Der Einbau von Wasserzählern ist für eine verbrauchsabhängige Abrechnung von Kalt- und Warmwasserkosten unerlässlich. Insbesondere in Mehrparteienhäusern oder bei einer Mischung aus Wohn- und Gewerbeeinheiten ist oft eine klare Trennung des Wasserverbrauchs notwendig. In diesem Artikel beleuchten wir die rechtlichen und finanziellen Aspekte des Kaufs oder der Miete von Wasserzählern.

1. Arten von Wasserzählern

Wasserzähler erfassen den Verbrauch von Kalt- oder Warmwasser in einer Wohnung oder einer Gewerbeeinheit. Dabei unterscheidet man:

• Wohnungswasserzähler (Kalt- und Warmwasserzähler): Zur exakten Verbrauchserfassung einzelner Wohnungen innerhalb eines Mehrparteienhauses.
• Hauptwasserzähler: Der Gesamtwasserverbrauch eines Gebäudes wird durch einen Hauptzähler erfasst.
• Zwischenzähler: Diese ermöglichen eine separate Abrechnung, z. B. zwischen Wohn- und Gewerbemietern oder zur internen Verbrauchserfassung.

2. Kauf und Einbau von Wasserzählern

Beim erstmaligen Einbau von Wasserzählern stellt sich die Frage, wer die Kosten trägt:

• Pflicht zum Einbau: In vielen Bundesländern besteht eine gesetzliche Pflicht zur Installation von Kalt- und Warmwasserzählern.
• Kostenverteilung:
  • Die Anschaffungskosten und der erstmalige Einbau sind Sache des Vermieters und nicht auf die Mieter umlagefähig.
  • Falls ein Zähler ersetzt werden muss (z. B. wegen Defekt oder Eichpflicht), gelten diese Kosten als Instandhaltung und bleiben ebenfalls beim Vermieter.
• Umlagefähigkeit: Nur laufende Kosten wie Wartung und Ablesung können über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

3. Miete von Wasserzählern und Umlage auf die Mieter

Statt Wasserzähler zu kaufen, kann der Vermieter diese auch mieten. In diesem Fall fallen regelmäßige Mietkosten an. Die rechtliche Behandlung dieser Kosten hängt von der Art der Zähler ab:

• Kaltwasserzähler:
  • Gemäß § 2 Nr. 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind die Mietkosten umlagefähig, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.
• Warmwasserzähler:
  • Hier greift zusätzlich die Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV dürfen die Mietkosten nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese vorher zugestimmt haben. Ohne diese Zustimmung bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.

Praktische Folgen für Vermieter

• Die Umlage der Mietkosten für Kaltwasserzähler ist ohne Zustimmung der Mieter möglich.
• Die Umlage der Mietkosten für Warmwasserzähler erfordert dagegen eine Zustimmung der Mieter gemäß § 4 Abs. 2 HeizkostenV.

4. Zustimmung der Mieter beim erstmaligen Einbau

Möchtest du als Vermieterin erstmalig Wasserzähler installieren, kann eine Zustimmung der Mieter erforderlich sein:

• Falls es eine gesetzliche Verpflichtung gibt, kannst du die Zähler ohne Zustimmung einbauen, aber die Kosten für den Kauf und Einbau nicht auf die Mieter umlegen.
• Ohne gesetzliche Pflicht ist der Einbau eine bauliche Maßnahme, die die Mieter nur dulden müssen, wenn es sich um eine Modernisierung nach § 555b BGB handelt (z. B. zur Einsparung von Wasser oder Energie). Eine Modernisierungsankündigung ist dann erforderlich.

5. Umlage der Mietkosten: Benötige ich die Zustimmung des Mieters?

Ob du für die Umlage der Mietkosten von Wasserzählern eine Zustimmung der Mieter benötigst, hängt von der Art der Zähler und der Formulierung des Mietvertrags ab:

• Kaltwasserzähler:
  • Falls der Mietvertrag allgemein auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweist, sind die Mietkosten der Wasserzähler gemäß § 2 Nr. 2 BetrKV umlagefähig. Eine separate Zustimmung der Mieter ist dann nicht erforderlich.
  • Beispiel für eine wirksame Klausel im Mietvertrag:
    „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in der jeweils gültigen Fassung.“
• Warmwasserzähler:
  • Hier reicht ein allgemeiner Verweis auf die BetrKV nicht aus. Nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV ist eine Zustimmung der Mieter erforderlich. Fehlt diese Zustimmung, darf die Vermieterin die Mietkosten nicht auf die Mieter umlegen.

6. Fazit

• Einbau und Anschaffungskosten von Wasserzählern sind Vermietersache und nicht umlegbar.
• Mietkosten für Kaltwasserzähler können als Betriebskosten umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag geregelt ist.
• Mietkosten für Warmwasserzähler erfordern dagegen eine Zustimmung der Mieter gemäß § 4 Abs. 2 HeizkostenV.
• Beim erstmaligen Einbau kann eine Zustimmung der Mieter erforderlich sein, falls keine gesetzliche Pflicht besteht.
• Zwischenzähler zur Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten sind nur umlagefähig, wenn eine transparente Abrechnung gewährleistet ist.

Eine klare vertragliche Regelung und eine transparente Abrechnung sind entscheidend, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Hier noch einmal die Kernpunkte

✅ Kaltwasserzähler: Mietkosten sind umlagefähig, wenn der Mietvertrag allgemein auf die BetrKV verweist.
✅ Warmwasserzähler: Umlage der Mietkosten nur mit Zustimmung der Mieter nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV.
✅ Anschaffungskosten und Erstinstallation: Keine Umlage möglich, da Vermietersache.