Warum sich die möblierte Vermietung einer Wohnung lohnt

Die meisten Mietwohnungen werden leer an den Mieter übergeben – mit Einrichtungsgegenständen stattet sie erst später der Mieter selbst aus. Ein weitaus geringerer Teil der vermieteten Wohnungen wird im Vorfeld durch den Vermieter eingerichtet und möbliert vermietet. Allerdings kann die möblierte Vermietung gerade für Vermieter vorteilhaft sein. Insbesondere eine Vermieter-Kündigung des Mietverhältnisses fällt bei einer möblierten Vermietung nämlich oft leichter.

Warum viele Vermieter die möblierte Vermietung scheuen

Die möblierte Vermietung einer Wohnung scheint vielen Vermieter umständlich und nachteilig. Auf den ersten Blick bringt diese Vermietungs-Option nämlich allein dem Mieter Vorteile. Schließlich fallen die Kosten nach dem Einzug in eine möblierte Wohnung für den Mieter geringer aus. Überdies ist der Vermieter der möblierten Wohnung für die Instandhaltung sämtlicher mitvermieteter Einrichtungsgegenstände zuständig und Schwierigkeiten scheinen vorprogrammiert.

Trotz dieser Bedenken sollten die Vorteile einer möblierten Vermietung von Wohnungseigentümern nicht übersehen werden. Schließlich sind in der Realität oft weitaus weniger Schwierigkeiten zu erwarten als befürchtet.

Das hat hängt zum einen damit zusammen, dass einzelne Einrichtungsgegenstände durch den Mieter ersetzt werden können. Hierdurch lösen sich viele befürchtete Konflikte von allein. Ist der Mieter beispielsweise mit der mitvermieteten Matratze nicht zufrieden, kann er sie selbst ersetzen. Weil der Härtegrad von Matratzen nicht genormt ist, könnte die Schlafunterlage dem Mieter zu weich oder zu hart erscheinen. Einen Mietmangel würde die Matratze jedoch nicht darstellen und der Vermieter müsste sich mit dem Problem nicht befassen. Vielmehr kann der Mieter die Schlafunterlage selbst austauschen. Noch wichtigere Vorteile einer möblierten Vermietung ergeben sich außerdem im Bereich Kündigung sowie im Zusammenhang mit möglichen Mieteinnahmen.

wohnzimmer mit kuecheWird eine Wohnung bereits möbliert vermietet, kann das für den Vermieter vorteilhaft sein. Bild: pixabay.com © Victoria_Borodinova (CCO Creative Commons)

Wann gilt eine Wohnung als möbliert vermietet?

Der Begriff der Möblierung ist gesetzlich nicht eindeutig definiert. Allerdings lässt sich aus § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ableiten, wann eine Wohnung als möbliert anzusehen ist. Aus der Rechtsnorm ergibt sich nämlich, dass eine Wohnung, die überwiegend mit Möbeln ausgestattet ist, als möbliert gilt. Eine „überwiegende Ausstattung“ ist dann anzunehmen, wenn über die Hälfte der zur Haushaltsführung notwendigen Möbel vom Vermieter gestellt sind.

Um als „möbliert“ vermietet werden zu können, muss der Wohnraum insbesondere mit folgenden Gegenständen ausgestattet sein:

  • Bett oder Betten
  • Bettwäsche
  • Kleiderschränke
  • Stühle und Tische
  • Sofa
  • Beleuchtung
  • Regale
  • Teppich
  • Vorhänge
  • Küchen und Küchenausstattung

Sind diese Gegenstände in der Wohnung vorhanden, besteht die Möglichkeit, sie möbliert zu vermieten.

Höhere Mieteinnahmen durch möblierte Vermietung

Ist die angemietete Wohnung bereits möbliert, steigert das den Nutzungswert für den Mieter. Im Gegenzug ist der Vermieter dazu berechtigt, einen höheren Mietbetrag für die Wohnung zu verlangen. Höhere Mieteinnahmen ergeben sich dabei aus der Möglichkeit des Vermieters, einen Möblierungszuschlag zu berechnen. Gesetzlich ist die Höhe des zu veranschlagenden Möblierungszuschlags nicht verbindlich geregelt.

