Eine Hausmodernisierung planen

Wer Immobilien besitzt, der wird regelmäßig mit dem Thema der Modernisierung konfrontiert. Bereiche, die erneuert werden können oder müssen, gibt es viele. Nicht immer sind Immobilienbesitzer jedoch geneigt, die entsprechenden Baumaßnahmen einzuleiten. Gründe hierfür gibt es genug. Entweder fehlen die finanziellen Mittel oder die Modernisierungsmaßnahme wird als nicht notwendig erachtet. Dabei gibt es zahlreiche Szenarien, in denen sich eine Modernisierung für den Besitzer lohnt. Mittel- oder langfristig können die richtigen Maßnahmen dazu führen, dass die Betriebskosten sinken. Dann rentiert sich die Investition. Dies gilt oftmals unabhängig davon, ob es sich um selbstgenutzten Wohnraum handelt oder ob die Immobilie ein Mietobjekt ist.

 

alte heizungsleitungenBild von Harald Matern auf Pixabay

Was fällt unter eine Hausmodernisierung?

Der Begriff der Hausmodernisierung ist gesetzlich streng geregelt. Dies ist vor allem deshalb wichtig, weil solche Maßnahmen immer wieder auch vermietete Wohnräume betreffen. In solchen Fällen ist es wichtig, dass es klare Grenzen gibt, welche Baumaßnahmen als Modernisierung gelten und welche nicht. Davon ist es nämlich abhängig, ob Mieter bestimmte Maßnahmen dulden müssen und ob anschließend sogar die Höhe der Miete davon betroffen ist. Gesetzlich geregelt und definiert sind alle erlaubten Vorgänge im § 555b des Bürgerliches Gesetzbuches.

Seit einer Mietrechtsänderung im Jahr 2013 ist die Modernisierung von vermieteten Immobilien grundsätzlich einfacher geworden. Dies betrifft auch die Ankündigung solcher Baumaßnahmen. Der Gesetzgeber definiert eine Reihe von Baumaßnahmen, die unter die Hausmodernisierung fallen. Grundsätzlich muss es bei den Umbauten und Renovierungen immer darum gehen, den Verbrauch zu reduzieren. In diesem Zusammenhang wird von einer energetischen Modernisierung gesprochen. Dies erlaubt eine Vielzahl an Baumaßnahmen. So sind im Zuge der energetischen Modernisierung Erneuerungen an Heizungen, Warmwasseranlagen sowie Klimaanlagen erlaubt.

Auch die Fenster in der Mietwohnung gehören in den Bereich der erlaubten Sanierungen. Zum einen sind moderne Fenster besser isoliert. Sie verlieren also weniger Energie und reduzieren so den Energieverbrauch der Wohnung. So erfüllen neue Fenster die Kriterien der energetischen Sanierung. Zum anderen verbessert sich die Wohnqualität. Auch dieser Punkt ist im BGB aufgelistet. Durch einen besseren Schallschutz sinken die Geräusche, die von außen in die Wohnung dringen. Ebenfalls kann der Einbruchsschutz verbessert werden oder eine moderne Fensterlüftung verbessert den Luftaustausch, was Schimmel vorbeugt. Alle diese Maßnahmen fallen unter die gesetzlich erlaubten Hausmodernisierungen.

Auch Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs zählen grundsätzlich zu den erlaubten Hausmodernisierungen. Hier gibt es wieder eine Vielzahl an möglichen einzelnen Maßnahmen, die größer oder kleiner ausfallen können. Wie auch bei den Fenstern und Heizungen gilt hier, dass Mieter solche Maßnahmen nach einer fristgerechten Ankündigung dulden müssen. Hierbei kann es sich um den Einbau eines Durchlaufbegrenzers an den Armaturen oder den Austausch von Spülkästen handeln, sodass weniger Wasser verbraucht wird. Auch eine Regenwassersammelanlage fällt unter diese Kategorie der erlaubten Maßnahmen.

Vermietete Wohnungen modernisieren – was ist möglich?

Nicht alle baulichen Veränderungen können mit einer Modernisierung begründet werden. Dies ist wichtig, denn bestimmte bauliche Maßnahmen müssen Mieter nicht dulden. Dann bleibt nur, sich mit dem Mieter zu einigen oder die geplanten Veränderungen abzubrechen.

