Als die Sandkastenfreundin plötzlich zum Studieren nach Köln kam und bei Ihnen einziehen wollte, wirkt es zunächst simpel: Sie teilen sich die Miete – fertig. Spätestens beim zweiten Kaffee tauchen aber die Fragen auf: Darf ich das einfach so? Brauche ich die Erlaubnis des Vermieters? Und muss ich das beim Finanzamt angeben?

Vorab: Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung

Bevor es um Steuern geht, muss eine mietrechtliche Grundlage geklärt sein: Für jede Untervermietung ist grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Wer ohne Zustimmung untervermietet, riskiert Abmahnungen bis hin zur Kündigung des Mietvertrags.

👉 Rechtlicher Überblick zur Untervermietung

👉 Wann eine Untervermietung erlaubt ist

1. Untervermietung ist steuerpflichtig – theoretisch immer

Sobald jemand für die Überlassung von Wohnraum bezahlt, entstehen steuerlich:

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).

Dabei spielt keine Rolle,

• ob die Zahlung „Mietanteil“, „Unkostenbeitrag“ oder „Kostenbeteiligung“ heißt,
• ob ein Freund, eine Freundin oder eine fremde Person einzieht,
• ob die Wohnung gemeinsam genutzt wird oder ein Zimmer allein,
• ob ein schriftlicher Vertrag besteht oder nur eine mündliche Absprache.

Rein steuerlich ist jeder Geldfluss für Wohnraum eine Untervermietung. Die entscheidende Frage lautet immer: Bleibt nach Abzug der Kosten ein steuerpflichtiger Gewinn übrig?

2. Die 520-Euro-Freigrenze – häufig missverstanden

Bis zu 520 Euro im Jahr bleiben Einnahmen aus Untervermietung komplett steuerfrei. Wichtig ist der Unterschied:

• Die 520 Euro sind eine Freigrenze,
• und kein Freibetrag.

Das bedeutet:

• Bis 520 Euro jährlich: 0 Euro steuerpflichtig.
• Ab 521 Euro: Der gesamte Betrag ist steuerpflichtig, nicht nur der Teil über der Grenze.

Beispiel:
519 Euro Einnahmen → keine Steuerpflicht
600 Euro Einnahmen → 600 Euro sind steuerpflichtig (vor Abzug der Werbungskosten)

3. WG mit Freundin oder Freund – was gilt wirklich?

Typischer Fall aus der Praxis: Sie sind Hauptmieterin einer Zweizimmerwohnung, die Sandkastenfreundin zieht ein, Sie teilen sich die Miete – kein Untermietvertrag, nur eine faire Kostenaufteilung.

Rein steuerlich könnte man darin eine entgeltliche Überlassung sehen, also Untervermietung. In der Praxis behandelt die Finanzverwaltung typische WG-Konstellationen aber meist als private Lebensführung – solange keine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist.

Anders sieht es aus, wenn:

• ein bestimmtes Zimmer mit klarer Miete überlassen wird,
• mindestens eine Seite erkennbar Gewinn erzielen will,
• ein strukturiertes Vermietungsmodell besteht (z. B. mehrere Untermieter nacheinander).

4. Unentgeltliche Überlassung – überhaupt kein Steuerthema

Zahlt die mitwohnende Person gar nichts, liegt steuerlich keine Vermietung vor. Es fehlen jegliche Einnahmen – damit fehlt auch die Grundlage für eine Besteuerung.

Beispiel: Die beste Freundin darf ein halbes Jahr kostenlos auf dem Sofa schlafen. Das mag mietrechtliche Fragen aufwerfen, steuerlich passiert hier nichts – es liegen keine Einkünfte vor.

5. Werbungskosten: Was Sie steuerlich absetzen dürfen

Besteuert wird nie der gesamte Zufluss, sondern immer nur der Gewinn. Deswegen können alle Kosten, die mit der Untervermietung zusammenhängen, als Werbungskosten abgezogen werden.

Dazu gehören insbesondere:

• die eigene Miete (Kaltmiete und umlagefähige Nebenkosten),
• Strom, Gas, Internet (soweit mitgenutzt),
• Hausgeld-Bestandteile bei Eigentumswohnungen (laufende Kosten),
• anteilige Instandhaltung und Renovierungskosten,
• Möbel und Ausstattung (Abschreibung über mehrere Jahre),
• kleinere Reparaturen im untervermieteten Bereich.

Die Aufteilung erfolgt in der Praxis meist über die Fläche:

untervermietete Fläche ÷ Gesamtfläche = abziehbarer Kostenanteil

6. Möblierte Untervermietung – Möbelzuschlag nicht vergessen

Gerade unter Studierenden üblich: Das Zimmer wird möbliert überlassen, und der Untermieter zahlt einen Zuschlag für Bett, Schrank und Schreibtisch.

