Kündigung Untermietvertrag: Fristen, Regeln und Musterschreiben

Welche Kündigungsfristen gelten für Hauptmieter und Untermieter bei der Kündigung eines Untermietverhältnisses? Gibt es Unterschiede zwischen möbliert und unmöbliert vermieteten Zimmern? Was muss in der Kündigung stehen?

Drei Dinge sind wichtig zu wissen:

  1. Es ist unerheblich, ob Räumlichkeiten in einer Mietwohnung oder einer Eigentumswohnung angemietet werden.
  2. Sie müssen zwischen der Untervermietung eines möblierten Zimmers und der Untervermietung eines unmöblierten Zimmers unterscheiden, denn das hat erhebliche Auswirkungen auf die Kündigungsfrist.
  3. Möchte ein Vermieter seinem Mieter kündigen, muss er ein berechtigtes Interesse (Kündigungsgrund) an der Beendigung des Mietverhältnisses nennen. Diese Vorschrift gilt bei der Untervermietung eines möblierten oder leeren Zimmers nicht. Es genügt ein Kündigungsschreiben mit Kündigungsdatum.

 

student pinnwand uniDie Untermiete ist aufgrund steigender Mieten in Ballungsräumen wieder in Mode gekommen. Untermieter sollten sich jedoch bewusst sein, dass die gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften für sie nicht gelten.

 

Kündigungsfrist eines möblierten Zimmers innerhalb der Vermieterwohnung

Mieter und Vermieter: Einen Kündigungsgrund müssen weder Vermieter noch Untervermieter im Kündigungsschreiben angeben. Geht die Kündigung eines möblierten Zimmers spätestens (nachweisbar) am 15. eines Monats der anderen Seite zu, endet der Mietvertrag zum Ablauf des gleichen Monats! Dies gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Geht die Kündigung erst nach dem 15. bei der anderen Seite ein, dann wirkt sie erst zum Ende des folgenden Monats (§ 573c Absatz 3 BGB).

Beispiel 1: Tom Henrichs ist Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung und da er sich von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eingeholt hat, hat er ein Zimmer mit den notwendigen Möbeln ausgestattet und vermietet dieses Zimmer regelmäßig "möbliert". Mit seinem jetzigen Untermieter Paul Schulze versteht er sich überhaupt nicht und deshalb kündigt er ihm am 15. September zum 30. September.

Beispiel 2: Lea Meier hat zu Beginn des Studiums bei Elke Schmitz, die Eigentümerin einer 3-Zimmer-Wohnung ist, ein möbliertes Zimmer angemietet. Nach langer Suche findet sie eine eigene Wohnung. Die Kündigung des Mietverhältnisses geht Frau Schmitz nachweislich am 16. Februar zu. Das Mietverhältnis endet am 31. März.

Achtung: Die kurze Kündigungsfrist gilt nicht, wenn der Wohnraum dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

 


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Wann ist ein Raum „möbliert“ vermietet?

 

moebliertes zimmer mit bett, sofa und kommodeBei der Vermietung eines einzelnen möblierten Zimmers sollten Bett, Schrank, Tisch und Stuhl vorhanden sein.

Der Vermieter muss nach den mietvertraglichen Vereinbarungen verpflichtet sein, den Raum ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten. Das ist wichtig.

Sie machen als Vermieter aus einem leer vermieteten Raum nachträglich kein möbliert vermietetes Zimmer, wenn sie dem Untermieter im Laufe der Zeit freundlicherweise ein paar Möbel überlassen. Umgekehrt gilt dies auch! Solange Einrichtungsgegenstände zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren (dies sollte von Mieter und Untervermieter dokumentiert werden), ist es unerheblich, wenn die Möbel dann später vom Untermieter ganz entfernt werden. Die Räumlichkeiten wurden möbliert vermietet.

Überwiegend bedeutet, dass der Vermieter mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände gestellt hat (AG Köln, WuM 1971 u.a.).

 

Kündigungsfristen eines leeren Zimmers innerhalb der Vermieterwohnung

Mieter: Ein Mieter hat unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Ein Kündigungsgrund muss nicht genannt werden.

Vermieter: Bei der Kündigung eines leer vermieteten Zimmers kann auch der Vermieter ohne einen Kündigungsgrund kündigen. In dem Kündigungsschreiben ist jedoch anzugeben, dass es sich um eine erleichterte Kündigung handelt. Auch hier ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, die Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter jedoch um weitere drei Monate auf insgesamt sechs Monate (§ 573a Abs. 1 BGB).

