Wasserschaden durch undichte Duschfuge – Kein Ersatz durch Gebäudeversicherung

Der Fall: Undichte Fuge führt zu Wasserschaden

Im vorliegenden Fall trat über einen längeren Zeitraum Wasser durch eine undichte Silikonfuge zwischen der Duschwanne und der Wand aus. Das Wasser drang in die Bausubstanz ein und verursachte Feuchtigkeitsschäden. Der Eigentümer meldete den Schaden der Gebäudeversicherung und forderte Ersatz der Sanierungskosten.

Die Versicherung lehnte die Zahlung ab und argumentierte, dass es sich nicht um einen versicherten Leitungswasserschaden handele. Daraufhin zog der Eigentümer vor Gericht.

Die Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Auffassung der Versicherung:

Kein versicherter Leitungswasserschaden: Die Gebäudeversicherung deckt Schäden durch bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser, etwa durch Rohrbrüche. Das durch die undichte Fuge ausgetretene Wasser stammt jedoch nicht aus einer wasserführenden Leitung, sondern aus der Nutzung der Dusche.

Undichte Fugen sind nicht Teil der Rohrinstallation: Silikonfugen sind Wartungsfugen, die regelmäßig überprüft und erneuert werden müssen. Sie sind kein Bestandteil der versicherten Leitungswasserversorgung.

Kein plötzlicher Schaden: Ein schleichender Wasseraustritt über längere Zeit fällt nicht unter den Versicherungsschutz, da es sich nicht um ein plötzliches Ereignis handelt.

1. Abgrenzung zwischen versichertem Schaden und Instandhaltungsmaßnahme

Das Urteil zeigt klar, dass nicht jeder Wasserschaden unter den Schutz der Gebäudeversicherung fällt. Schäden durch schleichenden Wasseraustritt aufgrund von mangelnder Instandhaltung (z. B. undichte Fugen) sind keine Versicherungsfälle, sondern eine Frage der ordnungsgemäßen Instandhaltung des Gebäudes.
Vermieter können sich also nicht auf die Gebäudeversicherung verlassen, wenn Schäden durch fehlende Wartung entstehen.

2. Bedeutung von Wartungsfugen im Mietrecht

Der BGH unterstreicht, dass Silikonfugen als Wartungsfugen gelten. Das bedeutet, dass sie einer regelmäßigen Kontrolle und Erneuerung unterliegen. Sie sind kein fester Bestandteil der Bausubstanz, sondern ein Element, das mit der Zeit altert und instand gehalten werden muss.
Das ist besonders wichtig, da es auch Auswirkungen auf die Pflichtenverteilung zwischen Vermieter und Mieter haben kann. Wenn Fugen nicht rechtzeitig erneuert werden und dadurch ein Schaden entsteht, könnte dies dem Vermieter als Verschulden angelastet werden.

3. Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung

Da die Gebäudeversicherung nicht zahlt, müssen Vermieter selbst für die Sanierungskosten aufkommen. Sie können diese Kosten nicht einfach als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
Wartungsmaßnahmen an den Silikonfugen sind ebenfalls keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Vermieter sollten daher entsprechende Rücklagen für solche Maßnahmen einplanen.

4. Mögliche Haftung des Mieters?

Falls nachweisbar wäre, dass der Mieter die Schäden durch unsachgemäße Nutzung oder unterlassene Meldung verursacht hat, könnte eine Haftung des Mieters in Betracht kommen. Das könnte beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter schon lange Feuchtigkeit bemerkt hat, diese aber nicht gemeldet wurde.
In der Praxis ist das allerdings schwer durchzusetzen, da Mieter nicht ohne Weiteres verpflichtet sind, Fugen auf Dichtigkeit zu überprüfen.

5. Versicherungsschutz gezielt überprüfen

Manche Gebäudeversicherungen bieten erweiterte Policen an, die auch Schäden durch schleichenden Wasseraustritt oder Wartungsmängel abdecken. Vermieter sollten prüfen, ob eine solche Ergänzung für ihre Immobilie sinnvoll ist.

Fazit: Prävention statt Versicherung

Regelmäßige Kontrolle der Silikonfugen: Bei jeder Wohnungsübergabe, spätestens jedoch alle paar Jahre, sollte überprüft werden, ob die Fugen noch dicht sind.
Dokumentation der Instandhaltung: Nachweise über Inspektionen und Reparaturen können helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Präventive Erneuerung der Fugen: Statt auf sichtbare Schäden zu warten, sollten Vermieter die Fugen regelmäßig erneuern lassen.
Mieter sensibilisieren: In der Hausordnung oder im Mietvertrag darauf hinweisen, dass Feuchtigkeitserscheinungen oder bröckelnde Fugen umgehend gemeldet werden sollen.
Versicherungspolicen prüfen: Falls gewünscht, gezielt nach Versicherungen suchen, die auch schleichende Wasserschäden abdecken.

Es wird deutlich, dass Vermieter nicht nur auf Versicherungsschutz setzen, sondern aktiv Vorsorge treffen müssen.