Die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung ist für die meisten Mehrfamilienhäuser gesetzlich vorgeschrieben. Dabei kommen entweder Heizkostenverteiler oder Wärmezähler zum Einsatz. Doch wann muss welche Art von Messgerät verwendet werden, wer trägt die Kosten und welche gesetzlichen Vorgaben gelten? Dieser Artikel gibt einen Überblick für Vermieter.
1. Wann muss ich eine Heizkostenabrechnung erstellen?
Laut Heizkostenverordnung (HeizkostenV) besteht für Vermieter die Pflicht, Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn:
Das Gebäude mit einer zentralen Heizungsanlage oder Fernwärme versorgt wird.
Mindestens zwei Wohneinheiten vorhanden sind, die nicht vom Eigentümer selbst genutzt werden.
Ausnahme: Bei Gebäuden mit maximal zwei Wohneinheiten, in denen eine Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt wird, besteht keine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung.
2. Heizkostenverteiler oder Wärmezähler – was ist der Unterschied?
Heizkostenverteiler (HKV)
Erfassen den relativen Wärmeverbrauch direkt an den Heizkörpern.
Messen nicht den tatsächlichen Energieverbrauch in kWh, sondern dienen zur Verteilung der Heizkosten auf Basis der Heizleistung der einzelnen Heizkörper.
Werden vor allem in Mehrfamilienhäusern mit vertikalen Steigleitungen eingesetzt, wo individuelle Wärmezähler technisch nicht oder nur mit hohem Aufwand nachrüstbar wären.
Wärmezähler (WMZ)
Messen den tatsächlichen Wärmeverbrauch in kWh durch Erfassung des Temperaturunterschieds zwischen Vor- und Rücklauf des Heizwassers.
Werden sowohl für Heizungswärme als auch für Warmwasser genutzt, insbesondere bei verbundenen Anlagen.
Pflicht in Gebäuden mit horizontalen Heizkreisen (z. B. Fußbodenheizung) und wenn eine individuelle Verbrauchsmessung technisch möglich ist.
Gesetzliche Vorgabe: Seit der Novelle der Heizkostenverordnung 2021 sind Wärmezähler vorgeschrieben, wenn sie technisch machbar sind. Heizkostenverteiler dürfen nur noch verwendet werden, wenn der Einbau von Wärmezählern unverhältnismäßig hohen Aufwand bedeutet.
3. Kann ich von der Abrechnungspflicht befreit werden?
Ja, eine Befreiung ist möglich, wenn der Einbau von Messgeräten unwirtschaftlich wäre. Dies ist der Fall, wenn:
Die Kosten des Einbaus in keinem angemessenen Verhältnis zu den erwartbaren Einsparungen stehen.
Die technische Umsetzung unmöglich oder sehr aufwendig ist (z. B. bei sehr alten Rohrsystemen).
Die Unwirtschaftlichkeit muss durch ein Gutachten eines Sachverständigen nachgewiesen werden. In einigen Bundesländern kann eine Genehmigung der zuständigen Behörde erforderlich sein.
4. Wer bezahlt die Messgeräte?
Kauf von Messgeräten: Die Anschaffungskosten trägt grundsätzlich der Vermieter.
Mietkosten für Messgeräte: Falls die Geräte angemietet werden, sind diese Betriebskosten und können auf die Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 4 Betriebskostenverordnung, BetrKV).
Modernisierungsumlage: Falls die Geräte erstmals installiert werden, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b , sodass die Anschaffungskosten durch eine Modernisierungsmieterhöhung um 8 % der Kosten jährlich auf die Mieter umgelegt werden können.
5. Müssen auch die Kosten einer Wärmepumpe ab 2025 nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden?
Ja! Ab dem 01.01.2025 fallen auch Wärmepumpen unter die Heizkostenverordnung, wenn sie ein ganzes Mehrfamilienhaus versorgen. Das bedeutet:
Bisher waren Wärmepumpen, die direkt mit Strom arbeiten, von der Heizkostenverordnung nicht erfasst.
Ab 2025 müssen die Kosten auch bei Wärmepumpen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Es ist erforderlich, entweder Wärmezähler oder eine direkte Strommessung pro Wohneinheit zu installieren.
Falls keine Messung erfolgt, haben Mieter das Recht, ihre Heizkostenabrechnung um 15 % zu kürzen (§ 12 HeizkostenV).
