Untervermietung: Worauf müssen Mieter und Vermieter achten?

Eine Untervermietung liegt vor, wenn ein Mieter einer dritten Person die Nutzung der gemieteten Wohnung überlässt. Das Gesetz nennt dies "Gebrauchsüberlassung an Dritte" (§ 540 BGB).

  1. Möchte ein Mieter die ganze Wohnung untervermieten, kann der Vermieter die Zustimmung verweigern, der Mieter kann sie auch nicht gerichtlich einfordern (§ 540 BGB Abs. 1).
  2. Möchte ein Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten, muss ein Vermieter seine Zustimmung geben, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an einer Gebrauchsüberlassung entstanden ist und
    1. wenn nichts gegen den Untermieter spricht oder
    2. der Wohnraum nicht übermäßig belegt wird oder
    3. dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 BGB).

In diesem Beitrag befassen wir uns mit der Teilvermietung einer Mietwohnung, der klassischen Untervermietung eines Zimmers.

Verweigert ein Vermieter unberechtigterweise die Untervermietung, haftet er dem Mieter auf Ersatz der entgangenen Untermiete (BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13), Bild von 영훈 박 auf Pixabay

Berechtigtes Interesse des Mieters bei einer Teilvermietung nach § 553 BGB

Es drängt sich natürlich die Frage auf, wo ein berechtigtes Interesse des Mieters anfängt und wo dies aufhört, denn hier hält sich der Gesetzgeber bedeckt und sagt nur, dass dieses berechtigte Interesse nach Vertragsabschluss entstanden sein muss. Beispiele für berechtigte Interessen, denen sich Vermieter nicht verweigern konnten:

  • Nach Abschluss des Mietvertrages verringert sich das Einkommen des Mieters, die Miete kann nicht mehr alleine getragen werden.
  • Freund(in), Lebensgefährten, Verwandte sollen einziehen.
  • Ehe- oder Lebenspartner/innen nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz ziehen aus, für den zurückbleibenden Mieter ist die Miete allein zu hoch.
  • Auch ein Auslandsaufenthalt begründet ein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Untervermietung der Wohnung (BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13).
  • Reduzierung der Reise- und Wohnungskosten infolge beruflich bedingter Abwesenheit (BGH VIII ZR 4/05).
  • Eine Mieterin mit Kindern möchte eine Person mit Kindern einziehen lassen, um die Wohnungskosten zu senken und die Versorgung der eigenen Kinder zu verbessern.
  • Der Untermieter soll bei der Betreuung der Kinder helfen.
  • Ein älterer Mieter hat Angst vor Vereinsamung.
  • Der Mieter hat die Absicht, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht allein zu leben.

Wurde das Argument „berechtigtes Interesse“ bis vor ein paar Jahren noch recht restriktiv von den Gerichten gehandhabt, hat sich dies gewandelt. Eine Ablehnung durch den Vermieter ist kaum noch möglich.

 

Freund(in), Lebensgefährt(in) ≠ Lebenspartner(in)
Freund oder Freundin sind keine Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz! Das Lebenspartnerschaftsgesetz regelt die Partnerschaft zwischen gleichgeschlechtlichen Personen ähnlich einer Ehe zwischen Mann und Frau. Soll der aktuelle Freund oder die aktuelle Freundin mit einziehen, müssen sie auch in diesem Fall ihren Vermieter um Erlaubnis fragen (BGH, Az.: VIII ZR 371/02). Denn Freund oder Freundin gelten als x-beliebige Dritte im Sinne des Gesetzes (§ 540 BGB) und sie sind ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den (Mit)Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. 

Ehepartner, Lebenspartner und Verwandte
Nicht um Erlaubnis fragen müssen sie bei der Aufnahme von Verwandten (Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, pflegebedürftige Eltern oder Geschwister), Hausangestellten oder Pflegepersonal. Es genügt, den Einzug dieser Personen beim Vermieter anzuzeigen. Dazu haben Sie sogar die Pflicht. Je nach Anzahl der Personen kann es jedoch zu einer Überbelegung der Wohnung kommen, gegen die der Vermieter sein Veto einlegen kann.

