Quelle: https://unsplash.com/de/fotos/rgJ1J8SDEAYWer ein Haus kaufen möchte, benötigt je nach Bundesland nur einen Eigenanteil von rund 10 Prozent des Kaufwerts. Zudem stehen attraktive Finanzierungsmöglichkeiten zur Auswahl. Auch für eine Wohnung gibt es überaus interessante Finanzierungsmodelle, die nur wenig Zusatzkosten verursachen.

Zur Finanzierung müssen also nicht die aktuellen Wettquoten zurate gezogen werden, um so eventuell zu genug Kapital zu kommen, sondern es gibt genügend Möglichkeiten, wie sich derartiges Vorhaben finanzieren lässt. Das hat den Vorteil, dass es auch nach vielen Jahren der Finanzierung nicht zu einer Erhöhung der Monatsraten kommt.

Bauherren finanzieren am besten mit einem hohen Anteil an Eigenkapital

Soll ein Baudarlehen bei der Bank beantragt werden, gibt es grundsätzlich verschiedene Arten der Finanzierung. Am günstigsten wirkt es sich auf die Vertragskonditionen aus, wenn ein möglichst hoher Vermögenswert zur Verfügung steht, der für den Immobilienkauf verwendet werden kann. Zudem kann eine Bank immer Sicherheiten verlangen, welche die Kreditsumme rechtfertigen.

Ungünstig kann es sich auf die Gewährung des Baukredits auswirken, wenn neben den reinen Immobilienkosten auch noch die Kaufnebenkosten finanziert werden sollen. Hier ist auch von der 100 Prozent Finanzierung die Rede, sie wird von vielen großen deutschen Banken aber von vornherein konsequent abgelehnt. Zumindest sollten also die Gebühren für den Notar, Grundbucheintrag, die Dokumenterstellung für die Behörden und sonstige Kaufnebenkosten aus den eigenen finanziellen Mitteln gedeckt werden können.

Wie hoch sind die zu erwartenden Nebenkosten beim Haus- und Wohnungskauf?

Damit das Gespräch mit der kreditgebenden Bank nach den eigenen Wünschen verläuft, sollten Interessenten zuzüglich zum reinen Kaufpreis bis zu 15 Prozent für die Nebenkosten einkalkulieren. Bei günstigen Immobilienkäufen kann es aber auch sein, dass nur 10 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten anfallen. Kann zumindest dieser Teil des Immobilienkaufs selbst finanziert werden, stehen die Chancen auf ein Baudarlehen deutlich besser als bei einer 100 Prozent Finanzierung der Bank.

Grund dafür ist schlichtweg, dass sich die kreditgebende Finanzanstalt gegen Verluste absichern möchte. Neben dem Stämmen der Kaufnebenkosten ist es außerdem sinnvoll, wenn sich alle erwachsenen Mitglieder des gemeinsamen Haushalts in einem festen Anstellungsverhältnis befinden. Das sichert dem Finanzinstitut auch nach Jahren der Laufzeit eine regelmäßige Zahlung der monatlichen Abschlagsraten.

Das rät die Verbraucherzentrale zum Immobilienkauf

Die niedrigen Bauzinsen in Deutschland haben in den vergangenen Jahren für einen anhaltenden Bauboom gesorgt. Je komplizierter ein Finanzierungsmodell allerdings aufgestellt ist, desto mehr Gefahr läuft ein Kreditnehmer, einem unseriösen Angebot auf den Leim zu gehen. Die Verbraucherzentrale hat auf ihrer Internetseite hilfreiche Tipps für Finanzierungsmodelle und den Immobilienkauf veröffentlicht, wie man ohne finanziellen Verlust ein Haus oder eine Wohnung finanzieren kann.

Laut Verbraucherschützern ist das Annuitätendarlehen derzeit die gängigste Form, eine Immobilie am freien Markt zu finanzieren. Daher möchten wir uns dieses Konzept im Folgenden einmal etwas genauer anschauen und auf wichtige Aspekte verweisen, die jedem Immobilienkäufer bekannt sein sollten.

Die Besonderheiten des Annuitätendarlehens für den Immobilienkauf

Der Begriff Annuität stammt aus dem lateinischen Sprachgebrauch und bedeutet auf Deutsch so viel wie das Jahr. Für jedes weitere Jahr der Laufzeit eines Baukredits oder eines Immobiliendarlehens für die neue Wohnung werden die vertraglich vereinbarten Zinsen fällig. Somit wird die finanzierte Immobilie also umso günstiger, je schneller der Kredit insgesamt abbezahlt werden kann.

