Warum sich die Vermietung einer möblierten Wohnung für den Vermieter lohnt

Die meisten Mietwohnungen werden unmöbliert an den Mieter vermietet – mit Einrichtungsgegenständen stattet sie erst später der Mieter selbst aus. Immer mehr Wohnungen - gerade in den Ballungsgebieten - werden jedoch mittlerweile möbliert vermietet übergeben.

Warum viele Vermieter die möblierte Vermietung scheuen

Die möblierte Vermietung einer Wohnung scheint vielen Vermieter erst einmal umständlich und nachteilig. Auf den ersten Blick bringt diese Vermietungs-Option nämlich allein dem Mieter Vorteile. Schließlich fallen die Kosten nach dem Einzug in eine möblierte Wohnung für den Mieter geringer aus. Überdies ist der Vermieter der möblierten Wohnung für die Instandhaltung sämtlicher mitvermieteter Einrichtungsgegenstände zuständig.

Trotz dieser Bedenken sollten die Vorteile einer möblierten Vermietung von Wohnungseigentümern nicht übersehen werden. Schließlich sind in der Realität oft weitaus weniger Schwierigkeiten zu erwarten als befürchtet.

Das hängt zum einen damit zusammen, dass einzelne Einrichtungsgegenstände durch den Mieter ersetzt werden können. Hierdurch lösen sich viele befürchtete Konflikte von allein. Ist der Mieter beispielsweise mit der mitvermieteten funktionsfähigen Matratze nicht zufrieden, kann er sie selbst ersetzen. Einen Mietmangel würde die Matratze nicht darstellen und der Vermieter müsste sich mit dem Problem nicht befassen. Vielmehr kann der Mieter die Schlafunterlage selbst austauschen. Noch wichtigere Vorteile einer möblierten Vermietung ergeben sich außerdem im Bereich Kündigung sowie im Zusammenhang mit möglichen Mieteinnahmen.

Wohnung mit nachteiligen Eigenschaften werden „vermietbar“

Die Nachfrage nach unmöbliertem Wohnraum ist zwar oft größer, dennoch finden sich für möblierte Wohnungen stets Interessenten. Üblicherweise sind diese Mietinteressenten außerdem explizit auf der Suche nach einer möblierten Wohnung und bereit, über eventuelle „Minuspunkte“ hinwegzusehen.

Für den Vermieter bedeutet das: Mit etwas Geduld ist aufgrund der Möblierung auch eine Wohnung in nicht idealer Lage oder mit ungünstigem Schnitts vermietbar. Mietinteressenten, die ausdrücklich nach einer bereits eingerichteten Wohnung suchen, sind nämlich oft bereit, auch kleinere Nachteile in Kauf zu nehmen. Nicht selten hängt das damit zusammen, dass möblierter Wohnraum oft nur zweitweise oder aus beruflichen Gründen benötigt wird.

Häufigerer Mieterwechsel

Typischerweise werden Mieterverhältnisse über möblierten Wohnraum nach überschaubarer Zeit wieder beendet. Außerdem halten sich die Abnutzung der Wohnung und des Mobiliars üblicherweise in engen Grenzen. Das hängt übrigens damit zusammen, dass möblierter Wohnraum oft aus beruflichen Gründen angemietet ist. Eine tatsächliche Nutzung des Wohnraums erfolgt meist nur am Abend nach der Arbeit. Aufgrund dieser wenig intensiven Nutzung bleiben die Wohnung selbst sowie die Einrichtungsgegenstände üblicherweise in gutem Zustand. Das wiederum spart dem Vermieter Kosten und erhöht die Chancen einer raschen Neuvermietung.

Wann gilt eine Wohnung als möbliert vermietet?

Der Begriff der Möblierung ist gesetzlich nicht eindeutig definiert. Allerdings lässt sich aus § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ableiten, wann eine Wohnung als möbliert anzusehen ist. Aus der Rechtsnorm ergibt sich, dass eine Wohnung, die überwiegend mit Möbeln ausgestattet ist, als möbliert gilt. Eine „überwiegende Ausstattung“ ist dann anzunehmen, wenn über die Hälfte der zur Haushaltsführung notwendigen Möbel vom Vermieter gestellt sind.

Um als „möbliert“ vermietet werden zu können, muss der Wohnraum insbesondere mit folgenden Gegenständen ausgestattet sein:

Bett oder Betten
Kleiderschränke
Stühle und Tische
Sofa
Beleuchtung
Regale
Teppich
Vorhänge
Küche

Sind diese Gegenstände in der Wohnung vorhanden, kann von einer möblierten Wohnung ausgegangen werden.

Der Hauptgrund jedoch: Höhere Mieteinnahmen durch möblierte Vermietung

Ist die angemietete Wohnung bereits möbliert, steigert das den Nutzungswert für den Mieter. Im Gegenzug ist der Vermieter dazu berechtigt, eine höhere Miete für die Wohnung zu verlangen. Höhere Mieteinnahmen ergeben sich dabei aus der Möglichkeit des Vermieters, einen Möblierungszuschlag zu berechnen. Gesetzlich ist die Höhe des zu veranschlagenden Möblierungszuschlags bis jetzt nicht verbindlich geregelt.

Eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 aus dem Jahr 2023 zeigt, wie sich der Anteil und die Mieten möblierter Wohnungen in den letzten fünf Jahren entwickelt haben:

Der Anteil möblierter Wohnungen nimmt deutschlandweit stark zu.
Im Schnitt der 5 größten Metropolen ist mehr als jedes dritte Angebot möbliert.
Sonderfall Berlin: In der Hauptstadt gibt es mehr möblierte Angebote als unmöblierte.
Druck auf Mietmarkt wächst: Möblierte Angebote sind deutlich teuer als unmöblierte Angebote.

Allerdings muss der Vermieter bedenken: Die höheren Mieteinnahmen aufgrund des Möblierungszuschlags bieten nicht immer sofort einen tatsächlichen finanziellen Vorteil. Schließlich müssen die Mehreinnahmen eventuell den Anschaffungskosten des Mobiliars gegenübergestellt werden. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Einrichtungsgegenstände über die Mietzeit hinweg Abnutzungen und damit eine Wertminderung erfahren.

Dennoch stellen die höheren Mieteinnahmen meist (nach einiger Zeit) einen echten finanziellen Vorteil für den Vermieter dar. Das gilt umso mehr in Fällen, in denen die Wohnung ohnehin bereits mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet war. Wurde die Wohnung beispielsweise zuvor vom Vermieter bewohnt und verbleiben die wichtigsten Möbel in der Wohnung, fallen keine Mobiliar-Anschaffungskosten an.

Die Mietpreisbremse wird bei der möblierten Vermietung umgangen

Auch bei der Vermietung einer möblierten Wohnung muss der Vermieter theoretisch die Mietpreisbremse beachten. Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10% über der Vergleichsmiete liegen. Vergleichsmeite meint hier, die Miete einer vergleichbaren möblierten Wohnung. Und das macht die Vergleichbarkeit für den Mieter schwierig bis unmöglich. Der Möblierungszuschlag muss nicht gesondert im Mietvertrag ausgewiesen werden. Es ist also nicht erforderlich, dass der Vermieter den Zeitwert der Einrichtung und die Berechnung des Möblierungszuschlags offenlegt. Es reicht die Angabe eines Gesamtmietpreises.

Keine Gesetzesänderung in Sicht

Der Hamburger Senat hatte in 2021 eine Gesetzesinitiative gestartet, um den Möblierungszuschlag transparent zu machen und Vermietungen ab sechs Monaten -siehe Kurzzeitmiete -in die Mietpreisbremse einzubeziehen, aber bisher wurden keine konkreten Maßnahmen ergriffen. Viele Mietervereine fordern mittlerweile ein aktiveres Vorgehen gegen diese Missstände.

So könnte ein Möblierungszuschlag kalkuliert werden

Das Berliner Modell

In seinem Urteil aus dem Jahr 2003 gesteht das Landegericht Berlin (Az. 63 S 365/01) den Vermietern einen Aufschlag von zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel auf die Miete zu.

Sie statten die Wohnung mit Möbeln im Wert von 5.000 Euro aus. Vorausgesetzt wird eine zehnjährigen Nutzungsdauer. 2 Prozent von 5.000 Euro ergibt 100 Euro. Sie dürfen einen Möblierungszuschlag von 100 Euro monaltich erheben, der über die gesamte Mietdauer gilt.

Nach fünf Jahren findet ein Mieterwechsel statt. Der Zeitwert der Möbel liegt nun bei 2.500 Euro. Der Möblierungszuschlag wird von diesem Restwert neu berechnet. 2 Prozent von 2.500 Euro ergibt einen Möblierungszuschalg in Höhe von 50 Euro monatllich.

Das Hamburger Modell

Wie oben statten sie die Wohnung mit Möbeln im Wert von 5.000 Euro aus. Bezogen auf die Nutzungsdauer von 10 Jahren folgt hieraus ein Wertverlust von 500 Euro pro Jahr. Zu diesem Wertverlust ist ein Zinszuschlag zu addieren, denn das für die Möblierung aufgewandte Kapital hätten sie verzinslich anlegen können. Und hier scheiden sich die Geister. Die Gerichte akzeptieren unterschiedliche Zinshöhen.

Sie statten die Wohnung mit einer Einbauküche aus, die Anschaffungskosten betragen 6.000 Euro. Da eine Einbauküche, die in einer vermieteten Wohnung eingebaut wird, ein einheitliches Wirtschaftsgut darstellt, ist sie auf 10 Jahre abzuschreiben. Wird die Küche unterjährig angeschafft, kann im Jahr der Anschaffung nur eine anteilige Abschreibung erfolgen (bei Anschaffung am 1.06. also nur 7/12 von 10 %). Zur Vereinfachung gehen wir von einem Einbau im Januar aus.