Dafür gilt:

• Möbelzuschläge sind voll steuerpflichtige Einnahmen,
• die Möbel selbst können per AfA (Abschreibung) über mehrere Jahre als Werbungskosten angesetzt werden,
• Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen sind ebenfalls Werbungskosten.

7. Besonderheiten für Eigentümerinnen und Eigentümer

Eigentümer haben gegenüber Mietern zusätzliche steuerliche Möglichkeiten. Neben den üblichen Kosten können sie insbesondere ansetzen:

• Abschreibung (AfA) auf das Gebäude anteilig für den vermieteten Bereich,
• Darlehenszinsen anteilig, wenn die Wohnung finanziert ist,
• anteilige Hausgeldzahlungen (laufende Kosten),
• tatsächlich verbrauchte Instandhaltungsrücklagen.

Damit lassen sich Einkünfte aus Untervermietung oft steuerlich weitgehend neutralisieren.

8. Ganz wichtig: Auch Mieter dürfen ihre eigene Miete absetzen

Ein weit verbreiteter Irrtum lautet: „Ich bin doch nur Mieter, ich kann nichts absetzen.“ Das stimmt nicht. Sobald Sie untervermieten, erzielen Sie Einkünfte – und dürfen die dadurch veranlassten Kosten als Werbungskosten geltend machen.

Beispiel:
Warmmiete: 900 Euro im Monat
Untervermietung: 25 % der Wohnfläche
→ 900 Euro × 25 % = 225 Euro Werbungskosten pro Monat
→ 2.700 Euro Werbungskosten im Jahr

Bei Einnahmen von 4.200 Euro jährlich ergibt sich dann:

• Einnahmen: 4.200 Euro
• Werbungskosten (Miete): 2.700 Euro
• steuerpflichtiger Gewinn: 1.500 Euro – zusätzlich geminderte Gewinne durch weitere Kosten möglich.

9. Nebenkosten: Immer Einnahmen – aber auch Kosten

Wichtig für die Praxis: Alle weitergereichten Nebenkosten gehören steuerlich zu den Einnahmen. Das gilt insbesondere für:

• Nebenkostenvorauszahlungen,
• pauschale Nebenkosten,
• pauschale Strom- und Internetbeteiligungen.

Diese Beträge zählen bei der Prüfung der 520-Euro-Freigrenze mit, sind aber im Gegenzug als Werbungskosten abziehbar, weil sie die eigene Belastung mindern.

10. Untervermietung in der Steuererklärung

Untervermietungen werden in der Steuererklärung in der:

Anlage V – „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ erfasst.

Dort sind einzutragen:

• alle Einnahmen aus der Untervermietung (Miete, Nebenkosten, Möbelzuschläge),
• die zugehörigen Werbungskosten,
• das Ergebnis (Gewinn oder Verlust).

Ein Verlust kann sich steuermindernd auswirken, wenn insgesamt eine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar bleibt.

11. Airbnb, Booking & Kurzzeitvermietung – der Sonderfall

Wer über Plattformen wie Airbnb oder Booking vermietet, bewegt sich schnell im Bereich der kurzfristigen Vermietung. Diese kann als gewerbeähnliche Tätigkeit eingestuft werden, insbesondere wenn:

• häufig wechselnde Gäste ein- und ausziehen,
• Serviceleistungen erbracht werden (Reinigung, Bettwäsche, Frühstück),
• klar eine Gewinnerzielungsabsicht im Vordergrund steht.

Je nach Umfang können dann zusätzlich Gewerbesteuerpflicht, Umsatzsteuerpflicht und strengere Buchführungs- und Dokumentationspflichten im Raum stehen.

12. DAC7: Plattformen melden automatisch ans Finanzamt

Mit der sogenannten DAC7-Richtlinie wurden Plattformbetreiber verpflichtet, bestimmte Daten an das Finanzamt zu melden. Dazu gehören unter anderem:

• Name und Anschrift der Vermieterin bzw. des Vermieters,
• Gesamteinnahmen pro Jahr,
• Anzahl der Vermietungen,
• Vermietungszeiträume.

Damit ist klar: Wer über Plattformen vermietet, sollte Einnahmen und Werbungskosten sauber erfassen – „unter dem Radar bleiben“ ist hier keine sinnvolle Option.

13. Umsatzsteuer – nur selten ein Thema

In der großen Mehrzahl der Fälle spielt Umsatzsteuer bei Untervermietung keine Rolle. Grund: Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerfrei.