Die Ausgaben bleiben bei dieser Art der Finanzierung über die gesamte Vertragslaufzeit lang gleich hoch, sodass sich eine absolute Planungssicherheit für Kreditnehmer ergibt. Haben sich die Bedingungen am Finanzmarkt nach einigen Jahren stark verändert, kann man einen Kredit außerdem immer umschulden. Dabei wird der Restbetrag des Darlehens von einer neuen Bank übernommen, die für die weitere Finanzierung bessere Konditionen anbietet.

So schuldet Kreditnehmer einen Baukredit vor Ablauf der Vertragslaufzeit um

Die kreditgebende Bank kann bei der Umschuldung eines Kredits auf die Vorfälligkeitsentschädigung bestehen. Dabei handelt es sich um die Zahlung des finanziellen Ausfalls, den das Finanzinstitut erleidet, weil die vertraglichen Zinsen nicht über die vereinbarte Laufzeit hinaus gezahlt werden. Entsteht der Bank hierdurch ein Schaden, muss diese Summe im neuen Kredit unbedingt berücksichtigt werden.

Weigert sich die Hausbank, der Umschuldung des Baukredits zuzustimmen, ist die gesetzliche Frist zur Kreditumschuldung einzuhalten. Bei Finanzcheck gibt es einen kostenlosen Rechner zur Umschuldung von Baukrediten, in dem die persönlichen Angaben zum Hauskredit einfach eingegeben werden. Wird der Immobilienkredit seit weniger als 10 Jahren Laufzeit zurückgezahlt, ist die kreditgebende Bank allerdings nach deutscher Rechtsprechung nicht dazu verpflichtet, einer Umschuldung auch zuzustimmen.

Diese Kosten kommen auf Immobilienbesitzer neben der Finanzierung zu

Für jede Wohnung und jedes Haus müssen monatliche Betriebskosten einkalkuliert werden, die zusätzlich zum Baudarlehen zu zahlen sind. Geht einmal im Haus die Heizung kaputt, sind Immobilienbesitzer schnell mit einer hohen fünfstelligen Summe konfrontiert, die gestemmt werden muss. Beim Wohnungskauf läuft es üblicherweise so ab, dass die gesamte Eigentümerschaft gemeinsam ein individuell verhandelbares Hausgeld pro Monat in einen gemeinsamen Topf einzahlt.

Für größere Reparaturen, geplante Sanierungsarbeiten in den allgemeinen Betriebsräumen oder andere Ausgaben, die alle betreffen, wird dieses Geld dann verwendet. Schäden in der eigenen Wohnung finanziert jeder Eigentümer selbst. Auch Modernisierungsarbeiten werden nicht aus den allgemein angesparten Finanzmitteln bezahlt. In der vierteljährlich bis jährlich stattfindenden Mitgliederversammlung können gemeinsame Ausgaben der Hausgemeinschaft geplant werden, wobei jeder Wohnungseigentümer dasselbe Stimmrecht besitzt.

So viel Einkommen ist für einen Baukredit erforderlich

Besonders günstig steht es um das Immobiliendarlehen, wenn mindestens zwei in Vollzeitbeschäftigung arbeitende Personen in einen gemeinsamen Haushalt ziehen möchten. Für Kinder im Haushalt oder beim Zusammenleben mit den Eltern gibt es bestimmte Förderprogramme vom Staat, die vom kreditgebenden Finanzinstitut ebenso wie Eigenkapital behandelt werden.

Aber auch, wenn beim Hausbau bestimmte Arbeiten in Eigenleistung erbracht werden können, lässt sich das bei der Kreditvergabe wie eigenes Kapital geltend machen. Wichtig ist dabei, dass man selbst über die notwendigen beruflichen Qualifikationen verfügt. Auch ein Angebot des entsprechenden Gewerks sollte eingeholt und der Bank vorgelegt werden.

Gesamteinkommen muss mindestens 65 Prozent über der Belastung liegen

Grundsätzlich gewähren Finanzhäuser nur dann einen Immobilienkredit, wenn das monatliche Gesamteinkommen des Haushalts mindestens 65 Prozent über der zu erwartenden Belastung liegt. Gerechnet wird dabei übrigens mit dem Nettoeinkommen aller einziehenden Personen. Wer diesen Wert nicht erreicht, kann im Haushalt nach Einsparungsmöglichkeiten suchen.

Oftmals gibt es einen teuren Handyvertrag, der ohnehin schon lange gekündigt werden sollte. Oder aber im Rahmen der eigenen Mobilität kann es zu Einsparungen kommen. Wer das Familienauto für den Baukredit abschafft, sorgt aber nicht nur für eine höhere Liquidität, sondern tut auch der Umwelt noch etwas Gutes.