 

Informationspflichten des Mieters

Die Gefahr bei einer Untervermietung liegt für den Vermieter immer darin, dass der Dritte unmittelbaren Besitz an der Wohnung erlangt - und dieser Besitz ist mit einer Reihe von Rechten verbunden. So muss der Vermieter im Falle einer Wohnungsräumung darauf achten, dass im Räumungsurteil auch der Untermieter aufgeführt ist. Ist dies nicht der Fall, da der Vermieter keine Kenntnis vom Untermieter hat, wird der Gerichtsvollzieher keine Wohnungsräumung durchführen. Deshalb hat der Vermieter auch ein Auskunftsrecht gegenüber seinem Mieter, die einige Eigenschaften des Dritten betreffen.

Vor- und Zunahme der Untermieters
Geburtsdatum
Beruf
Grund der Untervermietung
Bei einer befristeten Untervermietung den Zeitraum
Mietvertrag/Mietzins

Vermieter kann Untervermietung vom Nachweis der polizeilichen Meldepflicht abhängig machen

Zwingend muss auch der Untermieter den polizeilichen Meldepflichten nachkommen. Der Eigentümer einer Wohnung hatte seine Erlaubnis genau davon abhängig gemacht. Er forderte einen Nachweis für die Registrierung beim Einwohnermeldeamt. Als nichts geschah, entschied das Amtsgericht Tempelhof (Urteil v. 29.8.2016, Az. 7 C 161/15), dass der Eigentümer die Untervermietung nicht mehr dulden muss.

 

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Unzumutbare Untervermietung

Manchmal ist die Zustimmung aber für einen Vermieter unzumutbar (§ 553 Abs. 2 Satz 2). Die Unzumutbarkeit kann in der Person des potenziellen Untermieters liegen, aber auch eine Überbelegung der Wohnung stellt das Gesetz ausdrücklich als einen Fall der Unzumutbarkeit dar. Ein weiteres, nicht im Gesetz genanntes Beispiel ist eine Untervermietung kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter wird dadurch dem Risiko ausgesetzt, eventuell erst mit einer kostspieligen Räumungsklage wieder in den unmittelbaren Besitz der Wohnung zu gelangen.

Der Anspruch auf Erlaubniserteilung ist einklagbar, allerdings nur auf einen bestimmten Untermieter bezogen. Vermieter sollten eine teilweise Untervermietung nicht vorschnell ablehnen und den Fall rechtlich prüfen lassen. Wird die Untervermietung verweigert, bleibt dem Mieter nur der Rechtsweg. 

Untermietzuschlag

Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt (§ 553 Abs. 2 BGB).

Der Vermieter kann seine Zustimmung auch von der Einverständniserklärung zu einer Mieterhöhung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Anders als die Bezeichnung vermuten lässt, handelt es ich um keinen Zuschlag, sondern um eine Vertragsanpassung. Der Hauptvermieter darf seine Erlaubnis zur Untervermietung insofern von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen. Eine Erhöhung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis, z. B. im Mietvertrag, bereits eingeräumt hat (BGH, Az.: XII ZR 194/93).

Zuschlag für die Abnutzung und die Betriebskosten

Als häufige Beispiele für einen Untermietzuschlag wird in der Literatur gerne die stärkere Abnutzung der Mietwohnung oder auch die steigenden Betriebskosten angeführt. Diese Argumentation überzeugt in den meisten Fällen nicht.

Bei realistischer Betrachtungsweise fällt es nicht ins Gewicht, wenn sich zu einer einzelnen Person noch eine weitere Person gesellt. Eine stärkere Abnutzung wäre denkbar, wenn die Lebensgefährtin mit Kindern und Familienhunden einzieht. Eine Frage des Einzelfalls.

Werden die kalten Betriebskosten nach der Fläche verteilt, spielt die Belegung der Wohnung keine Rolle. Allenfalls werden die verbrauchsabhängigen Kosten steigen. Hier kann eine Anpassung der Vorauszahlungen erfolgen.

Zuschlag auf die Kaltmiete

Nicht wenige Vermieter machen eine Untervermietung davon abhängig, dass der Hauptmieter einer Erhöhung der Kaltmiete zustimmt. Doch mit welcher Berechtigung? Die Miethöhe orientiert sich zumeist nicht an der Personenzahl, die einzieht, sondern an der Miete, die für eine vergleichbare Wohnung marktüblich ist. Ist ein Vermieter der Auffassung, dass die gezahlte Miete nicht mehr marktüblich ist, kann er eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (558 BGB) in die Wege leiten.

