Der Untermieter ist ausgezogen. Oder will ausziehen. Oder soll ausziehen. Und plötzlich taucht eine Frage auf, die im Mietrecht erstaunlich oft falsch beantwortet wird: Welche Kündigungsfrist gilt bei der Untermiete – und für wen eigentlich? Denn bei der Untermiete greifen nicht automatisch die gleichen Regeln wie im Hauptmietvertrag. Wer hier falsch kündigt, riskiert eine unwirksame Kündigung – mit allen rechtlichen Folgen.

Mini-Zusammenfassung in 20 Sekunden

• Für die Untermiete gelten eigene Kündigungsregeln.

• Entscheidend ist, ob der Wohnraum möbliert ist und ob der Hauptmieter selbst dort wohnt.

• Vermieter sind meist nicht Vertragspartei, können aber mittelbar betroffen sein.

• Fristfehler gehören zu den häufigsten Streitursachen bei Untermietverhältnissen.

Kündigung der Untermiete – die Grundregel

Bei der Untermiete bestehen zwei getrennte Mietverhältnisse:

1. Hauptmietvertrag (Vermieter ↔ Hauptmieter)

2. Untermietvertrag (Hauptmieter ↔ Untermieter)

Die Kündigung der Untermiete richtet sich ausschließlich nach dem Untermietvertrag und den gesetzlichen Vorschriften, nicht nach den Vereinbarungen im Hauptmietvertrag.

Drei Dinge sind wichtig zu wissen:

1. Es ist unerheblich, ob Räumlichkeiten in einer Mietwohnung oder einer Eigentumswohnung angemietet werden.
2. Sie müssen zwischen der Untervermietung eines möblierten Zimmers und der Untervermietung eines unmöblierten Zimmers unterscheiden, denn das hat erhebliche Auswirkungen auf die Kündigungsfrist.
3. Möchte ein Vermieter seinem Mieter kündigen, muss er ein berechtigtes Interesse (Kündigungsgrund) an der Beendigung des Mietverhältnisses nennen. Diese Vorschrift gilt bei der Untervermietung eines möblierten oder leeren Zimmers nicht. Es genügt ein Kündigungsschreiben des Hauptmieters oder Untermieters mit Kündigungsdatum.

Die Untermiete ist aufgrund steigender Mieten in Ballungsräumen wieder in Mode gekommen. Untermieter sollten sich jedoch bewusst sein, dass die gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften für sie nicht gelten.

Was Vermieter wissen sollten

Vermieter sind am Untermietvertrag nicht beteiligt. Trotzdem wirken sich Fehler bei der Untermietkündigung oft mittelbar aus – etwa wenn:

• der Hauptmieter die Wohnung nicht räumen kann,

• oder das Hauptmietverhältnis wegen Pflichtverletzungen belastet wird.

Gerade deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf die rechtlichen Feinheiten der Untermiete.

Kündigungsfrist eines möblierten Zimmers in der Wohnung des Hauptmieters

Hauptmieter und Untermieter: Einen Kündigungsgrund müssen weder Hauptmieter noch Untervermieter im Kündigungsschreiben angeben. Geht die Kündigung eines möblierten Zimmers spätestens (nachweisbar) am 15. eines Monats der anderen Seite zu, endet der Mietvertrag zum Ablauf des gleichen Monats! Dies gilt für Untermieter und Hauptmieter gleichermaßen. Geht die Kündigung erst nach dem 15. bei der anderen Seite ein, dann wirkt sie erst zum Ende des folgenden Monats (§ 573c Absatz 3 BGB). 

Beispiel 1: Tom Henrichs ist Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung und da er sich von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eingeholt hat, hat er ein Zimmer mit den notwendigen Möbeln ausgestattet und vermietet dieses Zimmer regelmäßig "möbliert". Mit seinem jetzigen Untermieter Paul Schulze versteht er sich überhaupt nicht und daher kündigt er seinem Untermieter schon nach fünf Monaten am 15. September zum 30. September.