Allerdings muss der Vermieter bedenken: Die höheren Mieteinnahmen aufgrund des Möblierungszuschlags bieten nicht immer sofort einen tatsächlichen finanziellen Vorteil. Schließlich müssen die Mehreinnahmen eventuell den Anschaffungskosten des Mobiliars gegenübergestellt werden. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Einrichtungsgegenstände über die Mietzeit hinweg Abnutzungen und damit eine Wertminderung erfahren.

Dennoch stellen die höheren Mieteinnahmen meist (nach einiger Zeit) einen echten finanziellen Vorteil für den Vermieter dar. Das gilt umso mehr in Fällen, in denen die Wohnung ohnehin bereits mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet war. Wurde die Wohnung beispielsweise zuvor vom Vermieter bewohnt und verbleiben die wichtigsten Möbel in der Wohnung, fallen keine Mobiliar-Anschaffungskosten an.

Wohnung mit nachteiligen Eigenschaften werden „vermietbar“

Die Nachfrage nach unmöbliertem Wohnraum ist zwar oft größer, dennoch finden sich für möblierte Wohnungen stets Interessenten. Üblicherweise sind diese Mietinteressenten außerdem explizit auf der Suche nach einer möblierten Wohnung und bereit, über eventuelle „Minuspunkte“ hinwegzusehen.

Für den Vermieter bedeutet das: Mit etwas Geduld ist aufgrund der Möblierung auch eine Wohnung in nicht idealer Lage oder mit ungünstigem Schnitts vermietbar. Mietinteressenten, die ausdrücklich nach einer bereits eingerichteten Wohnung suchen, sind nämlich oft bereit, auch kleinere Nachteile in Kauf zu nehmen. Nicht selten hängt das damit zusammen, dass möblierter Wohnraum oft nur zweitweise oder aus beruflichen Gründen benötigt wird.

Geringere Abnutzung der Mietsache

Typischerweise werden Mieterverhältnisse über möblierten Wohnraum nach überschaubarer Zeit wieder beendet. Außerdem halten sich die Abnutzung der Wohnung und des Mobiliars üblicherweise in engen Grenzen. Das hängt übrigens damit zusammen, dass möblierter Wohnraum oft aus beruflichen Gründen angemietet ist. Eine tatsächliche Nutzung des Wohnraums erfolgt meist nur am Abend nach der Arbeit.

Aufgrund dieser wenig intensiven Nutzung bleiben die Wohnung selbst sowie die Einrichtungsgegenstände üblicherweise in gutem Zustand. Das wiederum spart dem Vermieter Kosten und erhöht die Chancen einer raschen Neuvermietung.

haustuer mit schluesselBei möblierten Einliegerwohnungen kann der Vermieter das Mietverhältnis unkompliziert befristen oder kündigen. Bild: pixabay.com © PhotoMIX-Company (CCO Creative Commons)

Kein Mieterschutz bei möblierten Einliegerwohnungen

Üblicherweise werden Mieter durch gesetzliche Regelungen intensiv geschützt. Insbesondere vor einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter schützt das Gesetz besonders umfassend. Das zeigt sich beispielsweise daran, dass der Vermieter nicht ohne Weiteres zur Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses berechtigt ist. Vielmehr muss er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen können.

Außerdem ist die Befristung eines Mietvertrags nicht uneingeschränkt möglich. Stattdessen muss für die Befristung ein plausibler Befristungsgrund im Sinne des § 575 Abs.1 BGB dargelegt werden. Gelingt die Begründung nicht, gilt der Mietvertrag als unbefristet.

Unkomplizierter gestaltet sich die Rechtslage für den Vermieter aber, wenn er eine Einliegerwohnung möbliert vermietet. Befindet sich die betreffende Wohnung innerhalb einer Wohnung, die der Vermieter selbst bewohnt, greift der übliche Mieterschutz nämlich nicht. Das bedeutet: Der Vermieter muss sich in diesen Fällen nicht an die Vorschriften zur Miethöhe bei Mietbeginn und an solche über Mieterhöhungen halten. Auch der Mieterschutz im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses gilt für die möblierte Einliegerwohnung nicht.

Für den Vermieter ergibt sich daher die Möglichkeit, den Mieter einer möblierten Einliegerwohnung bei Bedarf unkompliziert und schnell „loszuwerden“. Schließlich ist er dazu in der Lage, das Mietverhältnis ohne Angabe spezieller Gründe zu befristen oder es zu beenden.

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