Fazit für Vermieter
Die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung ist in Mehrfamilienhäusern gesetzlich vorgeschrieben.
Wärmezähler sind seit 2021 Pflicht, sofern technisch möglich. Heizkostenverteiler dürfen nur bei alten Rohrsystemen ohne mögliche Einzelmessung verwendet werden.
Der Vermieter trägt die Anschaffungskosten, kann aber die Mietkosten für Messgeräte als Betriebskosten umlegen.
Falls erstmals Messgeräte eingebaut werden, ist eine Modernisierungsmieterhöhung möglich.
Ab 2025 gilt die Heizkostenverordnung auch für Wärmepumpen, sodass eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgeschrieben ist.
➡ Vermieter sollten prüfen, ob ihre Messgeräte den aktuellen Vorschriften entsprechen, um rechtliche Risiken und Abrechnungskürzungen zu vermeiden.
Der Unterschied zwischen vertikalen Steigleitungen und horizontalen Heizungsleitungen liegt in der Art und Weise, wie das Heizungswasser durch das Gebäude verteilt wird.
1. Vertikale Steigleitungen (Einzelstrang- oder Steigstrangsystem)
- Hier verlaufen die Heizungsrohre senkrecht (vertikal) durch das Gebäude.
- Jede Wohnung wird von mehreren Steigleitungen versorgt, die durch alle Etagen gehen.
- Heizkörper in verschiedenen Wohnungen hängen an denselben vertikalen Rohren.
- Folge: Eine individuelle Verbrauchsmessung pro Wohnung mit Wärmezählern ist schwierig, da das Heizwasser nicht erst in einer zentralen Einheit für jede Wohnung erfasst wird.
Beispiel: Altbau mit zentralem Heizsystem
- Ein Mehrfamilienhaus aus den 1950er Jahren mit einer zentralen Heizungsanlage.
- Die Heizungsrohre laufen vom Keller aus vertikal nach oben durch das gesamte Haus.
- Ein Steigrohr versorgt z. B. die Heizkörper im Wohnzimmer von Wohnung 1 im Erdgeschoss, Wohnung 2 im ersten Stock und Wohnung 3 im zweiten Stock.
- Messerfassung: Da sich das Heizwasser in jeder Wohnung verteilt, können keine individuellen Wärmezähler pro Wohnung genutzt werden. Stattdessen werden Heizkostenverteiler an den Heizkörpern angebracht.
2. Horizontale Heizungsleitungen (Etagen- oder Geschossstrangsystem)
- Hier verlaufen die Heizungsrohre waagerecht (horizontal) innerhalb jeder Wohnung.
- Jede Wohnung hat eine eigene Zuleitung von der Zentralheizung oder vom Hausanschluss.
- Folge: Der Verbrauch pro Wohnung kann genau mit einem Wärmezähler gemessen werden.
Beispiel: Neubau mit moderner Technik
- Ein Mehrfamilienhaus, Baujahr 2015, mit einer zentralen Gasheizung.
- In jeder Wohnung gibt es einen eigenen Heizkreislauf, der vom Flur oder Technikraum aus verteilt wird.
- Das Heizwasser wird von der zentralen Heizungsanlage erst in die Wohnung geführt und dort an die Heizkörper oder Fußbodenheizung weitergegeben.
- Messerfassung: Da jede Wohnung ihren eigenen Heizkreislauf hat, kann der Verbrauch mit einem einzelnen Wärmezähler erfasst werden.
Vergleich: Vertikale vs. Horizontale Heizungsleitungen
| Merkmal | Vertikale Steigleitungen | Horizontale Heizungsleitungen |
|---|---|---|
| Rohrführung | Senkrecht durch das Gebäude | Waagerecht pro Wohnung |
| Verteilung | Eine Steigleitung versorgt mehrere Wohnungen | Jede Wohnung hat ihren eigenen Heizkreislauf |
| Messung | Heizkostenverteiler an den Heizkörpern nötig | Wärmezähler pro Wohnung möglich |
| Typischer Einsatz | Altbauten, Gebäude mit zentraler Steigrohrführung | Neubauten, moderne Heizsysteme |
➡ Folge für Vermieter:
- In Altbauten mit vertikalen Steigleitungen sind Wärmezähler oft nicht möglich, daher werden Heizkostenverteiler verwendet.
- In modernen Gebäuden mit horizontaler Verteilung sind Wärmezähler Pflicht.