So ist ein Totalumbau keine Modernisierung. Dies gilt bereits, wenn der Charakter der Mietsache grundlegend verändert wird. Als Beispiel könnte der Ausbau einer Dachwohnung in eine moderne, lichtdurchflutete Mansarde dienen, selbst wenn hierbei die Dämmung verbessert wird. Ebenfalls muss ein Mieter eine Maßnahme, die dazu führt, dass sich der Wohnraum vergrößert, nicht akzeptieren. Dies betrifft alle Arten eines Ausbaus, etwa durch einen Anbau oder wenn ein vorher nicht genutzter Raum durch eine Renovierung der nutzbaren Wohnfläche hinzugefügt wird.

Auf der anderen Seite gibt es keine Pflicht zur Heizungsmodernisierung und ähnlichen Maßnahmen. Mieter haben also keinen Anspruch darauf, bestimmte Modernisierungen zu fordern. Ausgeschlossen davon sind Heizungen, die die Energieeinsparverordnung von 2014 nicht mehr erfüllen und aus diesem Grund ersetzt werden müssen. In diesem Fall steht der Eigentümer der Immobilie in der Pflicht, den gesetzlichen Anforderungen nachzukommen. Dies betrifft in der Regel ineffiziente Heizungen mit einem Alter von über 30 Jahren.

Die Modernisierung finanzieren

Ein wichtiger Punkt bei jeder größeren Umbaumaßnahme ist die Finanzierung. Oftmals müssen für solche Sanierungen fünfstellige Beträge bereitgestellt werden. Die meisten Immobilienbesitzer greifen deshalb auf eine Finanzierung zurück. Auf diese Weise lassen sich die Belastungen auf viele Jahre verteilen und die kompletten Kosten müssen nicht sofort getragen werden.

Eigenheimbesitzern kommt eine spezielle Form der Finanzierung zugute, die von Banken genau für diese Zwecke angeboten wird. Es handelt sich um die sogenannten Modernisierungskredite. Diese sind meistens zweckgebunden, das heißt, die Finanzmittel werden explizit für geplante Baumaßnahmen, die im Zusammenhang mit einer Hausmodernisierung stehen, bewilligt. Dafür überzeugen diese Kredite durch sehr günstige Konditionen. Dies liegt vor allem daran, dass die Forderungen der Banken durch die Immobilie selbst gedeckt sind und diese in aller Regel einen deutlich höheren Wert besitzet als die Kreditsumme für die Sanierung.

Aus diesem Grund sollten Immobilieneigentümer nach Möglichkeit auf einen Modernisierungskredit zurückgreifen, wenn entsprechende Maßnahmen geplant sind. Selbst wenn die Mittel direkt aufgebracht werden können, kann sich eine Finanzierung über einen Modernisierungskredit aufgrund der vorteilhaften Konditionen lohnen. Gleichzeitig gibt es immer noch Unterschiede zwischen den verschiedenen Banken. Deshalb lohnt es sich für Immobilieneigentümer, möglichst viele Angebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Auf diese Weise kann ein günstiger Modernisierungskredit mit Konditionen, die zur eigenen Situation passen, ausgewählt werden.

Der Prozess, solche Kreditangebote einzuholen, ist jedoch langwierig und kompliziert. Vor allem aus diesem Grund holen Wohnungseigentümer meist nur wenige Angebote ein oder akzeptieren die Konditionen der Hausbank. Abhilfe schafft hier ein Online-Vergleich für Modernisierungskredite. Mehrere Vergleichsportale bieten gezielte Suche nach Modernisierungskrediten. Der Vergleich holt dann zahlreiche Angebote bei Kreditinstituten ein und zeigt die Konditionen an.

Zu Beginn ist es möglich, die Rahmenbedingungen für den Modernisierungskredit festzulegen. Dies sind insbesondere die Laufzeit sowie die benötigte Kreditsumme. Typischerweise haben Modernisierungskredite eine Laufzeit zwischen 12 und 84 Monaten, jedoch sind durchaus auch Laufzeiten von bis zu 240 Monaten möglich. Die Kreditsummen bewegen sich meist in einem Bereich von 3.000 bis 50.000 Euro. Bevor jedoch ein solcher Kredit aufgenommen und eine konkrete Maßnahme geplant wird, ist es sinnvoll, eine Finanzierungsberechnung durchzuführen. Hierbei wird der monatliche Haushaltsüberschuss errechnet, indem von den Nettoeinkünften alle monatlichen Kosten abgezogen werden. Daraus ergibt sich eine Summe, die monatlich für die Rückzahlung eines Kredits zur Verfügung steht. Sicherheitshalber sollte zusätzlich mit einem entsprechenden Puffer gerechnet werden.

