Die Einhaltung der richtigen Formvorschriften im Mietrecht ist entscheidend, um Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern zu vermeiden. Fehler bei der Form können weitreichende Konsequenzen haben, insbesondere wenn es um Vertragslaufzeiten, Kündigungen oder Mieterhöhungen geht. In diesem Artikel klären wir die wichtigsten Formvorschriften im Mietrecht, erläutern den Unterschied zwischen Schriftform und Textform und zeigen die möglichen Folgen von Formfehlern auf.
1. Wichtige Formvorschriften im Mietrecht
a) Schriftform bei Mietverträgen (§ 550 BGB)
Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden.
Beispiel: Ein Vermieter und ein Mieter vereinbaren mündlich eine feste Mietdauer von fünf Jahren. Da die Schriftform fehlt, kann der Mieter bereits nach wenigen Monaten unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.
b) Textform bei Mieterhöhungen (§ 558a BGB)
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss mindestens in Textform erfolgen. Das bedeutet, dass sie per Brief, Fax oder E-Mail mitgeteilt werden kann – eine mündliche Ankündigung ist jedoch unwirksam.
Beispiel: Ein Vermieter informiert den Mieter telefonisch über eine Mieterhöhung. Da keine schriftliche Bestätigung erfolgt, ist die Mieterhöhung unwirksam.
c) Schriftform bei Kündigungen (§ 568 BGB)
Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen eine Kündigung schriftlich erklären. Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder SMS reicht nicht aus – eine eigenhändige Unterschrift ist erforderlich.
Beispiel: Ein Mieter kündigt seinen Mietvertrag per SMS. Da die Schriftform erforderlich ist, bleibt der Mietvertrag bestehen.
d) Schriftform bei der Befristung eines Mietvertrags (§ 575 BGB)
Ein befristeter Mietvertrag ist nur wirksam, wenn der Grund der Befristung schriftlich festgehalten wird. Fehlt dieser, gilt der Mietvertrag als unbefristet.
Beispiel: Ein Vermieter gibt mündlich an, dass der Mietvertrag nur ein Jahr gelten soll. Ohne schriftliche Befristung kann der Mieter trotzdem auf ein unbefristetes Mietverhältnis bestehen.
e) Textform bei Modernisierungsankündigungen (§ 555c BGB)
Eine Modernisierungsmaßnahme muss mindestens drei Monate vorher in Textform angekündigt werden. Auch hier reicht eine mündliche Information nicht aus.
f) Textform bei Betriebskostenabrechnungen (§ 556 Abs. 3 BGB)
Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss mindestens in Textform übermittelt werden. Sie muss die abgerechneten Kosten, den Verteilerschlüssel und das Guthaben oder die Nachzahlung enthalten.
2. Unterschied zwischen Textform und Schriftform
| Kriterium | Schriftform | Textform |
|---|---|---|
| Unterschrift erforderlich? | ✅ Ja | ❌ Nein |
| Per E-Mail möglich? | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Per Fax möglich? | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Per SMS möglich? | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Rechtliche Folgen bei Nichteinhaltung | Erklärung ist ungültig | Erklärung ist ungültig, wenn sie nur mündlich erfolgt |
3. Was passiert, wenn es keine schriftliche Vereinbarung gibt?
Wenn Mieter und Vermieter sich mündlich auf eine Befristung oder eine spezielle Vertragsbedingung einigen, aber nichts schriftlich festhalten, steht im Streitfall Aussage gegen Aussage. Wer sich auf eine bestimmte Vertragsbedingung beruft (z. B. eine Befristung), muss dies beweisen können.
Beispiel: Ein Vermieter und ein Mieter vereinbaren mündlich eine Mietdauer von sechs Monaten. Nach sechs Monaten behauptet der Mieter, dass es sich um einen unbefristeten Vertrag handelt. Da der Vermieter keine schriftliche Befristung nachweisen kann, gilt das Mietverhältnis als unbefristet.
4. Folgen von Formmängeln im Mietrecht
Wenn eine gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten wird, kann das erhebliche Konsequenzen haben:
- Mietverträge über mehr als ein Jahr ohne Schriftform: Der Vertrag gilt als unbefristet und kann mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden.
- Mieterhöhung ohne Textform: Die Mieterhöhung ist unwirksam, bis sie in der richtigen Form vorliegt.
- Kündigung ohne Schriftform: Die Kündigung ist nicht gültig, der Mietvertrag läuft weiter.
- Befristeter Mietvertrag ohne schriftliche Befristung: Der Mietvertrag gilt als unbefristet.
5. Fazit
Die richtige Form im Mietrecht ist entscheidend, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Während einige Erklärungen in Textform ausreichend sind, erfordert das Gesetz in anderen Fällen zwingend die Schriftform. Mieter und Vermieter sollten stets darauf achten, Vereinbarungen korrekt festzuhalten, um Streitigkeiten zu vermeiden. Insbesondere sollte die Befristung von Mietverträgen immer schriftlich erfolgen, da sonst ein unbefristetes Mietverhältnis entsteht.