„Echte Untervermietung“

Der Fall kann anders gelagert sein, wenn es sich um eine „echte Untervermietung“ handelt und nicht um die Aufnahme der Lebensgefährtin, der Eltern oder des Ehepartners. Hier wird ein Zimmer gegen Entgelt - oft mit Gewinnerzielungsabsicht - vermietet. Miethöhe und Gebrauch der gemeinschaftlichen Wohnräume wie Küche und Bad werden zwischen Hauptmieter und Untermieter ausgehandelt und in der Regel vertraglich festgehalten.

Das Landgericht Berlin stand 2018 einem Vermieter unter dem Gesichtspunkt der Partizipation deshalb eine Teilhabe am Untermietzins zu. Ein Vermieter ist berechtigt, seine Erlaubnis zu einer Untermiete von einem Untermietzuschlag abhängig zu machen. Dieser Zuschlag beträgt in der Regel 20% des Untermietzinses und kann auf bis zu 25 % erhöht werden, wenn selbst durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird (LG Berlin, Az.: 18 T 65/16).

Dasselbe Gericht, ein anderer Richter, ein anderes Urteil. In einem ähnlich gelagerten Fall urteilte das Landgericht Berlin (Urteil vom 11.02.2019, Az. 64 S 104/18) zwei Jahre später, es läge hier keine Gewinnerzielungsabsicht vor. Zudem könne zur Beurteilung der Unzumutbarkeit nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete abgestellt werden und verweigerte der Vermieterin den Zuschlag.

Darauf sollten Mieter achten

  • Macht der Vermieter seine Zustimmung von einer Mieterhöhung abhängig, sollten sie sich zunächst rechtlich beraten lassen. Denn sagen sie nein, entfällt die Zustimmungspflicht des Vermieters.
  • Sind sie mit einer Mieterhöhung einverstanden, kommt eine freiwillige Änderungsvereinbarung zustande. Der „Untermietzuschlag“ wird Bestandteil der einheitlichen Miete, es handelt sich um eine uneingeschränkte Mietabänderungsvereinbarung.
    Diese Änderung behält auch ihre Gültigkeit, wenn die Gebrauchsüberlassung endet. Mieter sollten daher darauf bestehen, diese Vertragsänderung unter eine auflösende Bedingung zu stellen oder eine Mietermäßigung für den Fall der Beendigung der Gebrauchsüberlassung vereinbaren.
  • Bei der Berechnung der Mieterhöhung sind geltende Kappungsgrenzen oder die Mietpreisbremse zu beachten!

Vertragsverhältnisse

Grundsätzlich besteht zwischen Vermieter und Untermieter keine vertragliche Beziehung. Diese besteht nur zwischen Hauptmieter und Untermieter!

Ein Hauptmieter sollte seinem Untermieter die Hausordnung übergeben und daraufhinweisen diese zu beachten. Denn bei Verstößen wird sich der Vermieter an sie als Hauptmieter wenden, der Verweis auf den Untermieter als Schuldigen schützt sie nicht vor einer Abmahnung oder Kündigung, wenn sich ihr Untervermieter daneben benimmt.

Mietzahlung/Mietrückstände

Der Hauptmieter schuldet die Miete an den Vermieter. Bei Zahlungsrückständen hat der Vermieter nur Ansprüche gegen den Hauptmieter als Schuldner. Ist der zahlungsunfähig, geht er leer aus. Gegen den Untermieter kann er rechtlich nicht vorgehen.

Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter muss den Untermieter seines Mieters nicht bei der Abrechnung berücksichtigen Dies kommt allenfalls in Betracht, wenn die Kostenverteilung einer Betriebskostenart nach Personentagen erfolgt. Es wird eine einheitliche Abrechnung für den Hauptmieter erstellt. Im Falle einer Nachzahlung ist der Hauptmieter zur Zahlung verpflichtet, im Falle eines Guthaben steht auch nur ihm das Guthaben zu. Wie Hauptmieter und Untermieter die interne Kostentragung regeln, ist Angelegenheit zwischen den beiden.

Wohnungskündigung

Möchte der Vermieter die Wohnung kündigen, ist das Kündigungsschreiben nur an den Hauptmieter zu richten.