Beispiel 2: Lea Meier hat zu Beginn des Studiums bei Elke Schmitz, die Eigentümerin einer 3-Zimmer-Wohnung ist, ein möbliertes Zimmer angemietet. Nach zweijähriger Suche findet sie eine eigene Wohnung. Die Kündigung des Mietverhältnisses geht Frau Schmitz nachweislich am 16. Februar zu. Das Mietverhältnis endet am 31. März.

Achtung: Die kurze Kündigungsfrist gilt nicht, wenn der Wohnraum dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

 Wann ist ein Raum „möbliert“ vermietet?

Bei der Vermietung eines einzelnen möblierten Zimmers sollten Bett, Schrank, Tisch und Stuhl vorhanden sein.

Der Hauptmieter muss nach den mietvertraglichen Vereinbarungen verpflichtet sein, den Raum ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten. Das ist wichtig.

Sie machen als Hauptmieter aus einem leer vermieteten Raum nachträglich kein möbliert vermietetes Zimmer, wenn sie dem Untermieter im Laufe der Zeit freundlicherweise ein paar Möbel überlassen.

Umgekehrt gilt dies auch! Solange Einrichtungsgegenstände zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren (dies sollte von Hauptmieter und Untervermieter dokumentiert werden), ist es unerheblich, wenn die Möbel dann später vom Untermieter ganz entfernt werden. Die Räumlichkeiten wurden möbliert vermietet.

Überwiegend bedeutet, dass der Hauptmieter mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände gestellt hat (AG Köln, WuM 1971 u.a.).

Kündigungsfristen eines unmöblierten Zimmers in der Wohnung des Hauptmieters

Untermieter: Der Untermieter hat unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Ein Kündigungsgrund muss nicht genannt werden.

Hauptmieter: Der Hauptmieter hat bei der Kündigung eines Untermietverhältnisses zwei Alternativen.

1. Die ordentliche Kündigung

Zum einen kann er seinem Untermieter die ordentlich Kündigung aussprechen (§ 573 BGB), hier muss er seine Kündigungsgründe darlegen, oder er beruft sich auf die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB.

2. Die erleichtertee Kündigung

Bei einer erleichterten Kündigung eines leer vermieteten Zimmers kann der Hauptmieter ohne Nennung eines Kündigungsgrundes kündigen. In dem Kündigungsschreiben ist jedoch anzugeben, dass es sich um eine erleichterte Kündigung handelt. Auch hier ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, die Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter jedoch um weitere drei Monate auf insgesamt sechs Monate (§ 573a Abs. 1 BGB).

Je nach Dauer des Mietverhältnisses greift zudem die Staffelung der Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):

• bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, zzgl. 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist,
• nach mehr als fünfjähriger Dauer verlängert sie sich auf 6 Monate, zzgl. 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist, und
• nach 8 Jahren Dauer auf 9 Monate, zzgl. 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist.

Greift die Sozialklausel?

Auch Untermieter eines Leerzimmers können sich auf den Kündigungsschutz berufen. Ob Kündigung nach § 573 BGB (berechtigtes Interesse) oder Erleichterte Kündigung (§ 573a BGB), der oder die Untermieter können der Kündigung widersprechen und sich gegebenenfalls auf die Sozialklausel berufen.

Düster sieht es aus für Alleinstehende, die ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters anmieten. Die Berufung auf Härtegründe nach der Sozialklausel scheidet hier aus. Der Hauptmieter kann den alleinstehenden Untermieter spätestens am 15. des Monats zum Ablauf des Monats kündigen.

Der Untermieter zieht nicht aus, was nun?

Zieht ihr Untermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, dürfen sie nicht einfach das Wohnungsschloss austauschen und die persönlichen Gegenstände ihres Untermieters vor die Wohnungstür stellen. Sie müssen eine Räumungsklage erheben. Hier muss ein Räumungsurteil gegen den Untermieter erstritten werden, erst dann können sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser darf dann allein das Zimmer des Untermieters räumen oder den Untermieter entsprechend außer Besitz setzen, also die Schlösser austauschen.

Musterformulierungen zur Kündigung eines Untermietverhältnisses