aufschlagen

Für möblierten Wohnraum gibt es keine pauschalen oder gesetzlich festgelegten Zuschläge. Das bleibt auch nach dem aktuellen Urteil so.

Im entschiedenen Fall berief sich der Mieter auf die Möblierung, um die deutlich höhere Untermiete zu rechtfertigen. Dieser Argumentation ist der BGH nicht gefolgt. Die bloße Ausstattung mit Möbeln und Geräten rechtfertigt keine erheblichen Aufschläge, wenn die Untervermietung insgesamt auf Gewinnerzielung hinausläuft.

Parallel wird gesetzlich darüber diskutiert, die Vermietung möblierten Wohnraums transparenter zu regeln. Im Raum steht insbesondere, Nettokaltmiete und Möblierungszuschlag getrennt auszuweisen und Zuschläge künftig zu begrenzen. Ob und in welcher Form diese Regelungen kommen, ist derzeit noch offen.

Für die Praxis gilt daher: Möblierung ja – Gewinnmaximierung nein.

6. Praktische Hinweise für Mieter und Vermieter

Für Mieter

• Zustimmung zur Untervermietung stets schriftlich einholen
• Untermiete realistisch kalkulieren und begründen können
• Möblierungszuschläge transparent und maßvoll ansetzen

Für Vermieter

• Bei ungewöhnlich hoher Untermiete genau prüfen
• Gewinnerzielung kann auf vertragswidrigen Gebrauch hindeuten
• Erlaubnisse klar befristen und inhaltlich eingrenzen

Fazit

Das BGH-Urteil bringt dringend benötigte Klarheit: Die Untervermietung ist ein Schutzinstrument für Mieter, kein Renditemodell. Wer seine Wohnung während eines Auslandsaufenthalts weitergibt, darf Kosten decken – aber keine Gewinne erzielen. Besonders bei möblierten Wohnungen ist Zurückhaltung geboten.

Transparenz, Maß und Zweckbindung entscheiden darüber, ob eine Untervermietung rechtlich zulässig ist.

Lesetipps

👉 Untervermietung: Worauf müssen Mieter und Vermieter achten?

👉 BGH: Untervermietung ohne Gewinn – Klarstellung aus Karlsruhe

👉 Überhöhte Untermieten, Meldepflicht; Verdachtsmomente: Was Vermieter wissen müssen

Mehr zur geplanten Gesetzesinitiative zur transparenteren Ausweisung von Möblierungszuschlägen finden Sie in der Bundestagsdrucksache 21/3509: https://dserver.bundestag.de/btd/21/035/2103509.pdf

Checkliste: Untermiete rechtssicher kalkulieren (nach BGH)

1. Erlaubnis klären

☐ Liegt eine schriftliche Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung vor?
☐ Ist der Zeitraum der Untervermietung klar festgelegt (z. B. Auslandsaufenthalt)?
☐ Ist geregelt, wer einzieht (konkrete Person)?

💶 2. Miethöhe realistisch festlegen

☐ Orientiert sich die Untermiete an der ortsüblichen Vergleichsmiete?
☐ Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse (falls ja: besonders vorsichtig kalkulieren)?
☐ Dient die Untermiete erkennbar der Kostendeckung – nicht der Gewinnerzielung?

🪑 3. Möblierungszuschlag prüfen

☐ Wird kein pauschaler oder willkürlicher Zuschlag verlangt?
☐ Steht der Möblierungszuschlag in einem angemessenen Verhältnis zur Ausstattung?
☐ Sind Nettokaltmiete und Möblierungszuschlag getrennt ausgewiesen (empfohlen)?

⚖️ 4. BGH-Leitlinien beachten

☐ Keine deutliche Differenz zwischen Hauptmiete und Untermiete ohne sachliche Begründung
☐ Keine Gestaltung, die auf systematische Gewinnerzielung hinausläuft
☐ Keine Nutzung der Untervermietung als dauerhaftes Geschäftsmodell

📝 5. Vertrag sauber gestalten

☐ Schriftlicher Untermietvertrag abgeschlossen
☐ Möblierung und Inventar konkret benannt
☐ Rückgabe- und Haftungsfragen geregelt

🚨 Warnsignal

Ist die Untermiete deutlich höher als die eigene Miete und nur durch „Möblierung“ erklärt, besteht ein erhöhtes Kündigungsrisiko wegen vertragswidrigen Gebrauchs.