Umsatzsteuer kann aber relevant werden, wenn:

• Räume gewerblich genutzt werden (z. B. als Büro oder Praxis) und zur Umsatzsteuer optiert wird,
• eine Airbnb-Vermietung faktisch wie ein Hotelbetrieb geführt wird,
• die Kleinunternehmergrenzen (22.000 Euro Umsatz im Vorjahr, 50.000 Euro im laufenden Jahr) überschritten werden.

Klassische WG-Untervermietungen und einfache Zimmeruntervermietungen fallen in der Regel nicht darunter.

14. Steuerhinterziehung – ab wann wird es gefährlich?

Steuerlich kritisch wird es, wenn Einnahmen bewusst verschwiegen werden. Das Finanzamt erhält Informationen unter anderem über:

• DAC7-Meldungen der Plattformen,
• Bankkontrollmitteilungen,
• Melderegister und Wohnungsgeberbestätigungen,
• Vermieter, die Untervermietung nicht erlauben wollten,
• Nachbarschaftsbeschwerden oder Anzeigen,
• Betriebsprüfungen und Sozialleistungsabgleiche (BAföG, Bürgergeld etc.).

Mögliche Folgen:

• Steuernachzahlungen,
• Nachzahlungszinsen,
• Geldstrafen oder im Extremfall strafrechtliche Konsequenzen – insbesondere bei gewerblichen Airbnb-Modellen.

WG-Fälle mit reiner Kostenaufteilung sind davon in der Praxis kaum betroffen. Plattformvermietungen hingegen stehen klar im Fokus.

15. Liebhaberei – wann das Finanzamt nicht mehr mitspielt

Von „Liebhaberei“ spricht das Finanzamt, wenn über längere Zeit nur Verluste entstehen und keine ernsthafte Gewinnerzielungsabsicht besteht. In diesem Fall können Werbungskosten nicht (mehr) abgezogen werden.

Bei Untervermietungen ist das eher selten ein Thema – meist steht eine zumindest langfristige Kostendeckung im Vordergrund.

16. Typische Fehler in der Praxis

• Freigrenze und Freibetrag verwechselt,
• Nebenkostenanteile nicht als Einnahmen berücksichtigt,
• Möbelzuschläge komplett übersehen,
• eigene Miete als Mieterin nicht als Werbungskosten angesetzt,
• Wohnfläche falsch oder zu großzügig verteilt,
• Airbnb-Vermietung als „nur privat“ eingestuft, obwohl sie längst gewerblich wirkt.

17. Praxisbeispiele

Beispiel 1: klassische Untervermietung eines Zimmers

Eine Mieterin untervermietet ein Zimmer in ihrer 80-m²-Wohnung. Das Zimmer hat 20 m² (25 % der Fläche).

• Einnahmen: 4.200 Euro pro Jahr,
• anteilige Warmmiete (25 % von 900 Euro × 12): 2.700 Euro Werbungskosten,
• zuzüglich anteilige Strom- und Internetkosten.

Ergebnis: Der steuerpflichtige Gewinn liegt deutlich unter 1.500 Euro – je nach weiteren Kosten eventuell noch niedriger.

Beispiel 2: WG mit Sandkastenfreundin

Zwei Freundinnen teilen sich eine Mietwohnung, jede zahlt die Hälfte der Miete. Es gibt keinen Untermietvertrag, keine Gewinnerzielungsabsicht, sondern nur eine faire Aufteilung der Wohnkosten.

Ergebnis: In der Praxis wird dies als private Lebensführung betrachtet – es entsteht regelmäßig keine steuerlich relevante Untervermietung.

Beispiel 3: Airbnb mit vielen Buchungen

Eine Eigentümerin vermietet ein Gästezimmer regelmäßig über Airbnb und erzielt 12.000 Euro Einnahmen im Jahr. Sie bietet zusätzlich Reinigung und frische Bettwäsche an.

Ergebnis: Die Tätigkeit kann als gewerblich angesehen werden. Die Einnahmen werden über DAC7 gemeldet, und Fragen zu Einkommensteuer, Gewerbesteuer und Umsatzsteuer sind sehr wahrscheinlich.

Fazit

Untervermietung ist steuerlich klar geregelt – aber weniger bedrohlich, als viele befürchten. Die 520-Euro-Freigrenze schützt kleinere Fälle, WG-Konstellationen mit reiner Kostenaufteilung sind in der Praxis selten ein Problem, und Mieter können ihre eigene Miete anteilig als Werbungskosten absetzen.

Wer Plattformen wie Airbnb nutzt, sollte die strengeren Regeln und die automatische Datenübermittlung an das Finanzamt kennen. Mit einer sauberen Dokumentation, realistischer Flächenaufteilung und einer korrekt ausgefüllten Anlage V lassen sich steuerliche Risiken deutlich reduzieren – und gleichzeitig viele Kosten rechtssicher geltend machen.

FAQ zur Untervermietung und Steuern