Will der Hauptmieter kündigen, muss er daran denken, dass er Mieter und Vermieter ist. Er muss die Wohnungskündigung fristgerecht seinem Vermieter zusenden und er muss die fristgerechte Kündigung gegenüber seinem Untermieter aussprechen und natürlich dafür sorgen, dass die Wohnung am Tag des Auszugs frei von Untermietern ist. Denn, durch die Kündigung des Hauptmietverhältnisses endet nicht automatisch das Untermietverhältnis.

Vom Untermieter zum Hauptmieter

Es besteht kein Rechtsanspruch des Untermieters bei Ende des Hauptmietvertrages seinerseits Hauptmieter zu werden. Eine Übernahme der Wohnung kann nur durch Vereinbarung mit dem Vermieter erreicht werden oder wenn der Hauptmieter das vertragliche Recht besitzt, einen Ersatz- beziehungsweise Nachmieter zu stellen. Auch durch die Mietzahlung des Untermieters an den Vermieter kommt kein Mietvertrag mit dem Vermieter zustande (BGH vom 10.10. 2007 – XII ZR 12/07).

Kann die komplette Wohnung untervermietet werden?

Von einer teilweisen Untervermietung von Wohnraum ist die Vermietung der gesamten Wohnung (§ 540 BGB) an eine dritte Person zu unterscheiden. Darauf hat der Mieter keinen gesetzlichen Anspruch - auch nicht darauf, dass der Vermieter in diesem Fall zustimmt. Überlässt der Mieter die Wohnung trotzdem einem Dritten, kann der Vermieter das Vertragsverhältnis kündigen (§ 543 Abs. 2, S. 1 Nr. 2 BGB). Denn das Recht auf Untervermietung bezieht sich ausdrücklich nur auf einen Teil der Mietsache (§ 553 BGB Abs. 1 Satz 1).

Planen sie beispielsweise einen längeren Auslandsaufenthalt oder müssen sie aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen und möchten die Wohnung jedoch gerne erst einmal halten, sollten sie mindestens ein Zimmer zurückbehalten, um Einrichtungsgegenstände zu lagern oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen. Dann können sie ihren Vermieter mit gutem Gewissen um Erlaubnis zur Untervermietung bitten.

Untervermietung als Ferienwohnung? Der Vermieter kann kündigen!

Das haben wir auch schon erlebt: Die Studentenwohnung im beliebten Köln-Ehrenfeld sahen wir unerwartet in einem Onlineportal für Ferienwohnungen zur tageweisen Vermietung und das zu einem happigen Preis. Hier haben sie als Vermieter das Recht auf ihrer Seite. Auch wenn sie ihrem Mieter sogar eine generelle Untervermietung erlaubt haben sollten, kann ihr Mieter hieraus nicht das Recht auf tageweise Vermietung als Ferienwohnung ableiten. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass dies unzulässig ist und einen Kündigungsgrund darstellt, da die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist (BGH, Urteil v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13).

Kündigung, Abmahnung und Unterlassungsklage bei unerlaubter Untervermietung

Unterlassen Mieter die Einholung der Einverständniserklärung und der Untermieter zieht einfach ein, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Dies gilt auch dann, wenn gegen den Untermieter kein wichtiger Grund gesprochen hätte und der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung hätten verlangen dürfen (BGH, Urteil vom 02.02.2011, Az. VIII ZR 74/10).

Erfährt der Vermieter, dass ein Mieter tatsächlich seine Wohnung untervermietet, ohne vorher um Erlaubnis gefragt zu haben, kann er ihn mit der ausdrücklichen Aufforderung abmahnen, das Untermietverhältnis zu beenden, auch der Hinweis auf eine Unterlassungsklage gemäß § 541 BGB sollte in dem Schreiben nicht fehlen.

Urteile

Die lebensfrohe Nachbarin

Auf der Dachterrasse eines Mietshauses ging es hoch her. Splitternackt vergnügte sich die Mieterin mit ihrem Freund auf der von allen Seiten gut einsehbaren Örtlichkeit. Einige schockierte Nachbarn beschwerten sich beim Vermieter, der prompt eine Abmahung verschickte: Sexuelle Handlungen hätten zukünftig zu unterbleiben. Auch die Bonner Amtsrichter hatten kein Einsehen, die Klage der Mieterin wurde abgewiesen. Geschlechtsverkehr im Freien störe den Hausfrieden, das Recht der Frau auf "Entfaltung der eigenen Persönlichkeit" gelte nur in ihrer Wohnung und nicht auf der Terrasse (AG Bonn, 8 C 209/09).