Je nach Dauer des Mietverhältnisses greift zudem die Staffelung der Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):

  • bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, zzgl. 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist,
  • nach mehr als fünfjähriger Dauer verlängert sie sich auf 6 Monate, zzgl. 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist, und
  • nach 8 Jahren Dauer auf 9 Monate, zzgl. 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist.

Beispiel: Petra Knauber hat ihrer langjährigen Untermieterin Sabine Schuster gekündigt.
Mietbeginn: 01. Januar 2005
Zugang der Kündigung: 15. Oktober 2018
Mietdauer: Jan. 2005 bis Oktober 2018, Mietdauer somit über 8 Jahre
Kündigungsfrist: 12 Monate
Frau Schuster muss bis zum 01. November 2019 ausziehen.

In diesem Beispiel beträgt die Kündigungsfrist durch die lange Mietzeit 12 Monate.

Die verlängerte Kündigungsfrist von 3 Monaten kann ein Hauptmieter umgehen, wenn er ein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben geltend macht.

Der Untermieter zieht nicht aus, was nun?

Zieht ihr Untermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, dürfen sie nicht einfach das Wohnungsschloss austauschen und die persönlichen Gegenstände ihres Untermieters vor die Wohnungstür stellen. Sie müssen eine Räumungsklage erheben. Hier muss ein Räumungsurteil gegen den Untermieter erstritten werden, erst dann können sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser darf dann allein das Zimmer des Untermieters räumen oder den Untermieter entsprechend außer Besitz setzen, also die Schlösser austauschen.

Musterschreiben

Muster 1 | Kündigung eines möblierten Zimmers durch den Mieter

Sehr geehrter Vermieter,
hiermit kündige ich das Untermietverhältnis gemäß der gesetzlichen Kündigungsfrist zum Ende des Monats (zum Beispiel 30. September). Der Mietraum/die Mieträume werden/wird nach Ablauf des Mietverhältnisses in dem vertraglich vereinbarten Zustand mit allen dazugehörigen Schlüsseln zurückgegeben.
Als Übergabetermin schlage ich Ihnen den [Datum] vor. Sollten Sie verhindert sein, bitte ich um Nennung eines Alternativtermins. Ich bitte Sie außerdem, die hinterlegte Kaution nach Übergabe umgehend auf das [Konto] zu überweisen

Muster 2 | Kündigung eines möblierten Zimmers durch den Vermieter

Sehr geehrter Mieter,
hiermit kündige ich das Untermietverhältnis zwischen Ihnen und mir gemäß der gesetzlichen Kündigungsfrist zum Ende des Monats (zum Beispiel 30. September). Als Übergabetermin schlage ich Ihnen den [Datum] vor.
Sollten Sie verhindert sein, bitte ich um Nennung eines Alternativtermins. Ich bitte Sie, den Mietraum/die Mieträume in dem vertraglich vereinbarten Zustand mit allen dazugehörigen Schlüsseln zu übergeben. Die hinterlegte Mietkaution wird sodann umgehend auf das [Konto] überweisen.

Muster 3 | Kündigung eines unmöblierten Zimmers durch den Mieter

Sehr geehrter Vermieter,
hiermit kündige ich das Untermietverhältnis gemäß der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten zum [Datum]. Der Mietraum/die Mieträume wird/werden nach Ablauf des Mietverhältnisses in dem vertraglich vereinbarten Zustand mit allen dazugehörigen Schlüsseln zurückgegeben.
Als Übergabetermin schlage ich Ihnen den [Datum] vor. Sollten Sie verhindert sein, bitte ich um Nennung eines Alternativtermins. Ich bitte Sie außerdem, die hinterlegte Kaution nach Übergabe umgehend auf das [Konto] zu überweisen.

Muster 4 | Kündigung eines unmöblierten Zimmers durch den Vermieter

Sehr geehrter Mieter,
hiermit kündige ich das an Sie vermietete Zimmer (unmöbliert) in meiner Wohnung zum [Datum].
Da ich die Wohnung mit Ihnen bewohne, bin ich gemäß § 573a Absatz 2 BGB berechtigt, die Wohnung ohne Angabe von Gründen zu kündigen. Die normale gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich ausgleichend um weitere 3 Monate.
Ich bitte Sie, den Mietraum/die Mieträume in dem vertraglich vereinbarten Zustand mit allen dazugehörigen Schlüsseln zu übergeben. Die hinterlegte Mietkaution wird sodann umgehend auf das [Konto] überweisen.

 

junger mann zu untermieteMieter | Erfolgreich zur Erlaubnis für die Untervermietung

Wenn sie einen Teil ihrer Wohnung untervermieten möchten, benötigen sie die Zustimmung des Vermieters. In diesem Artikel können sie nachlesen, unter welchen Voraussetzungen ihre Chancen zur Untervermietung gut sind.

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