Danach können über das Vergleichsportal Kreditangebote zu den voreingestellten Kriterien gesucht werden. Die Seite listet dann die infrage kommenden Angebote auf. Da die meisten Angebote mit bonitätsabhängigen Zinsen ausgestattet sind, müssen noch diverse persönliche Daten angegeben werden, um den individuellen Zinssatz bei jeder Bank zu berechnen. Erst dann ist eine direkte Bewertung der verschiedenen Kredite und die Auswahl des passenden Angebots möglich.. In den meisten Fällen ist es möglich, diese Kredite dann direkt online zu beantragen.

Wer einen solchen Modernisierungskredit beanspruchen möchte, muss in aller Regel den Besitz der Immobilie nachweisen. Dafür wird beispielsweise ein Grundbuchauszug benötigt. Bei Krediten, die über das Internet beantragt werden, ist es mittlerweile möglich, diese Nachweise auf dem postalischen Weg zu erbringen oder sie sogar digital einzureichen. Bei manchen Banken ist es heutzutage sogar möglich, einen Modernisierungskredit komplett online zu beantragen und Zeit zu sparen.

Fördermöglichkeiten bei einer Modernisierung prüfen

Bei Maßnahmen im Rahmen einer energetischen Sanierung können Immobilienbesitzer häufig auf die Unterstützung des Staates setzen. Dies gilt sowohl für Wohnungen, die vermietet sind, als auch für selbstgenutzte Häuser.

Immobilienbesitzer haben vor allem zwei Möglichkeiten, Unterstützung für solche Maßnahmen zu erhalten. Das sind regionale Förderprogramme sowie Kredite von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). KfW-Kredite gibt es vor allem für den Einbau moderner Zentralheizungen, wenn eine alte Ölheizung ausgebaut wird, oder bei der zusätzlichen Dämmung der Fassade. Diese KfW-Kredite haben einen Zinssatz von null Prozent und decken Teile des Finanzierungsbedarfs ab. Somit sinkt die finanzielle Belastung dank eines KfW-Kredits.

Regionale Förderprogramme werden von den Landesregierungen organisiert. Diese laufen meist nur ein oder wenige Jahre. Dementsprechend lohnt es sich, die Möglichkeiten in diesem Bereich laufend auszuloten. So haben einige Bundesländer die Installation einer Fotovoltaik-Anlage finanziell bezuschusst. Auf diese Weise wird eine solche Modernisierung deutlich günstiger. Gleiches gilt für den Einbau von Brennwertkesseln in der Zentralheizung. Oftmals müssen die installierten Anlagen bestimmte Eigenschaften erfüllen und sind deshalb teurer in der Anschaffung. Diese Mehrkosten lassen sich durch die Förderungen jedoch amortisieren und meist sind diese Anlagen im Betrieb dann deutlich sparsamer, sodass auch langfristig die Betriebskosten sinken. Immobilienbesitzer profitieren deshalb gleich in doppelter Hinsicht von solchen Förderprogrammen. In der Regel müssen die Anträge für solche Förderungen vor Beginn der Baumaßnahmen eingereicht werden. Es ist deshalb wichtig, Modernisierungen und Sanierungen entsprechend zu planen sowie Förderungen rechtzeitig zu beantragen.

Jetzt modernisieren und über einen Kredit finanzieren – lohnt sich das?

Immobilienbesitzer scheuen oftmals vor der Umsetzung von Modernisierungen. Besonders die hohen Kosten schrecken Eigentümer ab, aber auch die langwierigen und aufwendigen Baumaßnahmen halten viele Besitzer ab. Es lohnt sich jedoch in vielen Fällen ein Griff zum Taschenrechner. Die einzelnen Maßnahmen sollten kalkuliert und vor allem bei energetischen Sanierungen auf das Einsparpotenzial geprüft werden. Hierbei gibt es außerdem Unterschiede, ob es sich um eine vermietete oder die selbstgenutzte Immobilie handelt.

Dies zeigt sich bei der Betrachtung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen wie beispielsweise der Fenster. Werden die Fenster im Eigenheim erneuert, dann können die Vorteile von der eigenen Familie genutzt werden. Dies sind neben Verbesserungen der Wohnqualität auch sinkende Energiekosten. Bei einer vermieteten Wohnung geht es hingegen in erster Linie um die Optimierung der Energiewerte.

Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass Eigentümer bei einer Modernisierung die Miete erhöhen dürfen. Jedoch sind hier bestimmte Rahmenbedingungen einzuhalten. Die Miete kann nach einer Modernisierungsmaßnahme nicht beliebig angepasst werden. Der Gesetzgeber hat hier klare Vorgaben gemacht, welche Erhöhungen vertretbar sind.

So sind innerhalb von sechs Jahren maximal drei Euro Erhöhung der Miete pro Quadratmeter Wohnfläche möglich. Liegt die durchschnittliche Monatsmiete in einer Gegend bei unter sieben Euro pro Quadratmeter, dann sind sogar nur Erhöhungen von insgesamt zwei Euro pro Quadratmeter erlaubt. Bei einer Wohnung mit einer Fläche von 70 Quadratmetern würde dies einen Spielraum von 210 Euro beziehungsweise 140 Euro zulassen. Daran zeigt sich, dass durch Modernisierungen die Mieteinnahmen durchaus gesteigert werden können. Für die Mieter erhöhen sich die Kosten ebenfalls nicht um exakt diesen Betrag, da beispielsweise die Heizkosten und andere Mietnebenkosten sinken.

Gleichzeitig steigt bei einer modernisierten Wohnung auch die Attraktivität. Alte Fenster und hohe Nebenkosten durch ineffiziente Heiztechnik verscheuchen potenzielle Mieter. Viele Suchende schauen inzwischen bei den Nebenkosten besonders genau hin. Dies ergibt Sinn, denn die effektiven monatlichen Kosten, die von dem Mieter getragen werden müssen, setzen sich aus Nettomiete und Nebenkosten zusammen. Vermieter müssen hier oft die Miete senken, um Interessierte anzulocken. Somit sinkt die Rendite.

Eigenheimbesitzer haben hingegen andere Maßstäbe, wenn es darum geht, den Sinn von Energiesparmaßnahmen zu bewerten. Hier sind in erster Linie die sinkenden Nebenkosten zu nennen. Aus diesem Grund investieren Hausbesitzer häufig in die Erneuerung ihrer Heizungsanlage. Der interessante Punkt ist, wann sich eine solche Investition über die sinkenden Kosten amortisiert. Wer eine alte Ölheizung durch einen modernen Hybridkessel mit Solarunterstützung ersetzt, spart gleich auf zwei Arten. Zum einen sind neue Heizkessel deutlich effizienter und so spart die Modernisierung Heizkosten. Der Primärenergieverbrauch kann oftmals um 30 Prozent reduziert werden. Zum anderen senkt auch der Wechsel des Energieträgers die Kosten für Heizung und Warmwasser. Im Sommer beispielsweise erzeugt eine solarthermische Anlage faktisch den kompletten Wärmebedarf einer Familie kostenfrei.

Durch eine solche Anlage können die jährlichen Kosten durchaus um 300 bis 500 Euro sinken. Bei Investitionskosten zwischen 8.000 und 15.000 Euro kann es sein, dass sich eine solche Anlage nach heutigem Stand bereits nach weniger als zehn Jahren amortisiert hat. Dabei sind steigende Energiekosten noch nicht mit eingerechnet. Die Preise für Öl, Gas und Strom sind in den letzten Jahrzehnten stetig angestiegen. Wird diese Entwicklung anhalten, wovon auszugehen ist, lohnt sich die Investition in effiziente Heizsysteme mit Solarunterstützung noch mehr.

Ein weiterer Punkt betrifft die Abschreibungsfähigkeit von Baukosten, die im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen anfallen. Wer in der eigenen Immobilie wohnt, kann nur die reinen Handwerkerkosten absetzen. Hier sind 20 Prozent der angefallenen Kosten bis zu einem jährlichen Höchstbetrag von 1.200 Euro absetzungsfähig. Aufwendungen für Material können hingegen nicht steuerlich geltend gemacht werden. Bei vermieteten Objekten lassen sich hingegen die Kosten für die Umbaumaßnahmen langfristig absetzen. Hier kommen steuerliche Abschreibungen ins Spiel, die ebenfalls das zu versteuernde Einkommen senken.

Alle diese Punkte sollten bei der Kalkulation von Modernisierungsmaßnahmen in Betracht gezogen werden. In vielen Fällen lohnt sich die Investition bereits nach wenigen Jahren, durch die Kombination an sinkenden Betriebskosten, steuerlichen Absetzungen, günstigen Modernisierungskrediten, Förderprogrammen und höheren Mieteinnahmen.

 

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