Der Einsatz von Videoüberwachung wächst. Ein wichtiger Grund dafür ist der verbesserte Schutz von Immobilien, Eigentum und Personen. Damit wächst auch der Konflikt zwischen Sicherheitsinteressen und Persönlichkeitsrechten, denn eine Kameraüberwachung greift regelmäßig in das allgemeine Persönlichkeitsrecht ein. Es stellt sich die Frage, was wirklich erlaubt ist und wo sich Immobilienbesitzer in einer rechtlichen Grauzone bewegen.

Grundsatz: Was ist erlaubt, was nicht?

Eine Videoüberwachung ist nicht grundsätzlich verboten, allerdings wird sie in der Bundesrepublik streng reglementiert. Den rechtlichen Rahmen dafür bilden vor allem Art. 6 Abs. 1 DSGVO (Rechtsgrundlagen der Verarbeitung) sowie § 4 BDSG (Videoüberwachung öffentlich zugänglicher Räume).

Erlaubt ist grundsätzlich die Überwachung eigner, nicht öffentlich zugänglicher Bereiche. In einem Mietobjekt betrifft dies beispielsweise den eigenen Kellerraum, die eigene Garage oder den eigenen Flur. Dafür muss die Videoüberwachung aber zur Wahrung berechtigter Interessen (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO) oder zur Verhinderung von Straftaten dienen.

Die Überwachung darf nur dann erfolgen, wenn sie erforderlich ist, keine milderen Mittel bestehen und eine Interessenabwägung zugunsten des Überwachenden ausfällt. In der Praxis könnte das wie folgt aussehen:

In einem Mehrfamilienhaus kommt es regelmäßig zu Beschwerden wegen Grillens im gemeinschaftlichen Garten oder auf Balkonen:

• starke Rauchentwicklung
• Geruchsbelästigungen
• wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung
• Streit zwischen Mietparteien

Der Vermieter erwägt, eine Kamera im Gartenbereich zu installieren, um Verstöße zu dokumentieren. Diese Überwachung wäre auch gesetzlich denkbar, wenn es zu erheblichen Gefahren kommt (z. B. Brandgefahr, Sachbeschädigung) oder wiederholt konkrete Schäden entstanden sind. Nicht zulässig wäre sie hingegen, wenn auch mildere Mittel bestehen (etwa Hinweise auf die Hausordnung, persönliche Gespräche, Abmahnungen oder zeitliche Beschränkungen des Grillens).

Speicherung der Aufnahmen: lokal oder Cloud?

Die rechtliche Bewertung endet nicht bei der Kamera, sondern setzt sich bei der Speicherung der Aufnahmen fort. Die Datenverarbeitung muss im Sinne der DSGVO gewährleistet sein. Entscheidend sind dabei folgende Fakten:

• wo die Daten gespeichert werden
• wer Zugriff hat
• wie lange gespeichert wird

Werden mehrere Mietobjekte verwaltet, bietet sich eine Cloud-Lösung für Unternehmen an. Damit gibt es die zentrale Zugriffskontrolle sowie die Protokollierung aller Zugriffe sowie automatisierte Löschfristen. Somit kann die Einhaltung datenschutzrechtlicher Pflichten besser organisiert und dokumentiert werden, was insbesondere für Vermietungsgesellschaften und Unternehmen mit mehreren Standorten von Bedeutung ist.

Zugleich steigen allerdings die rechtlichen Anforderungen für das Unternehmen, auch weiterhin die volle datenschutzrechtliche Verantwortung sicherzustellen und nachzuweisen. Deshalb müssen auch Löschkonzepte und Informationspflichten konsequent umgesetzt werden. Andernfalls drohen etwa Bußgelder nach Art. 83 DSGVO wegen Verstößen gegen die Grundsätze der Datenverarbeitung. Dazu zählen insbesondere eine fehlende Zweckbindung, eine unzulässige oder zu lange Speicherung von Aufnahmen, unzureichende Zugriffsbeschränkungen sowie eine mangelhafte Information der betroffenen Personen.

Lokale Speicherung optimal für einzelne Objekte

Die Cloud-Lösung eignet sich nicht für kleinere Vermietungsgesellschaften oder einzelne Objekte. Dafür ist der organisatorische, technische und datenschutzrechtliche Aufwand in diesen Fällen häufig unverhältnismäßig. Lokale Speichersysteme lassen sich einfacher kontrollieren und erfordern weniger komplexe Regelungen zu Zugriff, Dokumentation und Vertragsgestaltung.

Eine Auftragsverarbeitung nach Art. 28 DSGVO ist hier nicht erforderlich. Daraus ergeben sich für die Vermieter einige Vorteile. Sie haben etwa keine vertraglichen Verpflichtungen gegenüber externen Dienstleistern und einen geringeren administrativen und organisatorischen Aufwand. Auch die bessere Nachvollziehbarkeit und Kontrolle über die gespeicherten Daten ist gewährleistet, da Zugriffe und Speicherorte klar zugeordnet werden können. 

Kameraüberwachung durch Mieter initiiert: Was müssen Vermieter beachten?

Um sich besser zu schützen, entscheiden sich viele Mieter für eine Kameraüberwachung. Doch ist dies überhaupt rechtlich zulässig und müssen Vermieter vorher ihre Zustimmung geben? Auch hier ist die Rechtslage klar: Mieter dürfen nicht eigenmächtig Gemeinschaftsflächen videoüberwachen. Erlaubt ist dies nur im eigenen, ausschließlich genutzten Bereich.

Bevor die Installation der Kameras erfolgt, müssen Vermieter in den meisten Fällen ihre Zustimmung geben. Greift die Montage der Kamera etwa in die Bausubstanz ein, müssen Mieter vorher um Erlaubnis fragen. Gleiches gilt auch, wenn technische Einrichtungen des Gebäudes betroffen sind (beispielsweise Stromanschlüsse im Gemeinschaftsbereich).

Doch auch mit der Zustimmung des Vermieters ist die Kameraüberwachung nicht immer rechtswidrig. Wird sich beispielsweise vor der eigenen Wohnungstür montiert und nimmt auch Teile des gemeinschaftlich genutzten Flurs auf, liegt regelmäßig eine unzulässige Überwachung von Gemeinschaftsflächen vor.

Eine rechtlich zulässige Lösung könnte in diesem Fall darin bestehen, die Kamera so auszurichten oder technisch zu konfigurieren, dass sie ausschließlich den eigenen Bereich erfasst. Viele Systeme bieten beispielsweise die Möglichkeit, sogenannte Privacy-Masken zu integrieren und damit nicht gewollte Flächen abzudecken.